广州楼市深度分析（广州楼市内行人告诉你）

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好！广叔，想问问黄埔区府板块配套和香雪板块配套一样吗？保利罗兰和越秀星樾哪个好？

回答：你好。不一样，区府相对成熟一点；香雪发展中板块，配套还很一般。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！广州首套，工作在白云与越秀交界下塘西路，孩子2025年读小学，手上弹药现有300W，总预算400-450电梯小三房，学位为第一考虑因素，白云/越秀/海珠首选，但是也去看过恒荔湾畔，现有两个问题：1、弹药300W，其中100W年底12月才能到位，实际在手弹药只有200W，100W存在风险，是考虑年初贷款还是今年年末资金到位才出手？2、预算400-450W小三房，以上区域广叔能否着重学位因素推荐楼盘查看。

回答：你好。

1、这个价位现在就可以买，这个刚需价位总体需求量大，小阳春及国内信贷政策放松，可能有微涨，而后有所回落。恒荔湾畔可以考虑。

2、可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好！新人首问：手上有一套20多年楼龄的房改楼梯三房，有小区环境，近广东药学院赤岗校区和聚德花园，在海珠区赤岗红卫新村南边，值得持有吗？琶洲板块前景好但有距离，会辐射到这里吗？是否需要换成新点的房子？

回答：你好。赤岗地段是还可以的，能辐射到，还能持有个三五年，其缺点是有一定楼龄，置换到更新的房子会更好。趁现在行情好出手。

提问：广叔您好，请问首付120万，月供7000左右，总价300万左右，一个人供，在海珠区上班，考虑保值升值，帮忙提供下建议，谢谢您!??

回答：你好。300左右，看下海珠：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！新人首问～我和先生婚后打算买房。预算总价350w的房子，首付4成。我婚前已买黄埔萝岗一套，这是婚后家庭一起买，工作地点在石溪和燕岗地铁站之间，刚出来工作没几年，所以打算买个自住➕投资（5-10年）的刚需房，去年主要看了荔湾和海珠石溪附近房子，目前买房有以下纠结点：

1.石溪附近值得买二手吗？今年适合入手吗？

2.第一，第二，第三金碧，和安大厦这个小区是否值得买？或者是否有其他推荐？

3.若不买海珠区，开车通勤半个钟内的地区都可接受，是否还有其他可推荐的小区可买？

目前比较迷茫，还需要多多指点，非常感谢！

回答：你好。

1、海珠石溪，这个价位可以考虑的，看好直接买。这个价位刚需房需求量大，降不了什么。

2、金碧花园可以考虑；和安大厦小区较小，只有两栋楼，但楼龄较新，近地铁口，可以优先考虑

3、还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：【新人提问】广叔，您好！我是老广，我现有黄埔宏康和园东南向小三房，学位一般，已还清房贷，月租3500，目前售价约220万。父母在越秀水荫直街有小两房，我和小孩户1岁户口挂在水荫路可读水荫路小学。我和先生均在黄埔区府上班，公积金先生5300，我1700，共7千，月收入共2万（未算绩效），目前不用还贷的情况下可年存款20万，手上流动资金50万，父母50万。

问题：1、现在两边家上下班路程都要1小时，两边都不近。我想节约上班时间成本。我应该租宏康和园出去租科城山庄/鼎峰，每月补贴2千可以解决，可以存钱；还是卖掉宏康和园房子置换科学城中心的房子，一时节省上班时间，二是投资增值，供房子？

2、我目前情况资金情况适不适合置换？

3、如果广叔推荐置换，我适合买一手还是二手？一手的盘基本看过，差点入手了星樾山畔南向小三房380，后面因高速还是没敢下手。二手的鼎峰/科城时不时有急售的南向小三房盘430左右，不知道值不值得买。

4、我应该置换到科学城还是置换到水荫路？科学城近上班，水荫路方便以后照顾父母。但等到5年后小孩读小学，如果不置换保持现状就读水荫路小学，如果我置换了科学城，就可以选择读科学城的小学还是读水荫路小学了。

这个买房子的问题一直困扰了我挺久的，我应该在35岁这个财富积累快速上升期积累一定的流动资金做想做的事，还是去置换一套房子呢？我曾经听过一句话，说“置换其实是一种消费行为，如买多一套才是投资”。

内容有点多，辛苦广叔了！谢谢您！

回答：你好。

1、宏康和园在开发东区，潜力一般，建议出手置换，房子只有不断的置换到更优质地段才能实现增值保值，价值不高的房子，放20年依然是窝着不动。

2、适合

3、目前建议先看一手，同步淘二手笋。星樾山畔也可以，高速是有点噪音，可加装隔音玻璃；鼎峰/科城也没问题。

4、科学城潜力更佳，水荫路房子总体偏老，更适合自住。

当然是买房子，未来你想要资金，随时可以通过DY房子套出流动资金。

提问：广叔，纯投资，200子弹，有贷款无法再贷，目前看了1.易通大厦一房。2金碧一期小两房都在两百左右，可否下手？或者还有什么更好的选择，希望广叔指点迷津

回答：你好。建议选择方案二。还可看下番禺广场：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：小孩2023年9月上小学，预购学位房。目前手头有子弹350，现有广州房产一套凯德山海连城3房房屋（2019年房产证）无贷款。杠杆可贷250。我们上班一个在越秀东山口，一个在黄埔开发区。主要是考虑小孩上学，兼顾通勤。请问广叔要如何配置？

回答：凯德山海连城周围比较荒，没什么配套，不住可出手置换；不知道月供能力怎么样，可看下天河的保利天汇；以及黄埔、科学城新房，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，江湖救急 一直关注也非常崇拜您的博学，现在遇到一个难题，不知道该怎么做选择，所以求广叔指点！和樾府已经开盘了，现在纠结不知道该入手和樾府，还是该等保利翔龙天汇，考虑的不是价格，是居住，学位和未来的升值空间，您会怎么推荐呢，盼您的回复，感恩

回答：你好。当然是先入和樾府，买到就是赚到。

提问：广叔，你好，请问广州珠江新城保利心语2楼，110方，1250万找亲戚代持值不值得买？评估价可以去到1600万，买来自住和投资，5年后再置换。

回答：你好。保利心语没问题，2楼自住倒没什么，投资尽量买中层。

提问：广叔您好！广州，纯投资角度，老黄埔万科城市之光，海珠保利花园二手，荔湾万科金域曦府三个盘排个序，谢谢！有说法说能买中心四区买中心四区，有点纠结。

回答：你好。就按你这个顺序选。是的，荔湾这种开发得早，未来只能靠旧改推动，难度会比较大。优先考虑中心四区。

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