东和城首付45万的二居室（我家南四环首付110万两居）

大概4年前，印象是2015年的某个周末。我穿着正式场合穿的皮鞋，擦得贼亮。脚上蹬着一双可以提到小腿肚的大白袜。下身穿着一条地摊儿上5元一条8元两条的大花休闲裤衩。嘴里叼着7块多钱一盒的白塔、光着膀子，扔完垃圾进家门。

老胡跟我说，儿子过来，包饺子。我当然不会包，我妈主要用我是为了和面。

在我身着这身装扮，咔咔和面的时候，手机响了。是个陌生号码，当时可能是着装所带来的wangba之气影响了我。随手接电话、按免提、弹烟灰问，哪位？

对方也是敞亮人，上来连寒暄都没有，操着一口听不出哪里口音的普通话对我说，南四环的学区房想了解下嘛？哥。

我当时一脸蒙圈，心说南四环哪儿有学区房？…于是乎，我回问，哥们儿，学区房不便宜吧？我们穷人可买不起。

那人赶紧回复，哥！真的不贵！总价100多万。

听了这个，我烟头差点掉面里。赶紧问，你说说，哪个小区？我就是南城人。

那小伙儿一听我是南城人，跟打了鸡血一样，声音都高了8度，一个劲儿的介绍。我们这里房子新，两居户型也特棒！而且能上这片最好的学校！…

房源

东高地目前对外可出售的房源，普遍是1990年前后的红砖楼，一层两户或三户，楼栋6层总高、不带电梯。户型产品基本以50平到60平上下不等的两居为主。

这类房源在317之前，历史最高点有6万左右成交的，目前普遍报价在4万多，如果户型楼层都不好，还有概率在4万以内。

如此计算，东高地的红砖楼两居，普遍总价200多万，贵的270、280万，便宜的200万出头。这批可售房源大多属于已购公房，且无原值可查，房源还满五唯一。说白了没啥税费，放心大胆交易！250万总价的房子，首套房购买首付110万也就差不多了。

东高地毕竟地处南四五环之间，周遭有地铁8号线东高地站。四环100万出头地铁盘，听上去好美~但实际并不是如此，至于为什么？您接着往下看吧。

交易量

从我30来年在东高地的生活经验看，东高地的房子基本都是已购公房或未购公房。比如我家老爷子名下就有一套未购买的公房。未购买，也就意味着是租来的房子，租的房子不能交易。所以这区域里到底有多少可交易的已购公房，对不起，我都不知道。

另一方面，东高地的已购公房也分有无房本，没房本的不能交易。比如我家，东高地最新的那栋楼。抱歉，老胡跟我说房本啥时候能下来她自己都不清楚。

东高地这片区看着挺大，但真实可交易的房源有多少？我认为不会很多。这也可以从整个东高地区域里的二手房门店数量看明白。

有天，我李哥在燕郊忙业务的时候，我给他打电话。哥！东高地的学区房考虑嘛？

我李哥回我，你家那就一家绿了吧唧的门店，其他啥也没有，想找多两家门店对比房源都比不了，看个毛线啊…事实大抵如此。所以后来我索性跟李哥聊了20分钟的保健业务。

对于一个交易量不旺盛的区域，房源的售卖时长、售卖价格自然会长、波动大。因为没人知道这儿有房，甚至房产中介都不一定知道南四环还有东高地这么个地方。所以我看到317之前，这里的房价到了6万，而现在4万不到也有房。

配套

我干房地产那年(2009年)就知道地铁8号线要走我家东高地。结果，盼星星盼月亮终于盼来了假东高地站…请允许我这么说，因为地铁8号线东高地站确实离传统意义上的东高地小区忒远了。我也就是在地铁开通的那几天，图新鲜坐过一回。

说个时长更久的。大概小20年前，东高地老的文化园露天电影院被改建成了现在的东高地游泳馆。直至今日，我除了某一年给我爷爷领过一回退休职工防暑降温费还是什么的，进去过一次，就再也没进去过。不会游泳且不在这里工作，这配套对我来说，无用。

大概10多年前，离我家不远的万源路路口西北角，盖起了崭新的航天万源广场。这个我常去，因为常和我媳妇在里面的馆子吃肉喝酒。

但我想说的是，除了这俩新兴的配建。我印象中的东高地，在这过往的20年间再无其他文娱建设。说白了，没有发展。没有发展，交通再不便利，买来何用？

商品住宅地块供应

我入行的这十年，东高地没有一块商品住房用地供应。因为这里的特殊性，我认为以后也不会有。

这十年间，东高地周边最近的商品住宅供应有五个。

东高地向南，五环边上、五环内南小街中南湾；

中南湾东侧不远，德贤路西，润枫锦尚；

以及东高地平行方向向东，德贤路东侧，德贤三杰——熙悦诚郡、德贤公馆、国韵村。

这些项目，跟东高地有关系？我以为，一毛钱关系都没有，差出二里地了，能有毛关系。真有关系，东高地小区为毛二手房价不是8万一平？

这些年，随着亦庄河西、旧宫、瀛海等区域新兴起势，又有几个人愿意在20年如一日的东高地买房？新兴的区域，享受新兴的配套。就连我也经常去旧宫吃饭。而身边的哥们儿也在挖空心思琢磨着，怎么把孩子送进亦庄的学校。更有朋友直接跺脚卖东高地去了瀛海。

没有土地供应就没有新兴配建，没有新兴配建，片区就难于发展，东高地在我眼中大致如此。所以开篇我就说，东高没有地。

关于需求

也说说我自己。我对于住房只有两个可选需求。

第一， 父母在不远行，哪怕东高没有地，我也可以等现在我家住的东高地新楼下房本再搞一套，因为我需求够纯粹。

第二， 踏踏实实去亦庄、瀛海或旧宫，开启新生活~但有朝一日，我依然会回到并居住在东高地。因为我的需求够纯粹，这里是我的家，我是东高地的孩子。

像东高地这样的老小区，北京还有很多。本文不能以偏概全，只能算是为您在老破小或远新大之间如何抉择提供个文献吧~

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