30年以上房子可以投资吗（市区十几年楼龄的房子还能投资吗）

经常会有朋友问老狗：广州市区十几年楼龄的房子能买来投资吗？会不会太老以后涨不动了？买新房是不是更好涨？

假如按照老房子以后涨不动这个逻辑，大家大可好好赚钱先，等个十几二十年去买中海花城湾，扪心自问一句：届时你觉得还可能是现在这个价位吗？？？

很多人潜意识觉得新房好涨，那是因为新房过往没有涨价记录可寻，默认新房后面有涨价空间；而市区十几年楼龄的小区，经过好几轮行情后，价格从一开始的几千块到现在的六七万，大家默认已经涨过很多，不会再有什么涨劲了。殊不知，很多新房一开始开出来的价格就已经饱含溢价，你不能理性对待而已。

坦白说，广州作为一座老城，市区发展历史悠久，商品房盖得早，市区大部分商品房楼龄在15-20年之间。恰巧昨天老狗有个粉丝朋友在知识星球call我，叫我列举一下天河楼龄在10年内的小区，不列不知道，一列吓一跳，发现还真的没几个可以选的，不信大家自己打开贝壳APP，筛选一下：

这也侧面反映出一个现实：天河为首的市中心区域，确实很少小区楼龄在10年内可供选择，如果把楼龄压缩至5年内，榜单上的“次新房”少一半。这时候很多买家更难抉择，是在一个潜力更大的板块选房子呢，还是移步到层级弱一些的板块选？

我们现在买的住宅，也就是大家口中的商品房，正常商品是有寿命的，持有周期越久，损耗越大，相对越掉价（不要拿茅台抬杠，这种是越陈越值钱）。现实我们看到的商品房，很多楼龄有个十几年，不仅不掉价，反而涨了好几倍有余，这里抛开放水、通胀这些因素，更重要是房子下面的土地越来越值钱了。

举个经典例子比如金融城东区的美林湖畔，无论行情起来时，还是横盘期，基本都在涨，也就去年下半年稍微回调了一下，其余时间基本就像脱缰的野马冲啊冲啊，尽管它的楼龄已经15年打上了，为什么大家还乐此不疲的追它呢？

原因很简单，你们可以自己去看，美林湖畔隔壁的配套起来得很快，背后就是金融城东区的实力体现，美林出门几百米，有3个大盒子商业扎堆：山姆、宜家、居然之家，都是近两三年来的杰作，过条黄埔大道，就是金融城东区核心地段，有合景臻溋名铸、金融城壹号、深圳湾壹号开发商鹏瑞三大豪宅项目在拉价，向东一点就是保利鱼珠港了，那是黄埔临港经济区的火车头。地段价值在不断兑现，使得美林湖畔的房价水涨船高。

除此之外，还要看下稀缺性，看下板块周边是否有更多选择，金融城东区这边的话，你要新房，可以，那就去搞合景臻溋名铸，吹风价20w，这哪里是一般人家能够得着的；你要十年楼龄内绝对次新的话，你可以看下珠光御景骏庭、宝兴翠园、佳润上品菁园、翠屏领东、兰亭盛荟、美林湖畔誉府，但这些盘各有各的短板，前面4个均是小小区，没有花园可言，兰亭的话要给增值税5.3个点，成本高，誉府最经典，美林湖畔的弟弟，弟弟楼龄更新，但弟弟位置距离江边、地铁更远，很多家庭更倾向于美林湖畔多过誉府。

综合看，美林湖畔尽管有十几年高龄，凭借其综合实力强，依旧成为不少家庭的追捧对象，不然怎么叫“东圃林志玲”？我只是说综合对比，并没有可以贬低兰亭、翠屏那几个盘，毕竟金融城这边看得上眼的住宅太少了，你要买绝对没问题的。

加上老板去年也说过，广州市区要严防大拆大建，往后旧改审批手续极其严谨，流程会比之前更长，广州作为一座老城，老城自然有老城应有的风范，请珍惜当前我们看得下眼的小区，以后市区是很难有大批量的旧改新房出来，或者老旧小区博拆迁，推动重建，这种概率更低，不信你去看下老城区很多老破小，现在很多只是加装一下电梯，修整一下外墙而已，拆的成本以及难度太高。

即便后面市区有新房出来，想必都是天价，来拉动市场的，对周边的二手都是刺激，而且不知道大家有没发现，现在市区出的地块很多是蚊型地块，不足一万平，很多是没有花园可言的几栋单体楼。

老狗说的楼龄十多年的房子不可怕，不是那种单体楼老破小，不要给我挖坑，起码你在是要找个近地铁、有花园环境、带原装电梯的、户型方正，最好有个不错的公立学位，像东风广场楼龄都过20 了，银行还愿意给这种房子放30年的房贷呢？

当然，人各有志，如果你还是喜欢绝对的次新房，那就选次新房呗，强势板块的基础上选次新房质只会贵不会错，但请务必谨慎，不要轻易降维去次一级板块玩，板块的选择比楼龄重要很多，举个例子你就明白，比如你有八九百万，你可以在金融城买个不错的3房，但请不要轻易为了追新，去萝岗买新房，萝岗尽管有个科学城也不错，但近郊区始终是近郊区，购买力哪有市区这么猛（相对）？而且科学城那边新房多，现在一手内卷程度之激烈，让二手喘不过气了，你去那边的话以后你卖的时候也会面临同样的境遇。为了保证流通性以及投资潜力，尽量选供需关系紧张的板块买吧！

本文主要拿金融城来分析，主要这地方太多老房子了，大家可以按照此方法去分析别的板块，广州主城区内还是有不少好房子给大家选，不必局限于一手二手，你会有更多选择，投资是理性的，反正你买了都是拿去放租的，买入成本够笋，卖出的时候能捉到高位出货，最后一算，套利空间不会让你失望。

今天聊得差不多，大家有什么疑问也可以私底下咨询老狗，有粉丝问老狗，为什么不跟那些大号合作一起搞软文推上去，老狗你的文章质量还可以，理论上是可以。可惜我不想啊，把流量可以刷上去的，吸引的都是一些疑神疑鬼的粉丝，一上来问的问题都是一些天花乱坠的，我相信有耐心看老狗文章的人，对整个楼市整体框架认识比较深刻的了，这样大家交流起来才能同频。

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