柬埔寨金边投资买房怎么样（柬埔寨房产投资金边PK西港）

很多人咨询我，柬埔寨怎样，金边和西港相比怎样，西港到底好不好？重点是想咨询西港，因为国内有太多鼓吹的文章，加上欧神薛蛮子等人的加持，给很多国内人传达了一种西港比金边更加暴富的机会。

柬埔寨怎样？

柬埔寨发展确实可以，有机会。大家要知道，所有的国家都是从穷国家到发达国家，都有发展趋势周期。就像人的成长一样，青少年时期长个子最快。国家也一样，发展中初级阶段，发展速度最快，机会最多。

所以你能看到，放眼全球，所有的发达国家的GDP增长率每年都在1-2%之间，国家已经进入平稳期固化期，普通人已经没什么机会可言。而所有的发展中初级国家，包括现在的整体东南亚国家平均GDP增长率每年都在5.5%左右，越南和柬埔寨这两个国家最突出，在7%以上。

如果说5年前、10年前有人拉你投资海外国家，那就不是一个正确的选择，因为当时的中国还处于快速发展的周期。而现在，中国的经济发展快速期，已经接近周期尾声，慢慢过渡到平稳期固化期的类似发达国家，我们所有人现在都能感受到身边机会越来越少。所以，中国已经过了青少年时期长个子最快的时候，所以我们才重新换一个国家，换一条新的赛道，像20年前中国刚起步时候快速发展的国家。

投资要看本质，以上就是本质。只有在大趋势下，所有人才能轻松赚大钱，就像过去20年中国所有人买房都赚钱一样，不是我们每个人能力强，而且处于中国这个快速发展周期内，傻子买房也能赚。这就叫正和效应。在正和效应周期下，才能做投资。我们现在已经趋同于零和效应周期，没有新增量，互相割韭菜，你赚钱就意味着对方赔钱，互相都在比谁聪明。在这种小趋势下，是赚不到大钱的，就比如你在2017-2019这个时间段在北京买房，只有2018年上半年和2019年上半年小涨过一点，然后又开始回落，这种小周期下是赚不到钱的，既折腾精力，又赚不到大钱。大多数人的股票赚钱都是在牛市里，你见过最近2年小趋势里股票里有赚大钱的吗？所以逻辑思维罗振宇在去年的跨年演讲主题小趋势下做投资这种就属于蠢货，没有实操的嘴贩子。

投资的第一要义，包括最核心的能力，就是具备能力看清本质，找到大趋势。

柬埔寨和越南一样，政府都很聪明，是全球唯二的两个国家，在各自国家独立不久就开始正式由政府提出口号，跟随策略，学习模仿中国的各种政策，包括改革开放。中国1978年改革开放，越南在1986年就正式官方提出口号，学习模仿中国的改革开放。柬埔寨1990年实现国家完全独立，才开始了经济发展的道路，相当于比越南发展起跑晚几年。相当于在操场上跑步，美国率先起跑，中国跑的较晚，越南跑的更晚，柬埔寨最后起跑，但是最后都会到达终点线。美国走过的路，中国大概率会走过，所以现在有个词叫：中国美国化，全球中国化。中国走过的路，越南和柬埔寨大概率也都会走过。不过客观讲，越南和柬埔寨国家小人口少，肯定不会到达中国这样的高度，毕竟中国的发展确实是一个奇迹，有人口、信仰、体制各方面因素。但是，我们是做投资，哪怕越南柬埔寨能发展成马来西亚韩国之类的国家，我们投资翻几倍，也赚翻了。越南现在就号称世界的小韩国，毛衣战下，越南现在扮演了全球很大的角色，只是我们信息闭塞不知道而已。当然因为起跑的早，发展的早，越南现在各方面都已呈现，房价也就上来了，错过了投资最佳时期。其实，整个东南亚国家的首都城市，房价都没有便宜的。

20年前，谁又敢想中国能发展成今天的样子，和美国抗衡。10年前，谁又能想越南能发展成今天的样子。所以，一切都是我们自己认知低，水平低。怪我们自己就行了，别看到一切新生事物就说对方SB，其实是自己SB。

并不是所有穷国家都会走向经济发展的正确道路，未来成为发展中国家或发达国家，中国也经历了好几轮，才在1978年走上了经济发展正确道路。所以并不是你随便找个非洲国家、亚洲的刚建国不久的斯里兰卡这样的国家投资将来就能升值，这个跟人种、基因、信仰等都有关系。越南和柬埔寨已经连续8-9年GDP增长率全球排名前5，不是偶然的某一年经济增长高，说明这两个国家经济结构已经稳定，已经走向了经济发展的正确道路。这样的国家才可以投资。

柬埔寨虽然也是佛教国家，但没有泰国那么佛系。你如果去泰国旅游，不管城市还是乡村，哪怕甲米这种游客少的地方，大多数的商店门口，家庭门口都设有佛龛，每天用来祭拜。柬埔寨并没有这样佛系，很少能看到家庭或商店门口有佛龛。大家对经济发展，对赚钱很热衷，老百姓算勤劳，白天上完班，晚上还要去夜校学习职业技能或语言，以谋求更好的工作。所以，像越南和柬埔寨这种热衷赚钱的民族基因，经济发展是很有潜力的。

金边和西港相比怎样？

柬埔寨不像中国有北京上海深圳会互相分流人口，越南有胡志明和河内互相分流人口。柬埔寨人口少，只能支撑单核型城市，柬埔寨的经济和政治中心都在首都金边，所有的外资、世界工厂、全球转移的低端制造业，都在金边。柬埔寨未来会像日本这种单核型城市一样，在大东京都市圈聚集了全国60%的人口。

金边有一个数据非常牛，金边是全球人口净流入率排名第一的城市，每年有16-17%的全国各省、各个县城、村庄的本地人会涌向首都金边寻找工作。政府已经在2017年的政府发言里明确提到2030年首都金边人口要翻二番。我们按每年16-17%连续乘以10年，确实能翻二番，这个是对房产市场极大的支撑。

金边目前有560万人，其中本地土著不到200万人，全国各地涌入的本地人300万人，还有60万外国人。除了本地人涌入外，外国人涌入也是长期持续的过程。其中欧美人20多万人，大多是长期定居这边生活的退休老头，在当地找个伴侣安度晚年，拿着欧洲高额的退休金，将消费力长期留在金边，有点类似泰国的租妻。这些外国人是没有买房的习惯的，他们只会租房，口袋里有1万美金就要租2千美金的房子，消费理念不一样。

还有20万人是亚洲各个国家的人，有新加坡，马来西亚，日本，韩国，越南，中国台湾这些国家人为主，大多十年前就来金边工作做生意，日本韩国人在金边开企业工厂的比较多，马来西亚和中国台湾的来金边主要是工作，因为在他们本国现在已经社会固化死气沉沉，工作机会很少，我在金边当地见到了大量的马来西亚和中国台湾人在这边上班，这又刷新了我的认知，再一次证明任何国家发展都有周期性，之前的所谓亚洲四小龙和发达国家现在已经进入到经济衰退缓慢期，老百姓的机会很少，中国未来大概率也会。之前那些落后国家现在正迎来快速增长期，我们只需要从慢船下来，踏上这只新的快船就行。

另外20万人是中国人，最近两三年才来到柬埔寨发展，中国起步晚，走出国门比那些发达国家的人要晚。中国人在这边开企业厂矿，做小买卖的很多。

这些外国人来到金边，基本都不习惯住当地的排屋，脏乱卫生一般，没有物业服务。所以大多数都是住高层住宅公寓。而柬埔寨是私有土地，并不像我们中国土地的政府的，可以大力拆迁。金边人口密度很高，排屋很密集，所以土地价格并不便宜，而且盖一栋楼都需要能谈妥最少7、8户排屋主人共同愿意卖给你土地。所以土地是稀缺的，高层住宅数量有限，目前已经建好的有2万套住宅，正在建的还有2万套，等于到明年底市场上一共会有4万套住宅可供住。而现在光外国人就60多万，而且还在每年不断的涌入，所以高层住宅是供不应求的，也是租金很高的，而且但凡靠谱的项目，出租速度都是很快的，很多项目都满租。很多外国人不习惯住排屋，又没租到合适高层公寓，现在都是住在偏远地方的别墅里，很不方便，未来只要有新建成住宅公寓，都会陆续搬进来。

而且，现在本地人也开始买房了，子女结婚都要有单独的住房，或者年轻白领收入高，不愿意和父母还有四五个兄弟姐妹一起挤在排屋里，想有自己的私密空间，这些人本地人都在陆陆续续买房。有些项目售楼处门头都是柬埔寨语，连英语都没有，只卖给柬埔寨人，而且买房人很多。所以真正建好的这些高层住宅，除了本地人买去的以外，剩下的可供租赁的房源还会更少。

所以，在首都金边买房，是很稳妥靠谱的，是长期持续性的，是能看得见支撑的。

西港到底好不好？

从这个数据里也能看出，柬埔寨全国人民只认可金边，并不认可西港。你跑到金边的大街上随便找一个本地人问他对西港怎么看，本地人都会说他们并不喜欢西港，那边都是中国人。本地人不喜欢去那里，外国人也不去那里，所以西港除了1-2万原住民外，只有最近两年内因国内打压区块链比特币而转移到西港的很多国内互联网空气币公司，网络博彩公司，线下赌场，这些人加起来撑死也就不到20万人。所以，一个还不如中国5线城市人口的地方，谈何房地产，谈何持续长远发展？而且现在中国和柬埔寨联合执法抓线上博彩诈骗，上个月已经抓了60多个人遣送回国，趋势已经出来了，很多博彩公司已经准备撤退，新的博彩公司不敢继续涌入。所以未来，人口增量不会再像过去两年那么快了。

西港只是因为两年内一下涌入这么多中国人，而当地以前只是个小村子，没有高楼大厦，所以中国人短期涌入进来造成了当地的排屋、平房这种住房严重供不应求，租房极度紧缺，造成了房租飞速上涨。

我们要看到这只是短期现象，随着大量的中国人来这边买地盖高楼，现在在建的楼房有200多栋，今年已经有陆陆续续建成，到明年，大量的高层交房后，高额的房租会急速下滑。目前大力渲染的高额租金回报率是不可持续的，只是短期供求不平衡的产物。

看长期呆在当地的人的做事就能明白，我举个例子：我认识一些当地的赌场老板，湖南人和福建人开赌场的比较多，几乎大多数的赌场的配套酒店客房，都被拿出来包装成房产项目对外销售。这些赌场酒店客房的租金回报率，现在最低都在25%，高的在30%，这么好的现金流，而且赌场不缺钱，都是自有资金盖的，为什么着急拿出来卖，为什么不长期持有呢？说明这些亲身在当地打拼的人，事业做的很大，比你聪明的人，更能深刻认知西港的真实和趋势，知道这种高租金回报率只是短期行为，不可持续，否则一定会长期持有的。要多跟当地人接触，他们深入一线才能得出最真实的判断。

所以我们可以判断，柬埔寨西港，本地人不会来，外国人不会来，只有中国人来，而且现在随着整治，占大头的线上博彩行业不敢再继续涌入，人口不会再爆发涌入了，房产机会也就不可持续了。

有人说西港是唯一的港口靠海城市，未来靠旅游，其实西港的海滩品质是非常一般的，并不具备优势，跟泰国普吉、印尼巴厘岛，菲律宾长滩岛之类的完全没有可比性。在这里漂流、浮潜非常一般，并不适合旅游度假。大家打开谷歌地图用卫星模式放大后，就可以看出，西港的沙滩和海水其实一般，旅游这条路并走不通。

西港现在发现了石油，同时做为中国绕过马六甲海峡的港口地位的替代，这是具有很重要的作用。但是石油其实是对整个国家的经济的提升，并不只是利好西港。所以从西港现在来看，未来的支撑有限，而房价涨的过快，现在已经跟首都金边平齐，而人口十分之一都不到，不是最好的选择了。

仁者见仁，我只是说出我的看法。西港会存在一些能赚钱的暴利的行业，也有很多成功的案例，还有很多驻扎当地踏实做事的人，比如柬埔寨创投圈大名鼎鼎的岸总，不仅自己成功，也帮助很多人成功，但是需要你亲自住在那里，参与进去。如果只想选择省事的方式投资买房，让趋势来帮你赚钱，那西港不如金边稳妥。

西港类比中国的海南，金边类比中国的北京。如果让你回到二十年前在中国买房，你是买北京还是海南？答案不言而喻。

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