二手房带押过户弊端（二手房交易中有关）

所谓的“带押过户”，指将存在抵押的房产在其抵押解除之前进行产权过户这种情况下的二手房交易，无需出卖方先行还贷或垫付，极大的减轻了出卖方的资金压力，减少了交易的成本，可以促进二手房交易量的增加，我来为大家科普一下关于二手房带押过户弊端?以下内容希望对你有帮助!

二手房带押过户弊端

所谓的“带押过户”，指将存在抵押的房产在其抵押解除之前进行产权过户。这种情况下的二手房交易，无需出卖方先行还贷或垫付，极大的减轻了出卖方的资金压力，减少了交易的成本，可以促进二手房交易量的增加。

根据原来的《物权法》规定，如果对存在抵押的房产进行交易，要么该交易已经征得了抵押权人的同意，要么买受人代替了出卖人向抵押权人清偿了债务并消灭了抵押权。详见《物权法》第191条第2款：

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

我国《民法典》出台后，该法的“物权编”秉着“物尽其用”原则对上述规定进行了修改，即除当事人另有约定外，允许“带押过户”。详见《民法典》第406条第1款：

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

“带押过户”具体操作流程

目前我国并未出台统一的“带押过户”实施细则，仅有南京、苏州、济南、昆明、海南等地规定了具体的操作细则。

根据海南省的政策细则，“带押过户”的流程如下：

一、建立监管账户，核查交易主体资格。二手房交易双方自行选定金融机构，按金融机构要求建立专项资金监管账户，签订相关偿还债务和抵押借款合同等文本及其他必要性文书，在此过程中金融机构对接房产服务部门按照我省相关限购政策对交易双方申请主体资格进行核查。

二、办理过户手续，划转交易结算资金。由金融机构出具同意办理带押过户登记的文书携交易双方到不动产登记中心办理带押过户手续，不动产登记中心集成服务分别由房屋交易窗口出具二手房买卖合同网签备案材料、纳税窗口出具完税凭证，登记窗口办理房屋转移登记及抵押权转移（变更）登记手续，集成服务总耗时不得超过3个工作日。不动产登记中心办结房屋转移登记和抵押权转移（变更）登记手续后，金融机构在专项资金监管账号中划扣出售方所欠债务，剩余尾款打入出售方指定账户，买受人执行新的抵押借款责任与义务。

买受人如选择全款购买存在抵押权登记的二手房可参照上述流程办理。

需要注意的是，上述政策适用范围限于，出售方已取得房屋权属证书但房屋存在抵押登记，买受人贷款购房的情形。

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