东山湾会有地铁吗（香山湾填海广州18号线南延）

乱买房必然受到惩罚

3年前朋友说到中山买一套房，5年后深圳人经深中通道去中山居住，房子可能赚200万。我回复他一段经典的文字。

当时233万购买的房子，据他说今天参考周边新房，价值约310万。但只是开价，卖不出、没人问，仅是纸面幻想。

中介把南沙万顷沙、中山南朗划在粤港澳大湾区的中心点，只需要1分钟。但你认着这种所谓地理中心，去投资买房，往往一等就是8、9年。与深圳福田、广州珠江新城这些就业中心太远，是短板。

现在买房，要考虑50分钟内到就业中心，或几年后的就业中心，例如广州琶洲西区、广州金融城、深圳前海、深圳湾超级总部基地。

一个翠亨新区，炒房客近万人，还有卖房给他们的中介、销售，为3万多的房价自我陶醉，这是病态。

目前，珠三角周边城市重点发展平台竞争日趋激烈、竞合格局日益复杂。深圳的产业转移可以到佛山、东莞、惠州，未必去中山。

另外，中山并不缺楼盘，距离市中心5公里有大批量的低价住宅。城市缺乏高收入人群，怎么支撑3万多的房价滚动下去？

有读者说金沙洲没有产业，住宅也能卖高价。这是因为金沙洲半小时可以到广东省政府、广州市政府。

翠亨新区到2025年GDP都未必能做到500亿元，因为产业少。如果能够下定决心做大做强科创产业，减少住宅地出让，城市或将在2年后形成新的活力，让房地产不再供大于求，得以良性发展。

在前海上班，开车回马鞍岛、中山岐江新城、珠海唐家湾居住，不现实。击鼓传花。

珠海、中山在将来建设深珠高铁、深珠城际、深珠高速公路，加速环湾融圈，构建湾区一体化融合发展大格局，才可能获得25分钟到前海的能力。

只有职住时空转变，黄金内湾成为一个城市，产城融合才能发挥复合作用。

当然，翠亨新区土地广阔、区位优势正在改善，是中山东进战略支点，比小榄、古镇、沙溪好得多。

要把土地资源优势转变为产业优势，抢抓深中通道历史机遇，主动学习新兴产业带动城市发展的模式，拥抱深港，强化中山“东承”功能，引领带动全市深度对接珠江东岸。

将来让珠海、中山居住更多的高收入人群，他们其中一部分就地创业，就能推动城市发展。珠中江必然要摆脱卖住宅地的路径依赖，回归产业招商引资。

规划专家可以把区域的土地利用、产业发展写得非常美好，但规划稿发布之后，执行才是重点。如何让深圳的企业搬迁到翠亨新区？

//荐读//

珠江口西岸都市圈为什么难？

翠亨新区十年后会怎样？

《中山翠亨新区十四五规划和2035年远景目标纲要》已经发布。

规划重点是坚持整体统筹、轴带串联、集聚带动，突出区位、生态、创新、文化、产业等优势，构建“一湾、两轴、两带、四区”的发展格局。

一湾：缔造优美香山湾。

依托东片区南部、产城人融合片区东部的沿海区域，对标世界一流湾区，按照生态优先、陆海统筹原则，促进岸线高效集约利用，打造视角焦点建筑和滨海广场，呈现一湾怡情、碧波万顷的滨海特色，塑造建筑风貌高质、景观迷人的城市中轴线。大力发展环湾海洋经济，打造充满创新活力的优美香山湾。秉持科学智慧用海理念，适时发展围填海的人工岛，拓展翠亨新区战略发展空间。

两轴：城市联动发展轴和新区综合发展轴。

依托以东西向的翠亨快线，构建城市联动发展轴，强化东片区和西片区的交通、产业等联系，促进“老城-新区”联动协同发展。构建新区综合发展轴，串联起产业创新引领区、中央商务区、产城人融合片区和国际文化旅游区，形成一个纵贯南北的产城融合发展轴带，引导经济、人口和城市功能合理布局。

两带：滨水滨海生态活力景观带、五桂山脉生态防护景观带。

以横门西水道及其周边河涌等水系及临海沿岸生态资源为依托，串联国家湿地公园、滨海碧道、环岛生态景观、滨水绿道、河岸景观、红树林等生态绿廊，塑造“水城街区”特色风貌，构筑水城交融的滨水滨海活力景观带。依托翠亨新区西部、北部五桂山山脉，构建由五桂山等九座山峰组成的绿色生态屏障，推进森林围城、森林进城，形成以自然景观为主、人文景观为辅的五桂山脉生态景观带。

查看翠亨新区轨道规划，2032年当然会是无限美好，关键在于你投资买房能等几年？

如果广州地铁18号线南延线2023年动工，按6年施工期，2029年正式运营，较久远。要谨慎。

深圳市发展改革委2021年底发布“前海 翠亨 滨海湾联动建设”课题招标，释放出黄金内湾融合信号。

中山市2022年3月份也发布了《推动中山与深圳一体化深度融合发展的路径与方案研究》的招标公告。

《广东地理》认为，打造半小时通勤圈才是中山市当下全市发展工作的重任：

1、推动深中城际规划建设，统筹推进深中城际与南沙至珠海（中山）城际衔接工作，推动深中城际纳入相关上位规划，完善珠江口跨江铁路通道体系。

2、推进深珠城际中山支线（伶仃洋通道）规划建设。

3、推动开通新中山港至深圳机场福永码头、蛇口码头等地及港澳地区的水上客运航线。

4、加快构建深中通道对接路网体系，助力中山实现市内各镇街快速接驳、无缝对接深中通道。

翠亨新区功能区划分

翠亨新区发展路径

香山湾建设计划

从长远看，中山市要学习东莞滨海湾新区，申请把马鞍岛南部的浅海、滩涂填起陆地。

利用大片净地，与深圳合作建设“深中特别合作区”，税收对半，打造粤港澳大湾区黄金内湾中的科技创新节点，以大批新兴产业、高收入人才支撑2035年的中山城市发展。

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