大数据营销招商（开一家床上用品店）

上周傍晚下班，我正坐在生煎店里狼吞虎咽，突然收到朋友发来的消息，一个大笑的表情引起了我的关注。他跟我讲这些日子倒腾床上用品挣了点钱，想趁着还有热情，开一家床上用品店，问我有没有什么好。

这不就巧了嘛，我所在的公司正好是利用大数据提供商业选址服务的，我转手就把产品链接发给他了。过了半晌，他回复这数据倒是很清晰，只是第一次用不会看，希望我给他讲解一下。面对不熟悉的工具，大部分人会不知道如何使用。接下来我将会以朋友的例子来分析，如何利用大数据选址，开一家日进斗金的床上用品店。

我们在工具中的“商圈地图分析——高级版”中查看数据，从区域地块特征、地块需求侧与供给侧三个方向入手，利用大数据对纺织业态下的床上用品店进行商圈选址分析。

分析思路如下图所示：

分析思路

区域地块特征

上海人民广场商圈概览

城市地址简介：

上海是世界上规模和面积最大的都会区之一，也是中国重要的经济、交通、科技、工业、金融、会展和航运中心。全市有16个辖区，总面积达6340.5平方千米，建成区面积1237.85平方千米 。截至2021年末，全市常住人口为2489.43万人。2021年，上海市地区生产总值43214.85亿元，GDP同比增长8.1%。

上海人民广场是上海市的标志性建筑之一，地处市中心区域，是一个金融行政、文化、交通、商业为一体的园林式广场。广场北侧是上海市人民政府所在地，西北侧为上海大剧院，东北侧为上海城市规划展示馆，南侧为上海博物馆，人民大道穿越其中。

上海人民广场

地块楼盘信息：

该地块位于上海市的中东部，隶属于上海市黄浦区，本地块平均房价是120259.38元/平米，明显高于上海市平均房价。

地块共有13212座楼宇，其中住宅区有2292座，商务住宅有1186座，1473座提供住宿服务的楼盘，共计283010户。住宅多住户多，该区域用户对床上用品的需求必然增长，这对于开店是有好处的。

住宅小区分布

综合本地块居住楼盘，商业服务、工作产研的占比及人口画像，本地块属于【商业密集】地块，在本市属于【优质】板块。

备注：商业密集、商业、购物 休闲比重大。商铺租赁、住宿服务高于市均值，对于纺织业态下的床上用品行业有着巨大的益处。

本地块3公里范围内各项业态中，零售服务为本地块占比最高的业态，共有7260个相关设施，床上用品行业在零售服务中也扮演着重要的角色。

本地块的零售业态主要分布在西部、西北部、中部和东部区域，这是是零售的大类业态竞争最大的区域。

零售服务业态热力分布图

二、地块需求侧

分析目的：

基于“上海人民广场”周边3公里”的人口数据，基于本业态客群画像与交通通达性，对本地块的业态需求程度提供测算。

分析指标：

人口数据：本区域的常住人口的数量，居民人口数量、密度情况等；

人口适配度：本区域内人口画像与本业态期望客群的适配情况；

交通便利性：通过对到达本区域出行方式的模拟和交通配套对本区域的交通便利性进行测算。

客群画像

人口规模

该地块人口基数较好，属本市人口较为密集区域，其中常驻人口197.83万人，居民人口76.37，居住人口占比38%，代表工作、居住人口比例较高。

常驻人口热力图

居民人口热力图

本地块人群年龄结构较为合理，整体年龄较为年轻，此年龄段的人对我们的项目（床上用品店）有着更高、更舒适的追求。

年龄分布

本地块结婚人数占比达到72.81，未婚比例是27.19%，推估消费行为多带有家庭特征。

婚姻状况

本区域人群的收入水平高，利于本业态店铺的经营。

收入水平

本区域中、高消费水平占比很大，代表门店可辐射的人群范围更广。

地块消费预估

大专及以上学历占比53.10%，相对较多，高学历人群在物质生活上的追求程度以及消费能力能力具有良好的属性，“年轻”、“潮流”、“追求档次”、“工作、生活环境舒适”、“脑力劳动为主”、“品质生活”、“休闲娱乐方式丰富”等都常常被作为高学历观众的标签。

教育水平

交通便利性

本区域交通非常发达，为临近客户来本店消费提供了极大的便利，我们在营销时可以适当的扩大营销的周边范围。

交通状况

交通设施占比

交通概况

三、地块供给侧

分析目的：

基于所选位置区块“上海人民广场”周边3公里”的现存商业情况、现存纺织业态店铺数、现存细分业态的店铺数及其经营情况，对本区域竞争情况进行分析。

分析指标：

纺织、零售业态门店数：统计区域内现存所有纺织、零售业态门店，并依据同业态及相似业态对其进行竞争分析。

直接竞争

本区域与床上用品店纺织业态呈直接竞争关系门店数量有7家，如床上用品(浙江中路)、床上用品批发(七浦兴旺服饰市场店)、暖馨床上用品等，综合来看，本区域直接竞争指数较高。

床上用品店分布

直接竞争列表

间接竞争

本区域与床上用品业态可能存在次级竞争关系的门店数量为75家，如凤凰家纺(东方商厦)、水星家纺(永安百货店)、针纺超市(汉口路店)等。综合来看，通过位置分布来看，距离开店位置稍远一些，本区域间接竞品指数较高，虽瞄准的人群存在着一定的区别，但其在活动时依然有可能会吸引我方客源。

间接竞争分布列表

大类业态

除了直接竞争的同业态门店外，周边的相似业态门店竞争指数高，虽瞄准的人群存在着一定的区别，但其在活动时依然有可能会从我方截走客源，对床上用品业态的门店影响巨大。

业态经营情况：通过顺为城市地图数据等对现存区域内经营的同业态门店进行经营打分。

综合分析，本区域直接竞争指数较高，代表同行门店较多，消费者有着较多同质化的选择，易造成消费者比价等情况。除了直接竞争的同业态门店外，周边的相似业态门店竞争指数较高，对床上用品业态的门店影响大。

四、结论

地块特征：综合本地块商业服务,居住楼盘,工作产研的占地比重及人口画像，本地块属于【商业密集型】地块。

该地块人口基数【较好】，为上海市【人口最为密集】的地块。其中居住人口占比为【39%】，代表本地【居住流动人口比例均衡】

需求侧特征：在本地块中的人口中，与我们业态在需求画像上紧密相关的人群【较高】，说明此地块人群对于我方业态的适配程度【极高】，同时，本地块人群的收入水平【高】。

本地块交通【极为】发达。地块范围内共有公交车站363个，地铁站25个，停车场1602个。对于临近用户来本店消费提供了【极大的便利】，综合人口及交通情况来看，本地块综合对于我方的【床上用品业态】的需求度【极高】。

五、附录

租赁信息

本区域本业态租赁店铺总数非常大，代表区域可能会存在较为激烈的同行业竞争，但从潜力来说，从租金情况看，本区域月租金26.38元/平米，月租金高于市均值，从租金定价来看代表本区域商业潜力巨大但对运营有着较高的要求。

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