房地产存量时代的特征（年度盘点存量时代）

华为中国政企大企业系统部总经理 王辉

过去几十年，房地产行业借助城市、人口、金融等红利迅速发展，盈利高，低频交易，并且金额大、地域性强、不能流动等特性显著，管理较粗放，几乎没有有效的数字化手段。

但是当前中国常住人口城镇化率已达64.72%，人口年平均增长率仅为0.53%，主力置业人口见顶、城镇套户比破一，房地产行业进入存量时代。

在存量时代，房地产行业会朝着工业化发展，去金融化，而且利润越来越薄。今年，疫情反复、房地产市场政策调整、消费信心不佳，未来地产行业会走向哪里？谁又能率先占领后城镇化发展红利？

第一，业务模式向多元化发展：地产开发探索多元化收益，逐步向行业上下游延伸，并与其他行业的生态融合。“地产 ”、“双轮驱动”被更多企业提起，目前常见的形态，包括社区新零售、商业地产、产业地产、旅游地产、医疗地产等等。非住宅地产收益获得关注，获取长期资源（资本/土地/人才）能力是成功要素，存量市场的城市更新及资产的经营退出能力成为企业新的分水岭。

第二，经营模式向大资产和大运营转变：从发达国家的地产发展模式来看，地产企业会向专业不动产资产管理公司以及大运营方向发展。一种是通过对资产的投资、改造/建设、精细运营获取长期稳定利润，然后通过增值、退出获得更大收益；另一种是通过大力发展轻资产模式或者城市运营模式，迅速扩大运营面积，从而获取更高利润等。其中商管、物管、酒管三大场景在未来不动产行业中具备广阔的拉新、粘性、成交最终实现变现的巨大机会。

第三、管理决策模式越来越注重数字化。推广数字化转型势在必行。一方面，数字化会加强房地产企业的核心竞争力，有助于项目产品的价值提升；另一方面，可以有效的降低成本，提高效能，提升产品的附加值。

第四、运营重点向以客户为中心转变。深入挖掘、精准了解客户需求，基于客户需求匹配差异化产品设计和服务，通过数字化的手段建立与客户的长期、全面联系和黏性。不仅能实现多方数据从采集、整合，到分析、应用的一系列环节，帮助企业构建完整统一的用户画像和细分人群，以提升营销效率和优化客户体验。同时，还能够融入企业营销、消费者运营、客户旅程体验、互动等全链路环节，提供完整的数据能力支撑。

基于业界优秀的实践，华为总结出数字化转型成功的新方法论，分别是愿景牵引、场景切入、目标导向、组织适配、技术内化以及应用外挂。企业数字化转型首先需要企业高层拥有强烈的意愿，然后从场景切入，步步推进，明确数字化转型的投入方向和阶段目标，以目标导向开展数字化转型的同时，构建三方联合，即“客户、伙伴、华为”铁三角的创新组织，让技术匹配业务战略，发挥华为在联接、计算、云等数字技术方面的优势，同时也要发挥合作伙伴对行业的理解力，发挥客户的业务理解能力。

地产行业，业态丰富多样，包括住宅、购物中心、写字楼、酒店、公寓、会展等；经营方式也多样化，包括轻资产、不动产资产管理、大物业、城市运营等。

住宅物业，营收的稳定性，曾经一度让大家趋之若鹜；但是其利润低也是一直的痛点，如何通过科技手段降低运营成本，迅速扩大运营面积，提升对客服务体验，从而提升业务盈利空间。

轻资产模式，可借助其细分领域的资源或者能力优势，迅速扩大运营面积，实现营收的增长。目前来看，酒店管理走在最前面，香格里拉、万豪等品牌已为我们做出很好的榜样。商业管理轻资产模式迅速扩张，万达、华润、大悦城等TOP级商管公司纷纷发布自己的轻资产战略以及轻资产新项目扩张。产业园区、长租公寓轻资产运营也逐步进入人们的视野。轻资产核心的竞争力是其品牌，如何通过科技的力量加强标准化管控，降低标准化建设成本，提升运营效率，从而持续提升盈利空间，增强品牌影响力，形成正向循环。

不动产资产管理，对优良资产投资、持有、运营依然是很多企业重要选择方向。在科技赋能运营领域，需要以全生命周期管理的理念和方法贯穿到不动产领域投资-规划-建设-运营全过程，尽量减少各个要素本身及要素间的冲突矛盾，实现不动产全生命周期内整体社会价值最大化。运营理念所依赖的技术需要提前预埋到规划阶段，并且在建设阶段能够执行，后期运营具有良好的可扩展性。

城市运营，“突破围墙”，城市公共空间一起纳入整体服务范畴，整座城市或片区当做一个大物业来看待，并对其进行经济化、标准化、规范化的管理。结合数字化技术，构建城市管理平台，达到降低人工成本、提升效率。

虽然经营模式不同，但数字化关键点是类似的。第一是空间数字化，围绕建筑，根据不同用户群体需求实现全方位数字化；第二是业务数字化，将业务管理和运营流程全方位数字化；第三是客户数字化，通过科技提高获客手段，通过大数据实现客户更高的粘性和更长的服务周期。

“空间”数字化

运用5G、大数据、AI、云计算等数字技术，推动空间运营模式和用户体验的不断创新。运营模式方面，运用数字技术，重塑空间运营的各个环节，打破传统“人拉肩抗”的运营方式，通过对空间中的对象全量数字化，实现空间管理服务从定性走向定量，实现基于数据、事实和理性分析的数字化运营。

华为智慧园区数字平台，预集成数字孪生、IoT、大数据、AI等10类ICT技术开箱即用、500款园区终端统一接入、120个业务服务能力开放。华为基于统一平台理念，联手各领域合作伙伴，实现建筑空间内各类设备状态可视，业务可视，人机物环境可感知；通过IT和OT融合，实现单业态多系统的资源融合，单园区多业态的资源融合，以及园区与社会的资源融合，突破园区的物理空间与资源的限制，打造“他为我用”的虚拟空间，提供普惠的智能服务，使各业态建筑群成为人机物事深度融合体。

华为坚持在联接和计算领域持续创新，运用ICT技术和数字能源技术，助力建筑行业“碳中和”目标的有效达成。智慧零碳园区是建立在数字化全面赋能的智慧园区基础上，在园区规划、建设、运营全生命周期中系统性融入“碳中和”的理念，以数字化技术赋能节能、减排、碳监测、碳交易、碳核算等“碳中和”措施，推动园区“源、网、荷、储”云化统一管理和调度，促进园区低碳化发展、能源绿色化转型、资源循环化利用、设施集聚化共享，实现园区内部碳排放与吸收自我平衡，生产、生态、生活深度整合的新型智慧园区。

“业务”数字化

未来社区的O2O增值服务等、商业地产的品牌招商及市场营销等、产业地产的产业链构筑及产业服务等，如何将这些业务流程数字化，才能实现使能业务创新？

云原生是深耕数字化的必由之路，如何在云原生时代，通过云服务持续创新，帮助企业快速获取新能力、创造新价值，这是华为云努力的目标。

经验即服务，秉承共创、共享、共赢的理念，将华为多年来与业界各伙伴合作和行业数字化转型的经验开放为云上服务，打造行业aPaaS，让优秀得以复制。华为云已上线240多个云服务和50000 APIs，聚合全球超过3,8000万家合作伙伴，发展300 万开发者，云市场上架应用超过7400个。

比如投建营一体化场景，明源云针对国资国企数字化转型的痛点需求，联合华为云共同推出投建营一体化平台，并于2022年8月入驻华为云云商店。平台从不动产行业顶层战略规划体系入手，聚焦企业“经、投、建、管、营”，兼顾国资监管、平台风控、业务管控、技术底座要求，赋能国资国企数字化转型。

“客户”数字化

数据是企业的核心资产，只有将数据业务化，让数据真正地用起来才会有未来。

一方面触客层面，华为云云消息服务KooMessage提供覆盖全场景全终端的一站式富媒体消息服务，通过华为云和华为终端云的深度协同，覆盖服务号、智能消息、5G消息、Push消息等全场景，以及手机、Pad、PC、智慧屏、智能手表等全终端类型，能触达300多款、5亿多台终端设备。

在元宇宙大热的当下，AR/VR、数字人等技术已成为很多地产企业探索营销新方式。华为云MetaStudio数字内容生产线让各行业客户都可以便捷地在云上生产数字内容、开发3D应用，打造虚拟演唱会、虚拟展会、办公协作、工业数字孪生等一个又一个的元宇宙空间，同时支撑海量用户的实时互动，让虚拟世界和现实世界无缝融合，助力越来越多的合作伙伴抢占元宇宙时代先机。

另一方面，为满足企业数字化营销诉求，华为云商店推出一套客户深度运营的数据解决方案平台，打通企业全链路用户数据资产，支撑上层营销场景的敏捷化、精细化与智能化，其核心是在营销过程中，接入治理多方用户数据并洞察用户特征，识别价值用户、销售线索，用于精准拉新促活，实现营销降本增效。

后城市阶段，讲究的是城市的人文、历史、文化、教育、科技、医疗、养老、民生、保障福利、舒服的在城市里生活。近期国家通过优化疫情防控工作二十条措施出台，未来将更加科学精准防疫，这有助于经济恢复。金融16条，确保优质房企现金流通畅，他们将收获未来城镇化15个百分点发展红利，实现持续高质量发展。

华为一直持续打造安全可靠的根技术，通过夯实的“联接”实现万物互联；通过丰富的“云服务”提供唾手可得的数字技术，并携手各领域行业伙伴，共同打造更多行业场景化方案，一起与地产商同行数字化之路。