回龙观二手房还值得购买吗（回龙观新地限价6万2）

这段时间北京楼市最热门的话题是什么？当然是土拍了，29块新地入市，涉及的板块包含朝阳、通州、昌平、丰台、房山等多个区域，更有人把这场土拍称为“千亿风云”。但新地块再风起云涌，按照一般的周期，等真的做成房子了，那也得两三年以后，对目前有需求的朋友们来说，这叫远水解不了近渴。不过，新地块对楼市的影响还是显而易见，比如说一些粉丝朋友经常在问，新地块所在板块的房价会不会受影响？附近二手房价格怎么样了？所以呀，咱们这次要看的不是这“千亿风云”，而是风云背后的二手房。

但29块地分布广泛，咱们怎么看呢？老七作为打工人，勉强也算一个互联网行业从业人员，首先想到的就是互联网打工人多的地方怎么样了。您估计也猜着咱这次要看哪了，没错，就是挨着大厂的回龙观。

（挨着大厂们的回龙观）

【回龙观和两块新地】

买东西不先问价的话，肯定不是正经买东西的，所以咱们看房子也得先看价格。目前回龙观的二手房整体均价在5万左右，比较新的二手房其实已经在6万以上，像金域华府三期这种比较好的小区实际上已经破7了，部分两居的成交单价甚至已经破8。

看完价格还是得看整体配套，大家买房是用来住的，价格合适了，也得配套好才能住得舒服。先说交通吧，回龙观板块内有京藏高速、京新高速两条干道穿过，尤其京藏高速和二、三、四、五环都接驳，只要没遇上高峰堵车，进城去西单、国贸40来分钟还算快，要是遇上堵车了，去西单可能就得一个小时；另外还有地铁13号线、8号线和昌平线形成环绕之势，就算遇到堵车不适合自驾，地铁进城也行，就是得多换乘几次才能到目的地。

医疗方面，区域内有积水潭医院（回龙观分院）、回龙观医院、昌平区中西医结合医院和京都儿童医院，前三个是三级甲等，京都儿童医院是三级丙等专科医院。

教育方面，区域内有北京一六一中学、北京育翔小学回龙观学校、回龙观中心小学、中关村外国语学校、华北电力大学附属中学、首都师范大学附属回龙观育新学校等，小学到中学都有还算不错的学校。

商业配套方面，比较大的商场有BHGMall北京华联回龙观购物中心、昌发展万科广场、北店时代广场、庄盛奥特莱斯购物中心和港龙商业中心等，能逛的地方不算少。

不过，前面说的都是常规配套，而我觉得回龙观最大的配套其实是中关村。这么说是因为百度、腾讯、网易、微博等互联网公司云集在中关村，互联网大厂多，带来了一批学历高、收入不错的人群，也就带来了一批能够且愿意在附近买房置业的人。而且从中关村到回龙观确实近，打车的话，近一点的十来分钟能到，远一点的也不过二十来分钟。

愿意在这里买房的人多，关注新地块的人也就多了。这次土拍，回龙观这边的两块新地确实也成了大家问的比较多的地方。两个地块一个是中关村生命科学园三期及北四村棚户区改造和环境整治项目CP00-1805-6001、6002地块，位置在13号线生命科学园站南侧；另一个是东小口镇马连店1803-610地块，位置在8号线平西府站北侧。

从近几年的新盘来看的话，除了说地段上乘不愁卖的盘，一般新房都会在户型设计上下功夫，这方面是新盘的优势。而从土拍结果来看的话，中关村生命科学园这块地未来的销售限价6万2，马连店这块未来限价6万3，两块地的溢价率都略高于5个点，并且都配备有公租房要求，前者的公租房配置是2.95万平，后者的是2.05万平。公租房的硬性指标，从某种程度上来说，对于小区品质和流通可能会是利空。

而且，您要是仔细看的话，会发现两个新地块附近都有一些比较好的二手房小区，比如说中关村生命科学园这块地，南边3公里左右就是金域华府和融泽嘉园，马连店这块地也离公园悦府不远。所以，咱们这次就先去看看这几个二手房小区的品质和流通，心里好对两块新地的未来产品有个合理的期待。

【金域华府】

金域华府共有三期，建成时间不一，一期10栋楼是2010年建成的，二期和三期则是2014年建成的，分别是7栋楼和5栋楼。一期里面有限价商品房，环境相对二期和三期纯商品房社区稍差。二期离京藏高速更近，相比三期来说会受到更多噪音的影响。

我个人也觉得三期是品质最好的一个院落，所以这次主要看的也是三期的房子。三期的院落里只有5栋楼，实行集中供暖，半人车分流（产权车位40-50万），但是万科的物业管理确实出色，对得起3块的物业费。给我印象最深的就是进小区需要严格的登记，还得有物业的工作人员陪同才能进去看房，不然只能在外面干等着。

（金域华府社区门口和地下车库入口）

周边配套里，交通方面，西侧是京新高速，东侧是京藏高速，小区正处在两条干道之间，附近还有13号线地铁，最近的一站是龙泽站，距离不到600米；教育方面有北京育翔小学回龙观学校，距离小区500米左右，中学则是北京一六一中学；医疗方面，最近的是昌平区龙华医院，距离不到1公里；商业方面有昌发展万科广场，就在小区南侧，从小区里的3号楼、4号楼和5号楼都能直接看到，另外就是西侧大概600米左右有一条商业街，日常的生活消费能够满足。配套便利的好处之一就是好出租，像金域华府三期的一些两居，整租的月租金能达到7500。

（金域华府三期楼栋）

小区里5栋楼都是2梯4户的配置，小户型居多，两居有79平左右和89平的，三居有116平左右的。从户型产品上来看，确实是很不错，不管是两居还是三居，基本上要么是南向，要么就是南北通透的。大家看下面这几个户型图应该就能直观感受到。

（金域华府三期80平两居户型图）

（金域华府三期89平两居户型图）

（金域华府三期117平三居户型图）

前面院落、配套和户型都聊了，但是唯独没说价格，我也是故意这么安排的。因为实话说，这个小区虽然漂亮，但是它的价格看起来就没有那么可人儿了。金域华府三期近半年成交的房子在7套左右，均价在7万4，也就是说一套79平左右的两居，总价得590万左右。但这是近半年左右的均价，要是看近期成交的话，老七我知道的一套4月份成交的79平两居，总价达到了635万，您要算一算就知道，这单价呀，已经到8万啦。

朋友们要是觉得金域华府的价格上不了车，但又觉得这里位置好，那也还有一个办法，就是去马路对面看看融泽嘉园。

【融泽嘉园】

融泽嘉园建成时间在2010年-2016年间，有5个院落，小区户数达到了11061户，属于比较大的社区，小区实行集中供暖、半人车分流。其中1号院15栋楼、2号院8栋楼，这两个院落和2期院落位置靠北，更接近北侧的13号线。

（融泽嘉园位置图）

要说到前面的是，融泽嘉园是一个回迁房社区。它有一些回迁房社区的特征，比如说小区的垃圾站看着没有那么干净、单元门口停放着很多自行车、电动车。但是我也得说，这个回迁房社区和一般的回迁房社区不太一样，它整体上比一般的回迁房社区干净很多，小区内部也没有看到胡乱停车的情况，而且它的小区内部有一个图书馆，这您在一般的回迁房社区会看到吗？我觉得应该是看不到的。

另外，融泽嘉园北侧的空地（目测距离大概在500米以内）未来会建设新龙泽地铁站，建成后在地铁交通方面便利度会提高很多。

（融泽嘉园的回迁房社区痕迹，过道晾衣服）

（融泽嘉园小区环境）

融泽嘉园的物业费是2块3，比马路对面的金域华府三期便宜不少，小区的物业管理水准确实也有明显的差距。最直观的就是小区私密性差很多，进入小区比较容易。在周边配套方面，融泽嘉园与金域华府差不太多，毕竟真的就只隔了一条马路。

（融泽嘉园1号院小区南门出来就是公交站）

户型方面，融泽嘉园的两居主要有三种户型，两种南向，一种南北向的户型，面积在87-97平左右，单价在5万8到6万4之间。

（融泽嘉园87平两居户型图）

（融泽嘉园92平两居户型图）

（融泽嘉园97平两居改三居户型图）

就户型这一点来说，融泽嘉园的户型选择不如金域华府，但也有朝南的方正户型。而在流通方面，融泽嘉园确实能打，得益于它的大体量和低总价，近半年的成交量超过了130套。最重要的是，您看看这价格，97平的两居总价550万左右，而金域华府79平的两居都比这个贵了差不多80万。

【公园悦府】

看了中关村生命科学园附近的二手房小区，咱们再看马连店附近的二手房小区。目光转到这边的话，咱们看的是建成时间在2015年-2018年的这个公园悦府。之所以看它，是因为它的单价比附近的二手房小区基本上都贵了4千到1万多。

（公园悦府位置图）

按建成时间，公园悦府大致可以分为三期，2015年建成的1-9号楼为一期，2017年建成的10-14号楼为二期，三期则是2018年建成的东侧5栋楼。

小区是半人车分流，但是只有地下车库，20万的产权车位，要是租的话月租金650元，小区内有一圈行车道但不让走车。地库有四层，虽然说是地库，但实际上是建在地面的，从小区北口进，车子进小区的时候就能感受到，是一个上坡进去的，所以进去踩盘的时候视野很好，14层的窗外景观看着像在20层一样。

（公园悦府的中高层视野）

小区物业费是3块7毛8，集中供暖，社区门和单元门都安装了人脸识别器，进入小区需要刷卡或者通过人脸识别才行。

（公园悦府楼栋分布情况）

（公园悦府车库位置）

看小区配套的话，交通方面一期和二期离地铁站8号线平西府站比较近，三期较远，步行过去大概10分钟（这也影响到了小区的出租，一期、二期租金比三期高，两居月租大概在6500到7000左右），自驾可以走回南北路，大概4公里进京藏高速；商业配套方面，二期西侧位置是商业街，另外社区南侧在建商场，未来会有万达影业和京东七鲜超市入驻，据说这个商场会设置进入小区的入口，到时候逛完商场就能直接回家。

医疗方面，附近比较近的是积水潭医院、京都儿童医院和中西医结合医院，距离都在2到3公里之内；教育配套的话，小区对应的是清华附小，就在三期南侧；另外，这个小区需要重点提到的是它的公园配套，在一期和三期中间的位置由一大片公园连接，公园里除了大面积的绿化外，还有儿童乐园、2个篮球场、4个足球场以及网球场等设施，踩盘的时候不少带着孩子的老人在公园里遛弯。

（位于公园悦府西侧3公里左右的积水潭医院）

（公园悦府小区配套的公园）

看了配套还是得看户型和价格，公园悦府主要以两居为主，也有少量一居和三居户型，面积从47平的小户型到113平的三居都有，目前挂牌均价在6万8，也有部分两居挂牌价达到了7万多。

（公园悦府部分户型图）

由于楼层、户型的不同，有的85平两居挂牌价在550万左右，有的比较方正的87平两居挂牌价就达到了650万。另外，因为房龄比较新，有一些是满二不满五的房子，在计算预算时需要将税费也考虑进去。

【置业建议】

看了这几个小区之后，大家对于回龙观有品质的房子应该多少有底了。在我心里的话，这三个小区的排序是：金域华府三期、公园悦府、融泽嘉园。实话说，要是我有700万、进了中关村的大厂，又笃定这两年就跟着安家，我可能真会选金域华府三期，离家近小区管理又好，住起来应该是香的。

正经说的话，金域华府三期的物业管理最为严密，小区旁边就是幼儿园，未来要是结婚带孩子也方便。在小区西侧大概500米左右有商业街，步行5分钟的范围内基本可以解决餐饮娱乐需求。而且小区距离中关村相对近，户型也好，要是预算充足，可以将这里作为第一档的备选。

公园悦府小区环境最好，真有点住在公园的感觉，内部还有篮球场、足球场、活动广场，临近的小学是清华附小，属于区域内比较好的小学。不过，小区北侧是8号线地铁停靠的地方，所以凌晨三、四点和夜里十二点的时候北侧楼栋可能会听到一些地铁的声音。再说一个流通的话题，踩盘路上遇到一个岁数比较大的业主，聊起了房子的价格，他家的两居去年5月份520万买的，而目前同户型的挂牌价在580-600万左右，目前相对年前涨幅确实比较大。

融泽嘉园我放在了第三的位置，这么选是因为从小区质量和物业管理来看，身为回迁房小区的融泽嘉园相对另外两家确实略逊一筹。但就小区本身来说的话，融泽嘉园并不算差，这里住的业主多数是以前西城拆迁过来的，小区周边配套和金域华府也是一样的，而且它还有价格优势，这对于刚需来说属实友好。所以，要是您预算有限，又觉得这里位置不错，真可以来看看。

还有一种方式，等过两三年新地块开发出来，有了户型图和售楼处，您再对比一下，就拿这几个二手房和销售价格上限6万2、6万3的产品PK一下。反正过两三年的话，咱们这次看的这三个小区也都还是次新。

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