北京丰台和海淀哪个发展好（海淀超越东西城）

上周给大家分析了一下东西城现阶段的新房情况，有少量几个项目但都没有开盘，详情点击链接阅读：

谁能杀进“北京二环”？

今天来给大家分析一下海淀楼市目前的情况，重点解读海淀的发展趋势及未来的楼市新盘选择。

【1】

海淀房价为什么这么高

强学区资源 高新技术产业

海淀房价连续升温

海淀的第一个优势：那就是知名学校众多，而且是北京教育资源最强的片区之一，从教育资源和教育优势上，不低于东西城。

甚至海淀在学区优势上，隐隐有超过东西城的趋势。

说到海淀你一定想到的就是大学多，教育资源非常好。

确实是这样，海淀的教育在全国来说都算是顶配，全国一共39所985大学，海淀占了8所。

另外海淀的普高率也是除东西城外最高的区，如果你是海淀学籍你将会比其他区孩子进入高中的机会多一些，这样使得海淀学籍更值钱。

海淀普高率这几年有超过西城的趋势。

海淀的第二个优势那就是高新技术产业实在太强，互联网码农比例极高，是传统的高收入群体的聚集区。

海淀还聚集高校、科研院所、高科技企业等创新资源，拥有1万多家高新技术企业，聚集众多高端人群，消费水平高。

海淀的“独角兽企业”几乎占到北京的一半。

海淀2020年的GDP总量接近9000亿，排在整个北京第一名，是著名的经济强区，我们判断海淀未来5年可能会超过上海浦东。

上海浦东目前是全国第一区，GDP规模达到1.2万亿，北京海淀区目前接近1万亿，排在上海浦东之后，全国第二区。

海淀的第三个优势就是轨道交通非常发达，拥有接近6条地铁线路，4号线、9号线、10号线、16号线等，未来还有19号线支线和北部联络线。

未来海淀可能还会新增地铁线路。

海淀的第四个优势是商业配套非常强大，是北京传统的商业中心区之一，包括中关村、公主坟、五道口、世纪金源、上地等各大商圈，满足不同人群需求，档次很高。

综合来看，海淀区是一个集优质教育、产业发达、轨道交通密集、商圈众多的片区，未来的房价我们判断非常有可能超过“东西城”，甚至部分片区已经超过东西城。

所以对于很多想要在海淀买房的人来说，需要具备足够的经济实力才可以杀入“海淀”。

【2】

海淀楼市“供不应求”

土地稀缺，新房极少

市场供不应求

海淀的购房需求是非常旺盛的，而且购买力非常惊人，没有800万以上的购买能力，在海淀几乎很难买到房。

最关键的是：海淀还是一个严重供不应求的片区。

海淀近几年新房的供应非常少。2017-2019年，三年海淀仅供应了6宗商品住宅地块，全部都是限竞房，才让很多高端刚需有了上车海淀的机会。

2020年海淀总共成交两块地，都是不限价商品房，销售均价8-11万不等，自此海淀正式回归商品房时代，富人买房时代。

海淀供应少，加上各种资源优势太明显，房价自然就很高，基本上都在8万 ，而且户型偏大，改善户型偏多，总价都在1000万 。

之前海淀供应的地块项目基本都已经卖完了。

今年5月份海淀树村南北地块被融创竞得，还有即将供应的永丰地块和昌京路楔形棚改地块，这将是海淀2021年下半年的新项目，自然受到高度关注。

但是基于海淀的“豪宅传统”，海淀树村项目估计总价会在1500万起步，昌京路楔形棚改地块预计售价12万左右，普通人基本上“望而生畏”。

海淀，从来都是为少数人打造。

后面更多的海淀“码农”，只能外溢到昌平南、石景山等片区，也会推高这些片区的房价。

【3】

住宅稀缺，均价突破8万

总价门槛过高

1500万是“海淀入门级”

海淀现阶段在售的只有三个商品房项目，分别是“海淀幸福里”，“首创天阅西山”及“大苑海淀府”。

这三个项目，均价都在8万以上，总价1200万起步，非“富人”不能进海淀的信号非常明显。

后面还有三个项目要开盘，包括融创树村项目、园明天颂及天恒学院里。

园明天颂项目，总价2000万起步：位于北五环外，容积率仅有1.1，配置16栋4-5层的洋房产品，户型定位在175㎡、218㎡、288㎡等全新大户型，单价约11万，总价需要2000万起。

天恒学院里项目：位于北二环外，限竞房均价8.3万，项目共有4栋住宅楼，总高17层。

主要有80-89平的少量两居，总价660万起。主力是114-126平三居，总价1100万，这个项目是海淀少见的“1000万级普宅”。

这个项目有可能会进入“公证摇号”阶段。

融创树村地块：就在圆明天颂北侧，两宗地均为“新型共有产权房”，限价11.2万元，政府持有20%产权份额，个人仅仅需要支付80%的产权价格，即8.9万元，价格倒挂3万左右。

从户型上判断，1.6的容积率，18米限购，做小户型的可能性非常低，根据信息判断，融创树村项目的最小起步户型大概在140-160平米左右，总价需要1500万起步。

没有1500万总价购买实力，暂时就别考虑了树村项目了。

海淀在下半年即将新供应的地块有两个：昌京路楔形棚改地块和永丰组团F1地块。

昌京路地块位于北四环到北五环之间，距离地铁北沙滩站只有700米，占地5万多平，容积率3，位置非常好，可惜地块面积偏小。

按照此前公布的113亿底价来算，这个项目的起始楼面价已经达到了6.6万/平米，我们判断这个项目的市场售价在12万左右。

这个项目预计总价不会低于1500万/套。

海淀永丰地块位于永丰产业园、永丰路与玉河路交汇处东南角，西北侧约500米就是故宫北院，西侧约350米就是在建的海淀大悦城。

距离地铁16号线永丰站直线距离约2.1公里。

根据周边二手房及在售项目分析，海淀永丰项目的市场售价可能在8-10万左右，总价预计800-1000万起步，将会成为海淀门槛最低的项目。

综合来看，海淀总体优势并不弱于东西城，甚至在某些地方要强于东西城，我们认为海淀非常有实力成为“全国第一区”。

海淀目前是北京市严重“供不应求”的片区，尤其是新房，基本上处于青黄不接的状态，也直接导致了昌平房价和石景山房价的上升。

从未来看，海淀的房价超过10万 只是“分分钟”的事情，未来三年内超过东城，五年超过西城，应该是趋势比较确定。

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