上海这个二手小区怎么跌这么惨(上海这个二手小区怎么跌这么惨)

复盘之前,我们先来看一组数据

因为对口闵行第一梯队公立中小学,今年年初上海郊区的一个老破小社区卖到近10万/平

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且挂牌只用了1天就成交

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实际上,这个小区去年成交最高价应该是11万/平,不过现在房源成交信息已被网站“整顿”后下架

到了今年底,同一个小区同面积户型房源价格却急速回落到6万/平,半年内走出了这样夸张的降价趋势,两个月总价降了近100万

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对客户来说,同样是买入外环外的一套老破小,半年足足多掏160万

以上的所有数据,都来自于一个位于上海闵行春申板块,房龄高达25年以上的老破小小区

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今天这篇文章复盘的就是上海今年房价跌最惨的学区房:高兴花园

它是怎么从年初的房市香饽饽,沦落成为现在众人口中的“天坑盘”的

01

高兴花园的房价为什么如此畸形,中介最清楚不过

我看盘那天联系的张经理,他负责整个春申学区房的带看交易已经有三年了

用他的话说就是:“在春申,高兴花园一个盘就够我忙的了

他还告诉我一个惊人的数据,2020年高兴花园实际成交套数超过300套,平均一天就有一套房子卖出去

这在一般的小区根本无法想象,可见房源流动性之大

一般像高兴花园这种双学区房,每年开学前就是房源交易密集的时候,因为那时候有很多客户面临着孩子要上小学,置换学区等各种情况

经历过高兴花园房价最疯狂时刻的张经理告诉我

高峰的时候,挂牌房源可以到近百套,整个社区同一时间内有三分之一的房子都在卖

一般到了春秋季开学的时间,高兴花园带看量会明显上升,且成交周期也会加快,因此他几乎每天都在高兴花园里呆着

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社区本身距离闵行实验小学畹町校区就一墙之隔,接送小孩上学下学很方便,这也是高兴花园的最大卖点

除此之外,这个小区是上海对口公立一梯队学校里上车门槛最低的,因为大部分户型是40、70平左右,总价非常低,300-400万就能入手

大部分客户是纯粹为了学区而来

但去年二月份,疫情和春节之后,上海很多被积压的需求释放出来,很多人追高买入,多重因素造成了夸张的11万成交价格

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接着11万成交之后,又稳定成交了单价10万、9万的几套,短时间内推高高兴花园的房价

很多人在调侃当时候11万买下的客户,现在应该哭晕在山顶了,但是对于一直在帮这类客户介绍房子的吴经理来说,他却非常能够理解

因为他见过太多这样高价买入的父母

吴经理经手的很多客户都是这样,很多客户都为了小孩上学才高价买的学区房

置换走的房东也都是因为学区用完然后就离开,这其中尤其二套全款客户更多

“对他们来说,350万和400万,看似差了50万,但是不掏出这50万,小孩的教育问题难以解决,这就是做父母的无奈吧。”

看起来,当初11万买入的价格是不理性的,但却是买入那套房子的业主最真实最急切的需求

02

为什么会从年初的单价10万,跌到现在的6万

高兴花园降价的第一个节点,是在今年的三月份

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闵行区教育局公布了2021年公办小学、初中招生划片范围,由于部分热门学校报名人数过多,闵行学区的统筹小组发生变化

之前闵行实验小学四校区都是内部统筹,高兴花园原本100%确定可以对口的闵行实验小学

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但今年学区统筹组里,增加了一个曹行小学,也就是上海父母口中说的“菜小”

如果闵实验入学的生源超出了,有可能会被统筹到曹行小学,这一下让高兴花园不再是学区稳妥的双学区房

但高兴花园房价腰斩的原因,不仅只是因为学区变动,到了下半年七月,上海又出台了二手核验政策

整个上海房市开始降温,二手核验让二手房入手门槛抬高到五成,原本一百多万首付的学区房,变成了二三百万才能买

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很多客户因为低总价才考虑入手,现在买入成本还要翻倍

伴随着下半年市场弥漫着悲观情绪,原本双学区现在有了不确定性,人们失去了对这个上海郊区老破小的大部分预期

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所以很多房东看不到希望后,纷纷开始选择抛盘,导致价格回落

03

上半年客户着急买,下半年房东着急卖

在我和张经理的交流中,他明确表示现在房东明显比之前,卖房更加急迫了

他向我展示了自己手上某套积压房源的调价情况,房东在下半年开始用降价来试探市场和客户

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今天降35万,明天涨了17万,后来又不断3万、5万的小幅度降,希望更多客户看房,尽快成交

但是降一半价格的高兴花园,年底虽然看房的客户多了,但实际成交的却很少

据张经理介绍,他今年保守估计高兴花园成交量会是在200套以内,比去年跌三分之一

就他个人来说,他去年一共卖了12套,今年到现在为止也才成交4套,自己的业绩也比去年下降一大半

目前手上的两个单子也都接近于“黄了”的状态

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昨天刚谈好的一套,客户签合同前临时不买了,另一套的全款客户把价格谈到了299万后,现在看到行情不好又压着价格谈到280万,买家卖家双方还在僵持博弈中

每看一套房源,他最后和我说的都是“如果有意愿,价格可以谈,上周有一套挂牌价降20万卖的”,以此加强我尽快买房的意愿

也看得出来,很多房东已经对价格不抱希望了,只求赶紧置换出手

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但链家上显示最近一套成交还停留在去年11月,现在的高兴花园,是越降价越不好卖

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实地看盘,这里给人的感觉真的不像是一个正常居住社区

因为过于老旧,有一种被荒废的感觉,现在住在里面都是老年人,中介带看的几套房源还发生过“特殊事件”,看房的时候心里麻麻的

经历了25年周期的老房子,本身也没有什么好物业

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每一栋单元楼前面几乎都是被遗弃的家具,桌子椅子等等无人回收

在高兴花园,现在一共有70多套房子挂牌在售,你可以在这个小区看上一整天的房子

买到这里的客户,大部分新上海人为主

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基本都是为了学区而买,他们赌定这里的硬学区,不愁找不到买家,但绝不会长期持有,小孩读完书之后会立马抛售

无论价格如何,高兴花园一直会是上海交易最频繁的小区

看房的时候有一点也很特殊,虽然是个学区房,听中介说才知道,很多业主根本就不在这里居住

而是给小孩挂好学区后,把房子租出去,然后在旁边更好一点的小区租房住

所以小区除了房子还没卖出去的老年人,就是一些租客,但大部分还是空置的房子

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这个号称闵行第一梯队双学区房,在5-6点的下班放学时间,我竟然没有遇到一对家庭一个小孩

可见买到这里的人,都心照不宣的把这300-400万当作是购买一个学位,而不是一套真正的房子

这恐怕是属于高兴花园这类社区,最魔幻但也是很司空见惯的场景了吧

看了几套房子,我也终于明白为什么今年上海跌的最惨的是这个小区

高兴花园的学区面临不确定性后,价值几乎等于零,而教育资源公平化的各种调控已经在一一落下

人们开始重新审视这类房子的价值,基本放弃了高预期

05

其实很多城市都有自己的“高兴花园”

比如北京,西城区一个地下室卖出了千万的天价让人震惊,杭州也有所谓的最强孟母三迁房文鼎院

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但今年北京、深圳、杭州等各大城市,出台了不同程度的打击炒作学区房的政策

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不用过多展开,今年我们已经看到全国自上而下不同城市,对学区房炒作遏制的决心

下半年上海也同步开启降温降价模式,今年上海房价腰斩的老破小学区房也不止高兴花园这一个

下半年如梅园、张江汤臣豪园,暴涨过后也是一地鸡毛

今天通过复盘高兴花园这个案例,是想要通过最真实的数据,为大家展示一个明确的事实

不论是在哪个城市,那些炒作学区概念的高价学区房,最终都会回到自己合理的价格轨道上

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