无证房产离婚确定归属（以案释法离异后）

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无证房产离婚确定归属

案件来源：上海市浦东新区人民法院

2021年1月，王东和妻子准备通过协议离婚，两人协商同意，家庭所有的三套房产全归女方所有，家中的现金归王东所有。为了离婚后尽快有个自己的窝，王东通过房产中介看了近10套房子后，终于确定了浦东新区一处二手房。

2021年1月17日，在中介公司见证下，王东和卖方张西女士签订了《上海市房地产买卖合同》，约定张西将位于上海市浦东新区某处的房屋转让给王东，总房款为259万元。

同日，双方又签订了一份《购房协议》,约定王东2021年3月10日前办完离婚手续后，在3月15日之前买卖双方再做一次网签手续，即重签网签版买卖合同，以更新王东以离异身份购房的登记信息。三日后，王东向张西支付了首付款158万元，2021年3月3日,王东办理了离婚手续。

就在双方准备按协议约定办理网签手续时，意外发生了。由于2021年1月22日，上海市房管、税务等相关部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,该意见第三条规定，夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日其三年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。新政策实施后，由于王东离婚前家庭有三套房，离婚后王东已不具有购房资格。

因新政策出台失去了购房资格后，王东多次和卖方张西协商，提出解除合同，退还购房款，但遭到了张西的拒绝。

离异后无房的王东，能拿回自己已支付的房款吗？

王东和张西签订的《上海市房地产买卖合同》、《购房协议》均为双方真实意思表示，是合法有效的合同。签订合同时王东是否具有购房资格，这一事实只会影响合同的具体履行，并不必然导致合同无效。

上海市《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》于2021年1月22日起施行，根据《意见》第三条，王东不再具备购房资格，合同事实上已经无法继续履行。

《民法典》第五百三十三条规定了关于情势变更的处理：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。对于本案，合同即属于解除的法定情形。

根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。王东需办理离婚才可以购房，后因新政策的出台，导致无法购房，签订合同双方均没有过错，只应各自承担己方损失。

法院遂判决解除双方签订的房屋买卖合同，张西应向王东返还158万元购房款。

王东离婚后虽然无房，但根据政策，三年内是没有购房资格的。只能于三年期满后，重新获得购房资格。上述《意见》政策的出台本意是为了抑制假离婚对房地产市场的冲击，坚持房住不炒的立场，但对净身出户的离婚人士，某种程度上也是误伤，给其首套房资格带来了障碍。