国内近几年房价上涨原因分析（知识类房价居高不下的根本原因）

本篇内容：知识点丨普及房地产开发的各项成本

服务宗旨丨楼市解读 丨政策分析 丨客观建议 丨幸福买房

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正文：

我们都知道房地产是利润非常高的一个行业，但是我们也要明白，高利润的背后一定是高风险，只不过近几年市场上行期，风险被降到了最低。如遇市场下行，那房地产企业亏损都是以“亿元”为单位计算的。那么我们今天就来谈一谈房地产企业开发成本构成都有哪些？

房地产开发企业在开发过程中所涉及的成本大概分成三类：

房地产项目开发成本分类
土地开发成本	房屋开发成本	配套建设开发成本

整体成本细分后又可直接分成2大类：

开发直接费：（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）

开发间接费：（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等）。

其实我们都知道，房地产最大的成本就是土地成本和建安成本，我们接下来按照开开发流程一项一项整理给大家分享：

1.土地费用

土地成本主要来源于购买土地所缴纳的土地出让金，土地一般会以招标和拍卖的形式进行出售，而为了溢价更高，当地政府更喜欢选择“价高者得”的拍卖方式，这样在整体溢价环节尽可能做到最高；

2.前期费用

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“最基本的开发条件“三通一平”，一般前期的规划和设计费用占比整体建安成本的3%左右。勘测和可行性研究及三通一平共计占比整体建安费用的1%左右；

3.基础设施建设费用

基础设施包括红线内外的总费用，涵盖各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等还有各项设施与市政干线、干管、干道的接口费用；

4.建安（建筑安装费用）

工程的各项费用包含建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）和设备安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、天然气官网、消防、防雷、弱点等设备及安装）及室内安装工程费用（窗户、门、工程线等）；

5.公共配套设施建设费

公共配套其实是开发商最不愿意做的事情，因为公共配套是非盈利的，主要包括（各项娱乐设施、老年活动中心、托儿所等）；

6.开发间接费用

比如开发现场所产生的各项费用（工资、福利、设备折旧、故障维修、办公费、水电费、各种消耗品费用等）；

7.财务费用

融资现在算是企业非常巨大的一笔开销了，融资过程也会产生非常多的不可预见性费用，现在民间借贷基本都在10%左右；还有就是资金使用周期太长产生的成本；

8.销售费用

房地产的终端一定是销售，毕竟盖房子都是要盈利的，现在销售费用基本分为：广告宣传费用和销售佣金费用及其他物料费用，这项费用目前整体占比整体销售额的3-4%

我们再来说说，按照成本去核算房价，我们会发现近20年的各项成本基本都是成几倍的去涨，所以房价成几倍的去涨不是无的放矢，当然现在房价是否远大于成本主要还是取决于供需关系。我们近20年从居住需求上升到精神完整层面，房屋经历了4代进化，最早期的毛坯住房到精装住房再到环境住房一直发展到现在的智能化住房，从需求来看我们也经历了4轮时期：简单功能型、功能改善型、综合配套型、人本生态型。

未来房产趋势一定是人本生态型住宅。企业思考的是如何让住宅回归人性，与环境共生，让我们一起见证那一天的到来吧。#房产大真探#

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