地产成本管理和无成本管理的区别（从业十几年的老地产人）

笔者从事建筑地产行业多年，从设计师，到甲方设计管理，再到乙方项目工程管理，经历了各阶段的不同身份转换，也从同行业不同岗位的工作中总结出一些经验，今天主要以设计管理和成本管控两个方面分享，希望对大家有帮助：

设计管理的重点

第一 设计的前瞻性思考

1、着重考虑设计的前瞻性，做到超前设计，规划预留

长远开发思路考虑，做到大园区和全生态的设计预留，避免“一座城一个池”的重复设计。建立百年建筑意识，首先排除成本的制约，综合所有的设计条件和设计因素，使得规划设计从板块布局到市政管网都能长远考虑；其次，道路规划也要分析周边配套建设及发展趋势，一次性到位，避免以后合并建设开发造成的改造工程。

2、市政与景观设计的此消彼长关系处理

竖向关系处理地形高差变化影响管线埋深或是横向布置，如管线穿河处理、管线在狭窄挡墙（垂直地形）横向布置；地形影响植物栽植密度与位置（与市政统筹协调）；地形条件影响景观处理形式，景观处理形式又影响市政，如挡墙与管网竖向布置，管网穿挡土墙，管网影响植物栽植、井口位置与植物平面布置影响。综上多方面的竖向关系中，相互交叉，需要统筹考虑。

彼此融合及协调统一从景观的属性中综合考虑，结合建筑和内装设计风格，统筹考虑景观属性，避免景观市政出现与边缘环境的不统一；景观道路要做好管网的后期预留设计，道路实施前要做好间隔性的管网敷设预留；景观绿化中采用一定的手法做相对设施的隐蔽性设计，例如：变配电柜、燃气调压箱、井盖、路亚等设施。

3、建筑与景观之间的设计融合处理

设计元素的统一 建筑风格、装饰材料、色调需要景观设计统筹考虑，协调配合，做到效果完美呈现，彼此包含其中。

交界面的细节处理墙根散水与景观带的设计处理及隐蔽设计手法；幕墙根采用缝隙式排水，保证内外高差引起的返潮和渗水，同时解决了建筑雨虹排水的外露问题；硬质道路两侧采用：砂石渗透性排水，做海绵式设计，绿植和草皮覆盖；暗沟排水，表面采用篦子和砾石、草皮覆盖；消防扑救场地、以及消防车道的处理上，做景观美化。

第二 设计合约管理

1、限额设计管理

从可研形成之时，分责任、分部门划分目标控制成本，设计合约订立时必须明确约定设计造价，分专业落实到位：建筑、景观、室内等全专业统一进行建设成本约束，初设完成必须配套提供设计概算及主材控制价，并且作为衡量设计是否超标的依据。

2、设计付款与设计品质的相互关联

设计成果必须满足设计任务书要求，其次，必须具备特色化、个性化、以及必有的标准化设计。高标准、高要求、高服务，同时也要并行高奖励的措施。

3、设计变更量与合约付款的关联，以及清算赔付

图纸深度和细节决定了施工阶段的变更和洽商的发生量，赶工期的图纸必定会有疏漏和缺失，因此，图纸会审是必要的环节，也是关键因素。为避免后期变更量的发生做好预判和补救措施，设计成果须跟限额设计保持一致，其次，变更量也要有一定的约束才能做完整付款，否则，根据施工结算和变更量做扣款和赔付。例如，图纸遗漏产生了百万及以上的变更，如何避免和如何约束管理，应该做到合约的明确化。

第三 图纸深度及技术管控

1、采取合约性管理条约，制约管控图纸深度

在制定完善的设计任务书时，明确图纸深度及工作周期；并才用《甲方专业技术要点》要求设计院的图纸必须按照要点完善后才能作为最终的设计成果，否则不具备阶段性成果。

2、图纸设计全过程把控，避免灰色空间的浪费

设计过程中，严格把控建筑院各专业的合图审查错位布局和灰色空间；其次，建筑平面布置和精装前期配合进行布局优化设计，避免后期精装设计影响建筑图纸全专业改动；其三，结构图纸的过程把空中严格控制钢筋配比含量和基础结构形式。

3、装项目的综合性把控，避免交叉错位

首先，严格审查布局空间，避免出现大量的利用率低的灰色空间，以及黑色狭小的不可利用空间；其次，综合天花的空间高度把控，原则上必须按照贴板布置贴板走的强行要求；在一次机电设计中严格审查管位布置重叠和结构错位，及时纠正错位布局。

成本管理的要点

设计工作的自始至终都是与成本息息相关，作为甲方的设计管理者，应该优先考虑成本，在此基础上开展设计工作。产品的研发需要日积月累的经验，同时需要各相关部门的协同配合，才能完成一套即节约成本，又具有独特设计美学的业态方案。因此，在设计过程中应该如何做到成本意识，该从以下要点进行管控：

1、前瞻性的设计，做到设计预留、设计要素的综合体现，避免未来开发造成的二次成本浪费。分产品业态、产品定位、以及产品规模综合考虑，充分利用前期可研性分析，统筹设计。

2、限额设计的目的就是要规避超标设计、保守设计、以及奢侈选样等多方面工作。设计院对材料市场、加工市场和施工工艺的不了解，必定导致设计成本的不可控。加强成本意识，就要多了解市场行情，掌握相关施工技术，熟悉相关材料的背景及价格组合形态，及时反馈设计院，同时也能有效的控制设计成本和施工成本，避免设计超标和施工超标。

3、制约设计成果深度的同时，控制成本要走在施工之前，提前预判，及早做好成本控制措施。成本编制预算清单和招标预算时，应该组织内部进行相关部门的审查补缺工作，清单漏项或者图纸漏项问题及时协调解决；其次，严格控制目标成本，针对一些主材可以约定品牌及档次，约定明确的规格和技术标准，避免招标不清楚造成的施工乌龙事件；对于实施阶段产生的设计变更和工程洽商，应该采取必要措施：

变更的必要性考虑，可变可不变的--不变

变更的源头考虑，非缺陷和遗漏的--不变

投标漏项的--不变

方案后期优化的--不变

工艺优化的--不变

（本文作者为海滨，曾就职于外资设计院、前十地产、以及大型施工单位，现任职京企某地产公司，10余年建筑行业工作经验。在此表示感谢！）

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