成都青羊区最新的发展计划（踩盘成都青羊区正在抛弃刚需）

今天看了一天的房，简单打个总结。

01 龙湖西府琅悦

1：龙湖开发的偏改善型项目，体量适中，产品设计及打造不错。

另外龙湖的物业有口皆碑，物业费3.6元/平。

2：目前在售的洋房160平，单价2.6万左右，

户型采光好，南北通透，公摊比较低，仅15%。

3：明年9月份，清水房交付。

4：交通方便，离地铁口步行约800米，

无论在市中心还是在孵化园，金融城上班，通勤都能控制在半个小时，且4号线9号线直达。

至于销售说规划的29号线就在门口，站点没有最终确定，不用太在意。

5：商业稍微欠缺一点，距离青羊万达有1.5公里，后期自身将打造少量商业。

6：教育一般，目前小区应该对口成都实验小学明道分校，

但是这是一个挂牌的校区，整体师资力量不会太高，

另外，周边生源不太好，

所以学校学习氛围以及将来的学校排名都可能不会太好。

据销售说有可能划分到成都实验小学蕴雅校区，蕴雅是成实直属的校区，

但是，蕴雅校区的划片范围已经较广，再接收龙湖的生源可能性并不高。

小区对口的中学有成飞中学和成都市青羊实验光华校区，

两个中学都算不上好。

7：周边环境较差，老小区，安置房，厂房等较多，

而且没有公园，没有休闲散步的地方。

总的来说小区自身打造还行，户型设计不错，楼盘自身属于改善型小区。

但是周边环境不好，教育资源一般，版块价值不够高，

没有核心优势，也没有改善板块的圈层效应。

02 新力曦悦

1：体量太小就36亩，小区散步都转不开。

不过楼间距，容积率2.0，绿化打造都还不错，户型设计也比较大气，通透。

2：物业费偏贵，口碑没有龙湖好，

隔壁龙湖收3.6元，它收5.5元，理解不了。

3：离地铁较远，距离成都西站有1.1公里。

离万达广场将近2公里，很不方便。

总的来说新力曦悦紧邻龙湖西府琅悦，因此两个小区周边环境，板块价值都一样。

所以新力曦悦同样的弊端就是：

周边环境差，教育资源差，没有核心优势。

目前周边小区都是刚需小区，安置小区为主，比如紫御熙庭，清水路苑，英国小镇等等。

新力曦悦和龙湖西府琅悦的改善型产品确实弥补了片区改善房源的不足，

但问题是，在刚需的板块修改善型的房子，定位不太匹配，

自身价值容易被周边小区拉低。

目前新力曦悦精装单价2.8万，149平方的4房总价420万左右，168平方490万。

两两比较，龙湖西府琅悦比新力曦悦更好。

03 华府金沙名城

1：小区周边成熟，步行十分钟，吃喝玩儿乐应有尽有。

2：双地铁物业，距离4号线文化宫站，7号线金沙博物馆站都在700米之内，

无论去市区还是南三环上班都非常方便，而且7号线不怎么挤。

3：目前没有房源在售，预计6月份加推，价格将近3万。

周边二手房来看，比如中大君悦金沙在2.7万左右，加上各项税费，成本跟华府金沙名城差不多。

就单价而言小区比周边整体贵4-5千。不过这是片区难得一见的新房了。

4：小区122平方的套三设计还不错，但是106平的套二简直太迷了，

刚需小区设计106的套二太奢侈了，富人看不上，穷人不实用。

5：小区教育资源非常好，对口金沙小学，这个小学排名和口碑非常好，

但是，由于划片太广导致生源太多，不知道后期学校监管是否得力。

另外，小区对口的中学有成都泡桐树中学，石室联合中学金沙校区，青羊实验中学优品道校区。

泡桐树中学属于非常好的一类中学，

石室联中和青羊实验虽然算不上一类，但是在很多家长心中也是非常认可。

总的来说小区设计打造定位就是刚需盘，

胜在交通方便，教育资源好，配套成熟，南门，市中心上班，对孩子教育非常看重的家庭可以着重考虑。

04首创禧瑞光华

1：小区是改善型纯住宅，共74亩，绿化高，容积率仅1.5。

周边学校近，公园近，产业园近，

周边小区空地多，便于以后新规划，新建设，因此板块发展值得期待。

2：目前而言交通不太方便，距4号线蔡桥站1.2公里，距13号线七里沟站600米左右，

不过13号线是通往简阳，无论你是市中心还是南门上班都需要换乘地铁。

3：教育方面不确定，离小区最近的是泡桐树小学绿舟校区，

但是这个校区的招生范围并没有包括首创禧瑞光华，以后能读哪个小学中学还是未知数。

4：商业较远，距离鹏瑞利有1.3公里，距离青羊万达3公里。

门口在建的产业园区规划有少部分商业。

5：首创这个开发商以往都是开发刚需盘，我印象最深的是一场大雨把首创光和城楼冲垮了，希望此次开发商能用点心好好做产品。

总的来说这个板块比较新，

因此生活不太方便。

小区周边刚需盘比如东原时光道2.2万左右，凯德风尚2.4左右，首创禧瑞光华是洋房设计，精装单价3万，比周边刚需小区贵5-7千。

买这里带有赌博的成分，

如果周边地块被大开发商拿下，都打造改善型产品的话，那板块价值可以提升很多，未来增值有保证，

但是如果周边地块修成刚需小区的话，那首创禧瑞光华的价格就是天花板，增值空间有限。

05中国铁建西派金沙

1：中铁建的产品一直都不错，比如西派澜岸，西派城，这个西派金沙最大的优势就是教育资源很好。

小区对口成都实验小学尚雅校区，这是成实直属的校区，师资水平高。

更好的是，成都实验小学尚雅校区目前划片的只有金沙城和蓝光雍锦园，因此学位不紧张，

而且这些小区的生源都比较好，未来整体学习氛围就更好。

同样的比如成都实验小学蕴雅校区，

同样是成实直属的校区，但是蕴雅的划片广，且生源质量不稳定，

因此学习氛围和成绩很可能赶不上尚雅校区。

2：小区距离在建的生态公园非常近，非常宜居，适合老人和有孩子的家庭。

并且片区居住密度小，周边偏改善型小区多，

因此整体来说都比较安静，居住群体比较纯粹。

3：商业方面较欠缺，没有大型商业体，最近的青羊万达5公里。

4：小区交通不太好，2号线羊犀立交站1.1公里。

总体来说小区优势很明显缺点也很明显，教育和公园很棒，宜居，地铁和商业不行。

目前精装售价2.9万左右。

今天一共看了青羊区的6个小区，全是偏改善型，3房总价都在400-500万之间，

新房市场正在逐渐抛弃刚需。

有些小区的教育，交通都是短板，但是由于拿地价太贵，房价就水涨船高。

另外，开发商为了获得更大的收益，更喜欢做改善型产品，

精装标准宣称都在4千左右，实际成本应该要打6折。

不过产品设计再好都是其次，关键还是地段，

也就是交通，学校，商业，离产业区远近等，

特别是学校 ，学区房是最保值增值的。

就这样吧，2021.2.23.

7年一线地产经验，用最简单的话讲明白楼市的弯弯绕绕。

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