楼上漏水楼下应该找谁处理（楼上漏水楼下水帘洞）

来源：人民法院报

转自：广西高院

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随着城市化进程的不断推进，越来越多的居民住进了高楼大厦，与此同时，上下楼邻居之间因房屋漏水带来的纠纷也逐渐增多。据北京市西城区人民法院公布数据，该院近三年年均受理涉漏水财产损害赔偿案件近百件，其中因漏水引发的纠纷占到邻里纠纷的90%。关于房屋漏水、财产损失、责任赔偿等问题，法律上是如何裁定的呢？

以案说法

01

是否鉴定评估损失数额？ 综合研判！

▍ 案例

市民王先生因在家中不当使用洗衣机，导致上水管破裂，水流入楼下罗先生家中，将罗先生家的家具、床褥、电子设备及珍藏照片浸泡损坏。罗先生诉至法院，要求王先生赔偿，关于家具、床褥、电子设备的损失数额双方争议不大，但对于照片损失双方产生了分歧。

罗先生认为，照片承载了家人的美好回忆，必须进行修复。受损照片上百张，每张修复费用少则数十元，多则上百元，全部修复下来要几万元。王先生则认为，照片是普通财产，本身价值并不高，几万元修复费用令其难以接受。

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案件审理过程中，法院向双方释明，需要对损害赔偿数额及修复费用进行鉴定评估，但双方均以评估费用过高、期限过长为由不申请鉴定。而后法院依据现场查看情况，酌情确定损害赔偿数额为2.5万元。

罗先生认为该数额过低，难以弥补自身实际损失。王先生则认为数额过高，超出了对方实际损失。王先生不服提出上诉，在二审期间，又顾虑鉴定费加上赔偿费用可能会高于一审判决结果，后申请撤回上诉。

▍ 法官说法

北京市西城区人民法院综合审判庭法官刘昌龙提醒居民，确定损失数额是解决漏水纠纷的关键环节，除去一些较容易判断损失数额的情况外，大部分财产损失数额由专业的评估机构确定为宜，评估费用由申请方预付，由败诉方承担。作为漏水纠纷的受损方，可以在诉讼中行使自己权利，正常申请评估确定损害赔偿数额。对于经鉴定仅能部分支持诉讼请求的，也就是鉴定得出的金额低于诉讼请求的，评估费会依据鉴定结果与诉讼请求的比例在原被告之间分担。

法官提示，实践中，侵权方如果遇到漫天要价的受损方，建议通过评估确定损失数额，将自己的赔偿责任限定在合理范围内。双方如果认为评估费用过高，可以综合考虑支付能力、受损情况等积极协商解决。

02

装修拆改结构导致漏水？责任自负！

▍ 案例

市民冷先生和父母在某老旧小区同一单元同一楼层各有一套房屋。某天冷先生发现自家卫生间吊顶漏水，联系到楼上房屋业主和租户后，双方达成协议，由楼上业主重做卫生间防水。之后，冷先生重新装修自己的房屋，将与父母房屋的隔墙打通，保留父母的卫生间，将自己的卫生间拆除，与厨房打通，实现扩大厨房面积的目的，并将卫生间上水管挪移至隐蔽地方。为了应对今后楼上漏水又找不到人的情况，冷先生在供水主管道上加装了阀门。

装修结束后的供暖季末期，冷先生发现厨房天花板漏水，赶紧联系楼上的业主和租户，但发现楼上长期无人居住。随后，冷先生将楼上产权人和承租人诉至法院，要求排除妨害并赔偿损失。

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法院在审理过程中启动了漏水原因鉴定程序，经鉴定原漏水点未再次漏水，且漏水点上方的厨房区域的管道、暖气未见维修、更换痕迹，漏水原因无法查明。

楼上业主抗辩称，冷先生装修大规模拆改房屋主体结构，挪移主管道，导致老旧的管道震动而漏水，在漏水过程中，水锈又将漏点堵上，故漏水停止。

法院经审理认为，综合全案情况，鉴于冷先生大规模拆改了房屋结构并更改了供水管道，应由冷先生承担漏水原因的举证责任，在其无法举证证明漏水原因系楼上业主所致的情况下，法院驳回了冷先生的诉讼请求。

▍ 法官说法

北京市西城区人民法院综合审判庭副庭长袁佳提醒居民，房屋装修和改造过程中不得擅自拆改房屋主体结构，不得擅自改动屋内供排水主管道。如果存在上述情况，发生漏水损害时，会引发举证责任的转移，一般由进行拆改一方的住户承担漏水原因的举证责任。在漏水原因难以查明时，则由楼下拆改住户自行承担举证不能的法律后果及漏水造成的财产损失。

03

漏水修复推诿拖延？承担赔偿！

▍ 案例

张女士发现家中墙壁渗水，遂找到楼上李女士，李女士检查后未发现漏水点。张女士和李女士向物业公司求助，经物业公司勘查后确认漏水点位于李女士家室内的主管道上。李女士入住后，对房屋进行了装修，使用瓷砖等装修材料将主管道包裹起来。若维修漏水点，则需将装修材料拆除。物业公司认为，装修行为系李女士个人行为，拆除和恢复费用应由李女士个人负担，但李女士认为主管道漏水是物业维护不到位的责任，相关费用应由物业公司负担。

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双方对此争执不下，漏水问题一直得不到解决。经过长年累月的浸泡，楼下损失十分严重，在此情况下，楼上李女士才配合了维修。但各方对于张女士损失的赔偿问题分歧极大，无奈之下张女士将李女士和物业公司起诉至法院。

法院经审理后认为，主管道维护是物业公司应尽的义务，但主管道位于李女士家中，李女士自行装修包裹，需拆除后才能进行维修，李女士不予配合、延误维修。本来是擦拭阴干就可以解决的问题，因李女士不配合导致张女士家中财物被水浸泡严重受损，因此判决由李女士承担全部赔偿责任。

▍ 法官说法

北京市西城区人民法院综合审判庭庭长张长缨表示，我国侵权责任法第二十八条规定，损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。该案中，物业公司对主管道负有维护义务，但李女士的阻挠行为直接导致了张女士的财产受到损害，故李女士的行为是张女士财产受损的实际原因。

法官提醒广大居民，漏水即便不是本人行为造成的，如果需要本人配合相关部门才能解决漏水问题，也要积极配合检修，以免成为扩大损失的实际侵权人而承担赔偿责任。