法拍房损失大吗（法拍房漏掉这一程序）

成都法拍房到底能不能买？值不值得入手？以小编两年的行业经历可以告诉你，答案是肯定的，不管你是刚需还是投资，成都法拍房不限购、能贷款、有捡漏空间的状态是没有改变的。但凡事都有两面性，部分法拍房的风险也是客观存在的，如果所有风险都有其规避方法，又能解决限购等等问题又何乐不为呢？一切不深入了解而得出的结论无疑是在坐井观天，四川天晖立足成都，辐射西南，截止目前，成功帮助130余名限购客户在成都安家置业，零风险购买法拍房金额逾2亿元。如果您这边对成都法拍房有任何疑问，可以致意给我们，我们会在第一时间回复您 ！

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如果大家一直关注法拍房，应该会经常听说有人低价购入的法拍房但是不能入住。仔细调查才发现，原来这套房产带有一份时间长达十多年的租约，就等于少了十多年的产权，这么一算，损失高达十几万甚至几十万！一般这种情况都是因为拍卖人自己操作参拍的，事前也没有对房子进行尽调，才出现了这样的情况，造成了更多的损失。

那么法拍房的长租约到底是怎么一回事？为什么会出现长租约？以及长租约合法吗？

一、长租约是什么意思？

法拍房的租约，大部分是被执行人与第三人签订的租约合同。一般来说，依照租约的时效划分长短，长租约的租期为十年以上，租金往往比市场价低很多，严重损害买受人（参拍中标者）的利益。

二、哪些是合法的长租约？

根据高院关于民事执行的有关规定与司法实务操作，有三个条件：

1. 租约签订日期要在法院查封房产前，在查封房产之后所签订的租约无效。

2. 租约有登记备案，街道办事处是唯一的租赁备案的有权机关。

3. 根据租约，租赁权人有实际占有使用的证据。

满足以上三个条件的租约，都是有效租约。

三、为什么会出现长租约这种情况？

由于法拍房来源的特殊性，常有一个案子牵扯到被执行人名下多套房产的现象。自己名下的多套房产被拍卖“习惯”了，也就有了一些“经验”，为了维护自身利益，能够持续霸占标的物（被拍卖的房产）获得利益回报，被执行人会在房屋被拍卖之前故意与案外人签订这种长租约。

租约里，甚至还会规定租金抵扣债务利息，并且案外人包括被执行人的债权人、亲朋好友等关系人。

租金抵扣债务利息：买受人拍中房产之后，除了可以过户外，其他没有任何权利。相当于，在买受人每月按时还月供的同时这套房产既不能住，也没有租约收益。

这样的长租约，在一定程度上可以延缓被执行人的债务问题，使被执行人获得利益。但是由于“买卖不破租赁”，对于买受人来说，房子拍中后，即便过了户，也不能居住，是很糟心的。

四、长租约的危害

通常来说，在法拍房的拍卖公告中会明确标注，该房产是否存在租约，因为按照司法实务操作，法院对于有备案的租约或者相关方提出的有效租约都应该进行公示，并标明租约情况。

但在实际中，也有很多未标明租约，但确实存在租约的情况，这主要是因为法院在前期调查中，并未被主动告知其租约情况，而且法院很难进行相关信息的核实。

因为买卖不破租赁，那么购买到含有租约的法拍房的买受方就要承担租约的规定，而一些恶意的租约，由于被执行人为了最大限度上减少自己的损失，所以往往会在这些规定中加入一些对买受方造成更大经济损失的内容，比如长租约（10-20年的租约），租金抵扣债务利息的条款等等。

对于法拍房的租约问题，小编建议大家在拍卖前一定要做好房源调查，在竞拍前杜绝存在隐患的房产，如果不幸在购买后发现租约的存在，那么首先是要鉴定租约的有效性，其次是与相关方进行协商解决，以免造成其他损失。

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