开发商担保人违约（北京瀛台律师事务所）

【案件回放】

2018年8月2日，某银行（贷款人）与边某某、高某某（借款人、抵押人）、某房地产公司（合同中称“保证人”）签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额为109万元，借款期限60 个月；借款人以贷款所购房产向贷款人提供抵押担保，开发商某房地产公司为保证人提供阶段性担保，直至借款人办妥所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。合同订立后，某银行向边某某提供借款109万元。边某某、高某某办理了预购商品房抵押权预告登记。截止2020 年11 月20日，边某某、高某某尚欠某银行本金773828.66 元，利息及罚息26212.09 元，利率为5.21%，合计800040.75 元。某银行遂诉至法院，要求边某某、高某某偿还借款本息，某房地产公司承担连带责任。某银行支付律师费4万元。2019年底，某房地产公司获得案涉房屋所在楼的不动产产权首次登记证明。

某法院经审理判决：一、边某某、高某某共同向某银行偿还剩余借款本金773828.66元及相应利息和罚息；二、边某某、高某某共同向某银行支付律师代理费4万元；三、驳回某银行的其他诉讼请求。

北京瀛台律师事务所：开发商提供担保，债务人不办手续，怎么办？

【瀛台律师论法】

本案系房地产开发商在为购房人购买其开发的房屋办理银行按揭贷款时提供有条件的阶段性担保责任而引起的纠纷。阶段性担保，顾名思义，房地产开发商并非对债务自始至终均提供全部担保责任。从房屋贷款合同内容来看，一般均约定房地产开发商的担保责任自借款人办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起予以免除，也有部分合同载明自房屋办理预抵押登记之日起免除房地产开发商的保证责任。无论是哪种约定，其本意在于如银行能够依法对抵押物享有优先受偿权，一般银行均同意免除房地产开发商的担保责任。

在民法典担保制度司法解释出台前，一般认为预抵押登记不产生优先受偿权的法律后果。而在民法典担保制度司法解释出台后，在一定条件下，预抵押登记也可产生优先受偿权的法律后果。此时银行在完全可以实现合同目的的情况下，仅因主债务人拖延不办理房产证进而无法办理抵押登记手续，而要求房地产开发商继续承担担保责任，有违诚实信用原则，亦与设定阶段性担保制度的宗旨相悖，故不应得到支持。

北京瀛台律师事务所：开发商提供担保，债务人不办手续，怎么办？

【瀛台律师提醒】

在按揭贷款合同中，虽然当事人约定房地产开发公司的阶段性担保自借款人办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起不再承担保证责任。不能因为主债务人即购房人的自身原因怠于办理产权登记，从而加重无过错保证人的保证责任。尤其是民法典实施以后，根据民法典担保制度司法解释的相关规定，抵押预登记的权利人可优先受偿。如主债务人一直不办理产权登记，提供阶段性担保的保证人的保证责任则无限期延长，该情形与设定阶段性担保制度的宗旨相悖，有失公允。因此，在所购房屋已具备办理产权登记条件而主债务人拖延不办理的情况下，房地产开发公司不应当对借款再继续承担阶段性保证责任。