房地产出租涉及税收（一文弄懂企业出租房产各类涉税问题）

今年，新冠疫情在我国大部分地区卷土重来，给企业正常生产经营带来重大冲击，而这种状况未来仍可能反复存在。有些企业经营规模临时性收缩，会考虑将自有房产或租赁房产出租或转租给其他企业或个人，以缓解压力。作为一项民商事法律行为，其中必然涉及税务的处理。本篇文章，我们纳入最新的税收优惠政策，对企业出租房产的税务处理作详细分析，希望能帮助企业有一个全面的清晰的把握。

涉税问题

01 企业出租房产涉及哪些税种？

主要涉及以下税种：

1、依据财税[2016]36号文，企业出租房产，属于现代服务税目下的租赁服务税目，应该依法缴纳增值税；同时，缴纳增值税的，需附带缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。

2、企业出租房产有所得，依据《企业所得税法》的规定，应该计入应纳税所得额缴纳企业所得税。

3、我国现行有效的《印花税暂行条例》和将于2022年7月1日起施行的《印花税法》均规定，租赁合同的双方主体都需要缴纳印花税。

4、依据国发[1986]90号文的规定，企业出租自有房产，还涉及缴纳房产税。

02 纳税的具体规定有哪些？

（一）增值税

1、一般纳税人。（1）通常适用一般计税方法，税率为9%；（2）一般纳税人出租其2016年4月31日前取得的不动产，或者2016年4月31日前签订的尚未到期的房屋租赁合同，可选择简易计税，征收率为5%；（3）依据财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号的规定，住房租赁企业（需报告或备案）向个人出租住房取得的全部收入可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。应纳税额=含税销售额/（1 1.5%）*1.5%。

2、小规模纳税人。（1）适用简易计税，征收率为5%；（2）依据财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号的规定，住房租赁企业（需报告或备案）的小规模纳税人向个人出租住房取得的全部收入，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。应纳税额=含税销售额/（1 1.5%）*1.5%。

3、预征率。依据国家税务总局公告2016年第16号，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管税务机关预缴增值税税款。（1）适用一般计税方法的，预征率为3%；（2）适用简易计税方法的，预征率通常为5%；（3）住房租赁企业向个人出租住房的，预征率为1.5%。

4、进项抵扣。依据财税[2017]90号公告，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

5、纳税义务发生时间。（1）先开票的，发票开具的当天；（2）收到预收款但应税行为未发生的，收到预收款的当天；（3）未收到款且未开具发票：a、有合同约定的，应税行为未发生，不确认，应税行为已发生，合同确定的付款日期；b、未签订合同或合同未约定，应税行为未发生的，不确认，应税行为已发生，租赁服务完成的当天。

6、关于免租期。依据国家税务总局公告2016年第86号，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。因此，企业出租房产给予承租人免租期的，无需按视同销售缴纳增值税。

涉税问题

（二）企业所得税

关于企业所得税纳税义务发生时间，依据《企业所得税法实施条例》规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，不采用权责发生制。另外，国税函[2010]79号文规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

（三）房产税

1、纳税义务发生时间。依据国税发[2003]89号公告，出租房产涉及的房产税，自交付出租、出借房产的次月起计征。此外，依据《房产税暂行条例》第二条的规定，承租人转租房产的，不产生房产税纳税义务。

2、税率。依据国发[1986]90号文，企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%；依据财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号的规定，企业事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

3、无租使用。依据财税[2009]128号文，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

4、以房产投资。依据国税函[1993]368号文，以房产对外投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。

5、免租期。依据财税[2010]121号文，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（四）印花税

税率为租金的0.1%。依据财政部税务总局公告2019年第61号和财政部税务总局公告2021年第6号，自2016年1月1日至2023年12月31日，对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

（五）附加税费

包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，均以增值税、消费税为计税依据。

1、城市维护建设税。纳税人所在地在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；其他，税率为1%。小规模纳税人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

2、两附加。教育费附加，征收率3%；地方教育费附加，征收率2%，小规模纳税人免征增值税的，同时免征附加。

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03 企业出租房产有哪些税收优惠政策？

（一）增值税

1、今年颁布的小规模纳税人免征增值税的新规，只针对征收率为3%的销售行为，而企业出租房产适用5%的征收率，因此不能享受该优惠政策。但依据财政部税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号，自2021年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。

2、依据财税[2016]36号附件3，军队空余房产租赁收入，免征增值税。

（二）企业所得税

依据财税[2019]13号、财政部税务总局公告2021年第12号、国家税务总局公告2021年第 8号、财政部税务总局公告2022年第13号、国家税务总局公告2022年第 5号规定，对小微企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳企业所得税。

（三）“六税两费”

依据财税2022年10号公告、税务总局2022年3号公告，2022年1月1日至2024年12月31日，增值税小规模纳税人、小微企业、个体工商户减半征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。因此，若企业为增值税小规模纳税人、小微企业或者个体工商户的，出租房产所涉及的城市维护建设税、房产税、印花税和“两附加”均可减半征收。

（四）留抵退税

依据财税〔2018〕80号规定，对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税(征)依据中扣除退还的增值税税额。

（五）公租房

依据财政部税务总局公告2019年第61号和财政部税务总局公告2021年第6号，自2016年1月1日至2023年12月31日，对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征增值税、房产税，公租房租赁双方免征涉及的印花税；企业捐赠住房作为公租房的，按公益性捐赠支出进行税务处理。

内容转载自：知乎 大成律师事务所王金平专注税务合规、重大涉税民事、刑事案件

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