大沥河西聚豪片区集体用地（近1.5万）

千灯湖中轴王炸地块成交！

盐步河西7条村卖地！

保利再下一城，南海之眼迎重磅利好

7月13日，保利以总价62.17亿元拿下大沥镇桂澜路西侧超12.9万㎡聚豪地块，折合楼面价约14979元/㎡。

地块地处千灯湖中轴北延段，将分10期开发，由保利负责土地前期整理。

继上一次聚豪地块“终止交易”后，这次终于成功拍出，起拍总价比之前涨了108.6万元。此外，B1-B4商业地块的限高最高提升至150米。

地块涵盖了服务型公寓及幼儿园，对南海之眼的发展将是一大利好信号，整段灯湖中轴都躁动起来！

聚豪地块航拍

值得一提的是，6月起大沥已正式解除限购，加上满5年二手房不限购，这无疑是开了一道广州人买南海之眼的口子。

聚豪地块与千灯湖仅小河之隔，尽享配套外溢，

更多人终于能腾出名额买这里的房子了！

金融高新区与千灯湖北延航拍

地块竞拍过程回顾

上午10点，地块正式进行网拍。

统计千灯湖中轴近年的土拍成交纪录可见，聚豪地块（14976元/㎡）在当中属于较贵的地价。

【尚未开拍】开拍前十五分钟，系统已产生了一枚报价，起拍总价62.17亿，起拍楼面价约14979元/㎡。

成交！地块楼面价排名大沥前十，成交总价上榜佛山TOP9。

千灯湖中轴之上，紧邻南海之眼

千灯湖中轴线全长12.8公里，4.8公里在桂城，7公里在大沥。

本次拍卖的聚豪地块，属于大沥盐步地段，是千灯湖北延过河发展的重要节点。我们用无人机飞上去看看地块全景：

聚豪地块及周边配套航拍

清晰看到，聚豪地块已全部围蔽，长满杂草，与二度延期的亚铝地块相邻。地块东侧为联河路，一路之隔是大片村居。

聚豪地块实景图

南侧与保利维塔对望，步行几百米就是规划中的南海之眼地标群。未来这里将打造不低于220米地标，以及大剧院、博物馆、图书馆、会展中心等。

南海之眼效果图

聚豪地块西侧为桂澜路，路上车水马龙，交通便利，从这里经大沥能快速到达广州芳村。

根据地块规划条件：如因佛山经广州至东莞城际线（28号线）站位实施方案影响，项目部分规划用地无法按“强制性内容”要求实施，需按规定执行一系列条件。

这从侧面反映，广州28号线大概率会途经南海之眼片区。也将为聚豪商住项目带来大优势。

土拍文件内容截图

灯湖中轴约6新盘在售，房价最高5万

千灯湖中轴大沥段在售新盘约6个，包括南海之眼片区的保利维塔、保利君悦台、怡翠尊堤，创客片区的ICC时代创客小镇、峰睿公馆等。

其中，保利维塔地处南海之眼核心，在售大面积公寓，均价约2.8-5万/㎡。

怡翠尊堤加推132-158㎡四房和146-170㎡复式，均价约3.5-3.7万/㎡。

此外，石门中学已敲定签约时代创客小镇，让千灯湖中轴增添强有力的优质教育资源，其三房产品约300万可入手。

聚豪地块实拍

二手房方面，片区内有恒大悦府、时代天韵等，挂牌价约2.8-3.4万/㎡。此外，一河之隔的千灯湖天量二手，也算是这片区的竞品。

聚豪地块周边环境

值得一提的是，大沥解除限购已1个多月，提振了市场信心。接下来，关键要看聚豪地块将拿出什么品质的产品了。

权属盐步7条村，土地前期整理7.3亿

据了解，盐步聚豪片区于2019年正式开拆。

地块权属大沥河西、颜边、大基尾、溪一、溪二、岳二、岳三7个股份合作经济社。由保利负责前期整理。

大基尾村表决会场

小师姐早前已实地走访过地块，涉及土地权属的多条村中都分别贴出了相关公示，改造项目的出让方案，经成员大会2/3以上人员同意，表决均已通过。

聚豪项目国有用地出让方案表决结果公示

从供地明细表可见，溪一经济社的供地面积（34%）占比最大；其次是溪二（30.4%）。

溪二村公示栏

颜边村和大基尾村分别占18.3%和10.3%。占比最小是岳三，仅0.25%。

各村供地明细表

根据文件显示，聚豪地块内需配建1所幼儿园、6条道路等设施。土地出让金为签订《出让合同》后，分三期支付。

从土地前期整理方案所示，聚豪地块由保利华南整理，整理面积为489.417亩。

前期整理成本总额为7.3亿元，由两部分组成：①拆迁补偿费用6.4亿元，②其他土地前期整理费用9000万。

《土地前期整理协议》补充协议五表决结果公示

那么，聚豪地块的7条村保底收益是多少？前期整理的保利能拿多少钱？根据公示文件可算笔账：

①土地出让补偿保底收益（按489.41715亩*325万/亩计算）；

②向土地整理方返还的土地前期整理成本7.3亿；

③垫资回报（土地前期整理成本*0.15）

④增值收益；

⑤增值奖励。

也就是说，7条村保底收益约16亿，增值收益超20亿！保利华南的土地前期整理成本7.3亿，垫资回报约1亿元，增值奖励达17亿。

《土地前期整理协议》补充协议公示

据了解，聚豪地块毗邻多个大沥重点改造项目，互为完善配套，前景可观。

河东东城工业区改造项目，出让面积约119亩；

亚洲集团会展中心二期改造项目,面积约97.3亩；

泌冲大沙工业园改造项目，出让面积约250亩；

奇槎西片区改造项目，面积约821亩。

大沥镇旧村居改造重点项目

雅瑶社区桂澜路北延线旧村居改造项目，面积约660亩；

东秀社区高村连片改造项目，面积约1085亩；

盐步城乡融合示范区项目，正由政府主导进行片区发展策划研究，下一步将开展前期摸查工作。

盐步城乡融合示范区--广佛湾城市设计效果图

分10期开发，投资总额不低于14.5亿

根据公示文件，聚豪地块要求开发投资总额不低于人民币145266万元。

地块打造比较特别，整个地块分为A1-A6，B1-B4，共分10个区进行开发。各面积段分别如下：

聚豪地块各区规划用地面积

地块设有保密底价，起拍总价调整至621700万元。其中A1、A2、A3、A4、A5、A6区占比约85%；B1、B2、B3、B4区占比近15%。

A1-A6区为二类居住用地兼容商业用地，A区容积率在2.5-2.97之间，限高80米。

B1-B4商业地块的限高进行了调整，最高提升至150米，并增加了可配建服务型公寓面积，总计容建面不高于10万㎡，竞得人还需自持服务型公寓不少于计容建面1.5万㎡。

配建方面，地块需要建设：

① A4区设置1所18班幼儿园，用地面积≥7560㎡，建筑面积≥5638㎡，其建筑面积不计入容积率。

② 体育健身场地：A1-A6区分别设置不少于1处。

③ 社区用房建面不应低于住宅总计容建面的1%，且最低不少于600㎡。

④ 社区卫生服务站1处，建面≥500㎡，须设在首层。

⑤ 托老所1处，建面≥750㎡。托儿所1处，建面≥200㎡。警务室在A2、A6各1处。

此外，A2区和A3区须无偿配建全天候开放虚线绿地，总占地面积不少于2007㎡，绿化造价不低于600元/㎡。

地块示意图

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