沈阳楼市按下暂停键 楼市现状长沙被掏空

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000 人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

提问：您排的top20城市里面，您总是把沈阳排在长沙前面，这是为什么？ 一个城市好不好，主要看经济和人口。 沈阳GDP总量比长沙差很远，GDP增长速度比长沙差很远。上市公司的数量也比长沙差很远。 沈阳的人口增长速度要远远落后于长沙。 在交通地位上，长沙也比沈阳有优势，长沙处于中国中部，四通八达，过几年后长沙高铁米字型。 在气候上长沙有优势，沈阳冬季极度寒冷，不太适合人类的经济和人口的发展。 原来沈阳的城区人口比长沙多一些，但是根据2018年最新的数据，长沙的城区人口超过了500万，沈阳城区总人口也不占优势了 想来想去，沈阳只是政治地位比长沙高一点。仅此而已。

回答：因为长沙的区域首位度不够，地盘会被广深、武汉、浙闽、成渝瓜分不少，所以城市能级无法抬得足够高。 沈阳则不然，东北第一城市的地位只会越来越稳固，集中度越来越高，人口自然也就会有集聚效应。 只不过当下受历史包袱影响，还没完全恢复过来而已。 共和国的长子，终有重新走向辉煌的那一天。 而能攀升到的高度上限，也绝非一个中部普通省会可比。 至于GDP、上市公司数量以及其他各项经济指标，很多东部沿海地级市也都非常出色，但它们怎么就不能排进前20头部城市？ 你会说，因为他们的首位度没有长沙高。 对啊，那长沙和沈阳，也是一样的道理啊。 只学了点经济学皮毛的所谓专家们，有很大的局限性，钻在数据指标的小把戏中，缺乏从地缘、国家、政治、社会的高度统揽全局的战略视角。

提问：新人首问，坐标武汉四套房：1,2003年买江汉北路江都仕嘉40年商用两住70平无贷，现出租。2,2012年买光谷旁锦绣龙城住宅150平无贷，现出租。3,2019年投资买阳逻之心金茂逸墅精装110平（带200平露台），贷款80年。4，现自住2001年买东湖磨山中国科学院植物园小区房136平无贷，这个位置是平时工作半径。5，房票全部用完。提问：4套房中有3套房年限已经比较久了，考虑到逐步进入老龄房将来不好卖，工作稳定收入稳定想通过房产保值增值，站在纯投资的角度想整合房产，产生更大价值，留1套自住外，是卖掉再买新一些的房进行投资，还是继续持有维持现状？如果要卖掉优先顺序是怎样，为什么这样？

回答：你好，商住和植物园小区优先考虑出手。商住涨幅空间比较弱，植物园小区房龄老，逐渐跑输大势。 锦绣龙城还可以暂时保留，等下一轮涨幅来了再出手。 这2套出手之后，可以考虑入手一套一线城市上车盘，再入手一套武汉的低价潜力盘。

提问：手上只有20万，可以考虑买房吗

回答：你好，子弹20可以买房，新手如果月供能力弱，可以考虑建仓沈阳或者长沙，单价8K左右的楼盘，租金可以抵大部分月供。 老手一般会淘单价低 评估价高的大户型笋盘，gpgd降低首付 分割出租，实现0首付 或者微首付，租金抵月供。

提问：【新人首问】房姐好。夫妻双方深圳上班族，男方深户，女方武汉户口，具有深圳购房资格，家庭年入税后70w，手上现金200万，目前男方名下一套价值宝安翻身片区470万两房，剩余房贷180万。 从今年10月份开始看宝安地区房子，赶上双11深圳房价大涨，现在疑虑如下： 1、由于女方有三成名额，考虑再买一套700万左右三房，这样可以保留原来的房子不卖，主要看的碧海片区的，目前已经涨了20%左右，现在入手是否高位接盘？这个价位除了碧海，还有哪里的房子性价比比较高的？ 2、现有手上两房，是卖掉还是持有更划算？ 3、由于女方是武汉户口，还是希望能在深圳买完之后去武汉投资，两边如何分配才能最大收益呢？ 感谢房姐。

回答：深圳优质板块已经涨起来了，可以在没有普涨或者涨幅不大的板块里淘笋。所以，要不要入场，重点还是看具体的选筹价格。 目前可以在福田的皇岗.梅林.龙华的中心区.宝安的西乡等地方寻找机会。 后面有几种可能性：

1.热一阵子，年底节前出来政策限制，冷下来，回调回去；

2.多空僵持着，不一定回调，用时间换空间，过个一年半载，涨幅就夯实了。

3.网红事件为深圳带来大量新流量，继续上涨。 翻身持有还是出手，要看具体楼盘情况再做判断。 先买深圳，留50W投资武汉就好了。

提问：很感谢房姐的建议，让我坚守到了网红盘东原启城的车，另再请房姐指点： 我们目前状况： 1、东原1套112平月供7200（因使用老人票KFS不让接力贷只能贷17年，且是利率上浮25的纯商贷，KFS合作5家银行都统一一样） 2、宜家汤臣二期的96平步梯小洋房（女朋友名下），2006年左右建，目前自住中，贷款还有38个利率4.9月供2600 问题： 1、东原的有什么办法延长贷款年限，降低月供吗？另利率有办法能降到20吗？（申请的招商银行的暂还未批下来） 2、宜家的这套看你之前建议房龄尽量在20前出手，这个时间点做置换合适吗（目前可用房票：女朋友的二套票或把现住这套出手变首套），可以的话要怎么操作？

回答：1.如果合同还没备案，可以跟开发商申请更名，用你的名字买。开发商合作的银行很难降利率，除非内部有关系，或者自己找其他银行做按揭。

2.宜家汤臣涨幅太慢，建议出手裂变。用女朋友的首套房票再入一套潜力盘。剩余子弹开发一张老人票继续入。

提问：房姐您好，前几日咨询过您关于二押和截断贷款的事情，谢谢您之前的解答。现在还有一个问题想请教一下您的建议。我在常青路万科城的那套183平户型，因为是毛坯房，这几年一直处于空置状态。因为面积略大，简易装修出租似乎不太现实，也比较麻烦。之前有了解过自如公寓，但是它们的业务没有开展到本小区。还有就是在网上有了解到建行的存房业务，网上表示存房业务在武汉有实行，但我实际咨询建行网点经理，她说并未真正开展。因为现在倾向拿这套来做截断贷款，那样以后月供就会上升很多了。所以现在想了解，对于这套空置的房子，有没什么方式能创造一点现金流出来呢？

回答：武汉暂时没有做存房业务。 做截断抵押 分割出租，或者做民宿。 万科城位置有点尴尬，自如考虑回报率，可能不愿意接。问下江寓和其他几个大托管公司接不接吧。最好还是自己简装下，基础的墙砖，厕所厨房得做出来。

提问：新人首问，上个月刚刚买的一套花钱旁边盛景国际公馆3期2楼的小户型87平，当初买就是为主要是看中学区，1.请问这个小区后期发展怎么样。2.上次听你说信用卡可以还月供怎么操作的，什么是空当接龙

回答：盛景品质一般，但是学区是比较大的亮点，未来学校教育水平不错，对口的小区价值也会显著提升。 内部资料都在精华主题里，可以多往下翻一翻。

提问：房姐，我对于老人接力贷有些疑问：1、适用于买二手房还是只适用于买一手新房？2、哪些银行能办理？我网上查了下，好像只有个别地方的银行推出有这样的业务，而且贷款额度也不是很高。3、假如老人以后逝世，作为接力贷贷款人的子女能直接继承房子吗？需不需要交遗产税

回答：老人不满65可以申请 新盘二手都可以做，但是需要看看新盘售楼部有没有对接支持接力贷的银行。 招商 农行 工行 中信 浦发等 走正常的继承流程

提问：亲爱的，二手房一次全款付清一般打几折呢？中介说现款和贷款一样没有优惠。我是不是得换了他?中介老想让我出高点成交，我该怎么做?业主在外地似乎很忙，让看好房以后来汉签合同。我怎么跟业主把房价谈下来?

回答：中介可能想玩ABC单 二手房如果业主不着急卖，全款对业主来说没有太大吸引力 要不就直接绕过中介，直接拿到业主电话自己跟业主聊 要不就给中介好处费，砍下来的价格分他一半，不然别人没有动力帮你砍价的。现在良心中介和会砍价的中介太少了。

提问：房姐您好，深圳，老婆名下集信名城180 平层(少量公积金贷款)，今年6月份办离婚115w全款入手中海西岸华府超小户型给小孩上初中(新初中口碑好，俩孩短期不卖)，挂老公名下(住房公积金未用)。 集信名城门口地铁明年6月份会开通，现在想把集信大平层卖了置换成两套，一套自住一套投资。 请问: 1.现在卖掉集信的房子是好时机吗？ 2.老婆喜欢集信环境，工作小孩学习都在附近，所以自住还是想选集信100小户型。另外一套想打新，这样是否合理，可指导最佳置换方案吗? 3.年纪40了，这点也要考虑。

回答：集信地铁通肯定有一波涨幅，集信名城在远郊盘里有点突出，自己享受独立的山坳花园，规避了松岗这一带乱七八糟的工厂氛围。 但也是一波涨幅，后期还是要慢慢换到核心区。 沙井，碧海，宝中是更好得选择，年底淘笋。 有性价比高的盘拖延流 远期合同。集信留着慢慢买，用上卖房科技树。

提问：进入星球快一年了每期都看了，讲的都好有道理，好真实，感觉无所不知呀，问一个题外话，听说过眸之亮艾眼吧吗？有朋友在做代理，我也想做，又感觉这种模式像传销～～～～很纠结麻烦指点一下

回答：没听过 红利期早就过去了。想骗钱可以做，编一堆赚钱的案例煽动大学生宝妈创业，提供整套方案产品外加拉下线传销。但正经做就很难了。 直销的本质是赚的人力成本，直销产品和普通商品质量上没区别，谁也别痛打落水狗，谁也别笑话谁。 卖出去1个亿的商品，普通公司可能需要为品控、分销、代理、客服、售后、后勤各渠道的人力付费8000万，而直销只需要为各级金字塔分销付3000万。 区别是普通商品需要为营销、渠道、物流、职能部门的人力成本付高价，形成品质与品牌优势；而直销是超级用户思维，甄选出战斗力和资源最强大的下线用户，完成链式营销，牢牢绑定客户。这两年最牛逼的互联网公司在流量红利末期，才提出锁定超级用户战略。 能加人力和意识形态杠杆的模式都是高级模式，比金融杠杆模式还要高级。其中翘楚，小到直销帝国，大到宗教信仰、裂土分疆。

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