留学德国租房攻略你值得拥有（德国留学租房必读）

作者：优优德语

德国大学19/20冬季申请在7月15日已经结束，7.8两月是Zu集中下发的时间，不知道小伙伴们心仪大学的Zu到手了没？等出签的日子，要开始忙活买机票、找房子、寻找同城的小伙伴、准备打包行李等等等等。但事情总要一件一件的做，今天就和大家聊聊关于德国租房内点事儿。

德国租房那点事儿

小伙伴们常见的求租信息，通常是这样的：

而招租的通常是这样的

首先要了解一下德国留学常用的房屋类型

你必须知道的租房术语

WS&SS: Wintersemester & Sommersemester：

这一大长串字母是指冬季学期和夏季学期。拿到zu以后就可以开始找房子。有些大学(比如慕尼黑大学)的申请截止后，会在官网上放出大学宿舍的的消息，不过这个真的超级抢手，刚到德国基本排不上，就跟摇号一样，如果你超级无敌幸运中奖了，那就省了大把找房子的时间。一定要提前关注，万一中了呢...

An:是anmelden的缩写

新生到大学注册时，需要提供一份市政厅开具的Anmeldung表格，证明有了固定住址。每个地址可以an的人数根据平米数是有所限制的，所以注册前，一定要找可以an的房子~

nach/zwischen:长租/短租

nach是Nacmieter(续租客)的缩写。Zwischen是短租，可能由于房主出差回国等原因，房子空了一段时间，想找临时租客。

Einzel/WG,1Zi/2 Zimmer:

Einzel是Einzelappartement的缩写，叫做单人公寓。WG是Wohngemeinschaft的缩写，俗称合租。Zi是Zimmer的缩写，1Zi是一居室。2 Zimmer是两居室，以此类推。

HBF／Uni：

HBF是Hauptbahnhof，指主火车站，是一个比较好的衡量与市中心距离的地标，也是交通最发达的地段。Uni是Universität的缩写，参考校区的位置和自己的上课时间，比如上课很早/很晚的小伙伴，离学校近可能就是找房子最需要考虑的要素。

Aldi, DM, REWE：

这些是德国常见的日用品商店和超市。德国常见的超市一般有Aldi, REWE, Penny, Netto, Tengelmann, Lidl，Edeka，Kaufland；常见的日用品商店（类似国内的屈臣氏）有DM, Rossmann,Müller（并不是那个拜仁球员...），还有很多不同类型的亚超。在选择房子的时候也要看看周围超市种类和便利程度。

nach费：

在德国租房，一般是从前租客那里承租下来的。房子里会有一些家具、厨具、装饰等，前租客带不走，希望能折价卖出，这部分费用就是nach费，一般来说承租费是可以和前房客自行商议。这里要稍微提醒大家，涉及到nach费，要检查一下折旧物品的磨损程度，电器类尤其要问好各种注意事项。

Nebenkosten/冷租/暖租：

Nebenkosten叫作额外费用。冷租和暖租？给大家一个公式：暖租=冷租 Nebenkosten（电、水、汽、网、物业费等）不同房东对于房租的收法不太相同，有些WG的房东只收取冷租。暖租是除了房租以外，还包括暖气、水费、卫生清洁费和消防等费用。电费是另算的，你必须到电业局另行登记。冷、暖房租中间差价不小，所以一定要打听清楚再租房。Nebenkosten的部分由房客们自己商量。有些整套房出租的房东会更偏向于直接收取暖租费用，每年多退少补。

Kaution：押金

根据德国联邦最高法院的最新判决（2016年9月），房东最高收取三个月的冷租金额作为押金。房客可以一次性交清，也可分期付款。在租房期间，房东无权挪用押金。押金的主要有两个用途：

1. 作为杂费的补充。房客退租时，可能有部分杂费（例如水电费）并没有到年度结算日。所以房东有权保留押金2～6个月，直到杂费结算清。也就是多退少补。

2. 作为物品损坏的补偿。比如说，房子出租时自带某些家具，签合同的时候房东会列清楚。退租时家具有损坏，房东有权从押金中收取部分作为补偿。有时房东会认为损坏是不可预计的，要求租客提前购买第三方责任险，因为95%以上的意外损坏都可以由保险公司赔付。如果房客主动提出购买，房东也会更愿意租房子给你。

关于德国找房的途径

常见的租房信息平台

1.德国人最常用的租房网站：http://wg-gesucht.de

2.www.immobilienscout24.de

3.Airbnb，推荐给急需房源、想找短租的小伙伴

4.申请学校宿舍，另外食堂和官网也会不定期发布房源。

租房的具体流程

学生宿舍

对留学生来说，学生宿舍仍是留学生活的首选目标，德国各个大学的学生宿舍都是由各个联邦州的 Studentenwerk (大学生服务处) 经营管理，所以我们在申请学生宿舍的时候，需要先找到大学所在城市或者联邦州的Studentenwerk, 并从中找到具体的宿舍细节。

我们以卡塞尔大学为例，即在搜索引擎上输入： Studentenwerk Kassel，页面将会直接弹出相应链接，在左边索引处找到Wohnen：

顺利的进入了宿舍信息界面，图中显示卡塞尔大学共有多处可租赁的学生宿舍，分布在城市的各个角落，大家可以根据宿舍距离上课地点的远近来选择自己心仪的宿舍。选择完毕后，点击了“Mehr Infos gibt es hier”

然后就可以寻找你心仪的宿舍，比如这个一个月租只有 262-267.50 欧的现代化学生宿舍，网页上有大段的关于这个学生宿舍的有用信息，如宿舍紧邻市中心和威廉高地火车站，全部的宿舍房间都是有家具和网络电视接口等。

如果你觉得应该早点排位，可以早日拿到房间，就点击 “Antrag”(申请)按钮，网页自动转入了宿舍申请表格的填写。

在图表中，你需要再次输入自己刚刚选择的宿舍的地址，还有一些必填的个人信息，如期待的房间类型（有Einzelappartment单人公寓, Zimmer in Wohngruppe多人公寓里的一个房间, freie Zuteilung服从分配 等），大学的注册证明，护照，原住址等等。如果着急要房的小伙伴建议点击 freie Zuteilung，这样的到房子的几率较大

填完了所有的信息，点击提交表格，剩下的就是等待了。老司机小编在此强力推荐：一定要不停的发邮件催房，甚至可以给他们营造出你要露宿街头的假象。发的越频繁，就越让大学觉得你很缺房子，这样等待的时间很可能会大大缩短。

网站找房

我就以租房网站http://wg-gesucht.de为例， 如果没时间等待学生宿舍的同学，一定要在这个网站上多下功夫。输入网址，进入网站主页，在菜单栏选择自己想要租房的城市和租房类型，如法兰克福和 WG-Zimmer，点击 FINDEN 按钮进入搜索。

在跳转页面后，要在顶栏处输入一些具体的限定信息，如Mietart （租赁方式），min. Größe (最小面积) 和 max. Miete (最多可接受租金), 按照一个留学生住房的普遍标准进行了填写，回车后就会发现网站按要求对房源进行了筛减。

由于网站和 Airbnb有合作，因此前两个房源都是广告房，直接下滑滚轮，在下面的几条房源信息中找到了一个貌似靠谱的房源：3人宿舍中的其中两个有家具房间在招租，在法兰克福的Bockenheim区，最早可10月1号入住 (Verfügbar ab 01.10.17)，点击进入：

在页面中显示了这个房子的图片，房屋大小和总房租，滚动一下还会看到房屋的详细信息，即入住情况，房龄，房屋内使用语言和详细的房租信息，如冷租租金（Kaltmiete），附加费用(Nebenkosten)，其他费用（Sonstige Kosten）和押金 (Kaution)。在德国，冷租是没有暖气的，所以通常我们要看总房租来定房。而房东也把自己寻找的房客目标列了出来： 年龄在25岁到35岁的男生或女生 （Frau oder Mann zwischen 25 und 35 Jahren）

满足要求，那么就赶紧在页面上找到房东的信息，点击 Nachricht senden 来联系房东。

其他途径

当然，出了上面两种最重要的寻房攻略外，小编还希望找房的同学多多留意ABCDV网站，萍聚网、德国开元网、微博主或是微博的德国租房信息，可以利用关键字的方式在微博中寻房，成功率也是蛮高的。除此之外，大家可以加入一些德国城市的留学群，这些微信或者QQ群都会不定期有人发送求房信息。但一定要留意信息的真实性。

关于德国租房问题

十二问答

Q：在德国找房需要提供哪些材料和信息？必须提供吗？

A：德国的房东和中介一般情况下需要如下材料和信息：

个人相关证件：比如护照、居留卡等

收入证明：对于雇员来说，近三个月的工资单。

职业相关说明：行业，职务，雇主信息，入职时间等

家庭情况说明：配偶等家庭人员人数，年龄等信息

前期支付租金情况: 之前是否拖欠房租、破产、被驱逐等

第三方责任险：个别房东会要求的。

作为房客，当然也可以不按照要求提供这些材料和信息不过这样的话就会对房东和中介产生不好的印象。所以我们建议尽量和尽快提供相关材料。

Q：我对某处房产很满意，想立即租下，可是房东不想租给我或者不理我，怎么办？ 我可以多加钱让房东把房子租给我吗？

A：这说明租户的某些条件不符合德国的房东的要求，在这种情况下，即使提出多加钱，德国房东一般也不会改变之前的决定。所以建议你果断放弃这处，再试试其他的房子。

Q：在德国找房，需要交中介费吗？

A：从2015年6月1日起，德国出台新的租房法规，新法规规定如果是房东委托中介出租的房产，由房东支付中介费，而不是租户承担。因此，在网络或者报纸上面的房源，即使是通过中介发布的，也是不收房客佣金的。但是，如果是房客委托中介找房的话，那么就要支付佣金，费用一般是两个月的冷租外加19%的增值税。

Q：为什么外国人在德国大中城市找房比较难？ 华人应该怎么办？

A：随着近年来越来越多的人口涌入德国柏林、慕尼黑、法兰克福、杜塞尔多夫这样的大中城市，这里的住房市场本来就供不应求，一处房子空出来之后几十甚至上百人争相求租早已不是新闻，而德国房东通常会选择有两份收入的德国夫妇。在他们看来，这种租客比较稳定，语言沟通起来也更顺畅。由于去年难民纷纷从叙利亚和其他国家涌入德国，瞬间增加的住房需求根本消化不了，由于个别负面消息的影响，德国房东们租房给外国人的意愿进一步降低。

比较现实的找房条件，并且根据情况做出妥协

预算、地段、交通、面积、卧室数量、楼层、朝向、厨房、停车位等等哪些是一定要有的，哪些是可以做妥协的，哪些是意义不太大的或者相冲突的。只有明确比较现实的找房的条件并且愿意做妥协才能更有效率的筛选房源，做出符合实际的判断。

找房要提早开始

同中国的情况不同，德国大多数住房的解约期是三个月或者更长，就是说前面的租户提前三个月解除合同时，房东或者中介就已经开始找三个月之后入住的新房客了。根据欧通商务安家服务的经验，绝大多数的从国内落户德国的华人找房都很着急，希望本周下周就能搬入，在这种情况下，就会增加难度、合适的房源也就不是那么多了。

提前做好准备工作，下手要快

看房后，以最快的速度把房东所需要的材料发过去，并且询问是否收到，询问什么时候房东能做决定。如果房东同意入住，则尽快同房东签订租房合同并办理相关手续。

Q：通过德国网站找房会遇到骗子吗？如何鉴别？

A：这是有可能的。最常见的套路（买房时也会遇到这样的骗子）就是租房人看上一处又便宜、面积又大、地段还好的房子，房东碰巧又不在德国，不方便看房，然后找种种理由索要押金或者各种费用。

鉴别的办法也很简单：就是要求看房，而且在看房之前不要支付给房东任何费用，看房时请有生活经验的朋友陪同。另外一个简单的办法就是委托中介或者安家公司。

Q：看房时需要注意什么？

A：细节，四个眼睛比两个眼睛看得清楚：当您有家庭时，最好同家人一起去看房。如果您德语不太好，那就叫上会德语而且在德国有生活经验的朋友陪同。

费用，也是需要关注的点：看房时，要直接问房产经纪或房东，总的房租里面包含哪些附加费。有宠物的租户，此时要打探清楚，此处是否允许租户养宠物。

看房清单：

接下来就是详细了解房屋的状况。要注意如下的问题：

1. 公寓空间和布局是怎么样的？现有的家具是否能放得下？

2. 公寓是如何供暖的？有能源证明吗？房门和窗户是否完好和经过隔音处理的？

3. 电源插口、电灯开关、自来水连接管是否够用？

4. 地板、墙壁、房门等等是否有损坏？公寓是否需要重新整修还是重新刷墙？

5. 是否有霉菌和水渍？

6. 卫生条件到哪个标准？

7. 是否是电视信号接口？

8. 是否有整体厨房？是必须要从前租户那里买下来还是可以自己选择它的去留？

9. 公寓里是否有洗衣机接口？

10. 是否有储藏室、地下室、阁楼？

Q：在德国出租的房子为什么连厨房都没有？怎么办？

A：这个问题是绝大多数初到德国的华人提出的疑问。是的，不光没有家具没有厨房，大部分情况下，连灯和窗帘都没有。面对这个情况，华人可以：

只找带厨房的房子 这个办法优点是入住快，缺点是可选的房源数量相对少，必须在地段和价格上有所妥协。

自己安排装厨房 这个办法的优点是可选的房源数量相对较多。缺点是需要多花钱购买和安装厨房。

让房东安装厨房 这个办法优点是省事，缺点是房东一定要愿意，而且会因此加房租

Q：签订租房合同时需要注意哪些事项？

A：一般来说，租房合同是由房东提供的，里面规定了房东和租客的权利和义务。为了防止合同里有不利于租客的条款，建议租客在签字前，再仔细检查一遍合同里如下条款：

合同里对房租的说明

一般来说，房屋合同里需要注明所有住户的姓名，所有住户都需要在合同上签字，大家拥有相同的权利和义务。未成年人不需要在合同里签字，但是需要在合同里标明孩子的个数，因为房东由此计算房租里面的附加费用。注意：如果未经房东许可，私自允许其他人搬入，会有收到警告甚至被解除租房关系的后果。

合同里对房屋的描述是否属实

租户需要审查一下合同里标明的住房面积的可信度。德国联邦最高法院（BGH）规定，实际居住面积可以比合同标明的居住面积小不到10%。另外，租户还需要考察的是，比方说合同里写的整体厨房、小阁楼是否真的存在，是否有破损等等。

房租金额是否合理

在许多大城市，都有“房租标准（MietSpiegel）”，里面会有相同地区的房租价格比较。您可以自己在里面找寻您所居住房屋地段的市场均价。当然，您居住的房租价格可能会高于市场均价，但是，一般不应超过市场均价的10%。

租房合同是否具有期限性

具有期限性的租房合同，只有在声明了限定期限的原因后才有效。一份有期限的租房合同，对租户来说，一般都是不利的。因为租户不能提前搬出房屋，只能在合同规定限期结束后，才能搬出。如果期限性租房合同没有声明有期限的原因，或者该原因在日后失效，租房合同自动变成无期限合同。这种情况下，到了先前规定的搬出期限，房客可以自己选择是否继续居住，并且可以随时提前三个月通知房东解除租房合同。

是否约定了递增租金/指数租金

如果双方签订了递增租金租房合同，冷租金额上涨是以书面的形式明确出来，并且在特定的时间内执行。在指数租金合同下，冷租金额增长是与联邦统计局给出的德国家庭生活消费指数增长同比的。对租户有益的是，如果房租增长比例严重超出了书面确定的比例或者超出了家庭生活消费指数增长的比例，该涨价是无效的。如果因为房屋整修而提高租金，也是无效的。

Q：押金交多少？多久能退还？

A：一般在租房合同生效之前，租户要支付租房押金。租房押金不得超过三个月的冷租之和，预付款和运营费用不属于押金的部分。在适当的情况下，房东应单独开一个特别账户以管理保证金，必须依法支付房客保证金的利息，应把利息提供给租户。

德国法律对于押金退还的时间没有明确规定，因为上一年物业费核算一般比较晚，有些房东会等到好几个月之后才退押金。一般情况下，如果超过了6个月房东还没有退还押金的话，房客是可以维护自己的权利的。

Q：在德国转租二房东的房子靠谱吗？

A：这里面分为两种情况：

二房东是专业的房产管理公司。这样的话是没有任何问题的。

二房东是私人，把房子租下来后因为种种原因希望转租或者分租。这种情况下不推荐从这样的二房东那边接手房子。

Q：办入住交接时需要注意哪些事项？

A：在预约入住交接时，最好约在前租户已经彻底搬出，房屋修整已经开始进行，但您还没有入住之前。在交接清单里，所有的房屋破损老旧状况都会很详细的记载在上面。在您搬出时，如果出现了交接清单中没有记载房屋破损情况，您就要对此处破损负责了。交接清单需要在房屋交接当天双方签字，并且双方各持一份。

搬入新房之前需要注意以下几点：

水表、暖气、电表上的读数要记录。

每个房间的小配件和可能存在的房屋破损，都应该记录在交接清单里。最好拍照存档。

记下转交给您的所有钥匙（比方公寓大门、家门、房间门、信箱们、地下室、花园门、阁楼等等）和数量。当您搬家时，这些都必须要如数归还给房东。

检查房屋的油漆和壁纸。

检查房屋所有电器、水管、淋浴、马桶冲水暖气开关是否依旧有效运作。

检查门窗开合是否有问题，检查锁扣是否有效。

检查木地板或者地毯有无损坏。

检查浴室和厨房的下水情况。

检查浴室和墙壁是否有霉菌。

房屋如果有损坏，请房东给出修理和整修的书面承诺。

Q：租房期间出现同房东的纠纷，怎么办？

A：在德国居住，会遇到一些同房东的分歧，比如房屋发霉，维修费用，押金退还等等，应该怎么办呢？

首先应该初步判断这个纠纷是由于误解还是房东欺负房客，判断房东的要求是不是符合德国法律的规定，如果无法做出判断，需要把同房东进行沟通的各种书面的材料收集好，拍照取证，理清来龙去脉用德语描述出来。

尽快联系当地的租户协会Mieterverein，进行相关的咨询。本微信平台之 后会专门写一篇文章详细介绍德国的租户协会。如果租户协会无法搞定，

就需要联系房地产专业的律师了。

如果租户购买的相关的法律险，那么就应该第一时间联系保险公司，保险公司的合作律师会帮助解决的。关

如果涉及到责任与索赔的话，而且租户购买了第三方责任险的话，那么需要第一时间联系保险公司，保险公司的合作律师会帮助解决的。

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