招拍挂流程需要多久（招拍挂要点解析）

特别声明：本系列严禁转载

在知识星球——地产星探投资圈发了一个关于讲讲招拍挂经验和二手并购的知识分享活动，圈友果真感兴趣。准备写一个系列文章，不做过多保留的将忠叔的拿地工作经验分享给同行。

注：本文不是讲简单的招拍挂流程，建议每一个土拓投资人通读全篇

土地出让

拿地无外乎4个途径：招拍挂直接摘地、在建工程收购、公司股权并购、参与资产处置法拍。

在建工程转让、公司股权转让、资产法拍处理这三类大多数都是原业主干不下去了，当然也有其他业务经营不善连带、战略调整、国有清退等其他因素导致转项目的。但无论出于何因，相对于收并购二手项目，参与招拍挂毋庸置疑是最干净、也最高效的拿地模式，对于房企来说开发风险也是最可控的。

但随着政府储备土地的能力不断提升，招拍挂市场不断公开，在充分的土拍竞争环境中，通过招拍挂获取土地的难度越来越高，这里的难主要讲的就是土地成本太高的难。因此，如何通过招拍挂低价获取土地是土拓投资人的必修课程。

本系列文章，忠叔将以自己从事过土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍卖、投标，底价获取多宗北京土地的一路历程分享一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土地经验。

熟地

2002年5月，原国土资源部颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。招拍挂就是政府公开出让土地的三种具体模式：招标、拍卖和挂牌。

2004年，原国土资源部颁布第71令<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即所谓的"831"大限。

8.31大限之后，招拍挂基本就是政府出让经营性用地的必由之路了。

挂牌、拍卖现在基本是混合使用，具体的流程：制定工作方案——编制文件——发布公告——出售文件——组织现场踏勘——受理竞买申请——审查资格——网上报价（挂牌）——摘牌或现场拍卖（超过两人报价转拍卖）——公布结果——签订出让合同

招标具体流程：制定工作方案——编制文件——发布公告——出售文件——组织现场踏勘——受理投标申请——审查资格——投标——开标——评标——公布结果——签订出让合同

不论是采用哪种方式供地，一般都是通过政府地价评审会审议最终确定。

审批签字

全流程中大致的工作内容是（注意括号批注）：

由规土委编制具体工作方案；

文件编制包含了所有地块的信息、规划指标以及起拍价格（拍卖地块）；

发布公告一般是20个工作日；

文件出售在公告期内进行，有不少城市已经采用网上免费下载电子版的便民节约模式（北京可以学习）；

现场踏勘有些城市政府会统一组织，大多数城市由参与企业自行安排（自行安排踏勘一定要注意人生安全：有些地块拆迁纠纷未了会有恶犬看守；有些地块勾地企业会安排比恶犬更凶霸的恶人围追堵截，总之要做好防“畜生”的准备工作。）；

受理竞买或者投标与资格审查同步，企业去政府土拍市场窗口递交相关材料并交纳保证金即可报名（北京规土委在资格审查上近期左右材料简化、保证金上也因地块太多来了一次共享创新）；

拍卖一般直接现场确定成交主体，但招标在现场开标确定报价之后一周内出成交结果（工作到位的土拓人可以通过内部专家在第二天得知是否中标）；

未拿地企业保证金退还（注：保证金一般是起拍价的20%—50%，这笔不小的数目无息放在规土委账户对企业现金流是不小的损失。土拓人协同公司财务第一时间对接土地市场的财务部门、市场部门迅速开具相关退还文件，每提前一天退回都是对公司的一点小贡献）；

最后就是拿地企业签订出让合同。