琶洲新城和珠江新城（落寞的滨江东依然是老广的白月光）

海珠 | 游艇会

由于我们的平台有《海珠严选》，所以关于海珠的楼盘打分，大家重点关注网友们的评论，嘉仕花园（东区）我们已详细点评，富力银禧也会在2周后发布。开始正文之前，我像说一下UGC打分这个内容产品，真实业主v.s看客观点是同样重要，在上一期广钢的打分中，老邝就表达过类似观点。

不能因为你买了广钢、在广钢卖房，就说别人是盲目唱黑，毕竟一个版块/楼盘的房价走势，不是已经拥有的业主决定的，最多只能说他们书写了历史。但未来的二手市场，是由准备接盘的“新业主”决定的，他们怎么看待你的楼盘才是最重要。因此，不管你是已买入的业主，还是看不上的过客，老邝都会公平展示，一个人的观点不重要，大多数人的观点才重要。

1、嘉仕花园

精选评论

荒人如梦: 密度太高太高太高了，让人想起老广州那些握手楼，二房户型很多暗房，和银禧共用花园大无语。4分，生活便利只占这项。

勾三股四嫌五: 户型是最大硬伤。

9upzzzz: 我系东区业主，东区的房型比较差，但除了这一点，生活设施和交通都挺不错，物业也不错，小区管理还是井井有条的，我觉得值7.5分，0.5分是人情分。

风轻轻地吹2: 成交量说明了一切，中间分数，曲高就和寡。

GoogleOutlook: 房屋质量和物业管理都不行吗？

老邝: 是综合素质的不行。

洒脱云朵cU：一切都是想像！住过才知滨江东的好，离东山口、珠城、琶洲近。江景美、中大就在旁边，有10号＆28号地铁加持，在广州不愧是最好居住地之一。作为一个老广，我只认二沙岛、金珠琶、东山口、滨江东这几个是居住的好地方。这个盘的东区小区大、绿化好，文娱设施一应俱全，小学中学就在家旁边，住户的素质高（大部分都是原东山居民、政府公务员、医生、大学老师居住）。综上所述，我给它的评分是8.5分。

老邝：没问题，每个人有自己的看法，我会收集各位的点评，但不会改变我对嘉仕花园的看法，就是6.5的料。

米雪188380520：03年的时候去看这个小区，一套有电梯50多平方二室一厅卖25万，有很好的装修和全屋家电，当时嫌小没买。这么多年一直挺后悔的。

老邝：关键是后来买了哪里？

米雪188380520：江南新苑。当时要有勇气连这套买了就好了。

龙岗区坂田基地H4老王：买房上海深圳无数案例说明，跟本地人反着来就好了

老邝：看你要啥？要教育和生活宜居度，老广挑的地方不会错。

龙岗区坂田基地H4老王：本地人看广州是故乡，是家，带了主观情绪。

阳小鼻：当时看过，大概02年，后来还是买了越秀，总的来说不存在后不后悔，但这边确实不错，当时还一起看了海珠半岛。

一生何求2046：非常同意！产品力真的太差 浪费了周遭的环境和配套 不过现在价格跟更接近琶洲的那些盘比 感觉算是价值的洼地。我觉得如果加上10号线这个因素 可以打7.0分。

Oscarchen590：其实滨江东和西确实有很多好盘的，只是二手价格接近天河核心位置，导致竞争力不强。

老邝：没有接近吧，这个盘6-7w单价，在天河只有龙洞那边接近。同等楼龄金融城已经7-9w。

Oscarchen590：其实我觉得广州市区成熟楼盘，啥时介入都不会晚。

Gavin7边路狂飙：投资估计买不过，自住还不错啊，除了2年后开通的L10，还有计划年底动工的L28。

老邝：不会吧，L28都没通过国务院审批，怎么可能年底就动工？

Gavin7边路狂飙：抱歉抱歉，那可能是小区群的流料。

2、富力银禧

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有翼的人y: 楼中海好，区位应该这里好点吧，大干围位置暂时确实奇特了点。

老邝: 板块v.s产品，无法兼得，但最近发现很多异地小伙伴，爸妈一过来就嫌弃二手。

有翼的人y: 小地方嘛，对地产没啥见识，朋友家长从南宁过来，央企背景了，被又贵又小吓到。

荒人如梦: 入户花园特别鸡肋，楼的密度太高，室内实用面积太小，布局也不合理，层低，价格离谱。同理蓝康。

朵朵5921：它的四房超144平，收豪宅税吗？

老邝：套内面积如果超过120，是需要缴纳增值税的。

Cally颖：作为滨江东土著，大江苑跟绿翠中学校友，亲戚都分布文中提到的楼盘，去年本来也想买回附近，个人推荐中海锦苑，富力银禧，海琴湾，其他的也是差不多年代的房子，真的看不上。都快20年的房子保养不行，以后很难转手咯！嘉仕东区的楼高太矮很压抑，花园还有人种菜的；蓝色康园一房到复式6房都有，业主阶层不“纯粹”，而且南向的村景不太好；丽景湾户数太多楼距太密，很多户型采光都不好；珠江广场楼龄偏旧，厨房设计通风不好，四期的质量又不太行，好一点的户型都超豪宅了，税费加上去好像不太值得买；佳大银湾算新了吧，只看过两套但都是有渗水，墙皮剥落现象，电梯间也是不尽人意…最后，买了琶洲。

睇开d都系戏：除了新，想问下对比嘉仕花园东区还有什么优势吗？

老邝：户型好。

洞察广州：楼盘不错，但学位让家长实在无法下手，接盘侠小孩也要读书的吧？

独者行疆：不是一线望江盘嘛？我记得他是一线望江啊？

老邝：一条“线”还差不多。

ERIC崋：这个价格基本都是置换的，置换没学位，不能一步到位，在买方市场下基本有价无市。

用户94445840190：住得十分舒服，极少放盘，尤其是大户型。

点逗得：租金收益高，这个盘，80-90元一方，我觉得算比较高了。

星期八everyday：挺新的，从这里经过几次。第一感觉是毫宅的气质。

老邝：是的，板块次新，没有竞品。

vicky：2020年四月份入手银禧，当时看完天河北的所有小区，看到银禧才五万多，一个小时就看我下定了，现在住了快一年感觉很好很值，连物价都比原来天河便宜。

3、蓝色康园

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菲Fei：蓝色康园的幼儿园也很小，但是是省一级哦，我就曾住在蓝色康园...南面的宅基地...南面就是中大后食堂—中大小北门。周围吃的很丰富，价格适中。菜市场是一条街，很近。滨江东地铁开后不知道会不会再涨一波。

DQ：蓝色康园自住是真舒服的，去老市区哪都不远，可惜就是离地铁鹭江站或滨江东站都一公里左右不算近，邻里比较和睦，很多都是一手老业主，房价涨幅就一般般吧，16年3万多买的。

学步者：蓝色康园三期有一些户型是前面无遮挡的一线江景房。

老邝：我觉得算是二线江景，毕竟不是完全贴着江边。

WGTaylor：小户型会给6.5-7.0，大户型南向给7.5-8，理由是江边资源确实不错，以前还可以自由在中大溜娃，饭堂打饭，现在难了点，但是每天跑完步再去上班也没问题 ，很多跃式户型，户型方正利用率高，中大视野无阻挡，缺点是学位和地铁。但6分钟骑车到广州塔，15分钟到珠城，15分钟到动物公园，25分钟到太古汇，骑车和开车时间一样，去天河和越秀都很方便。02年的楼，已经实现人车分离，负二层全机械车库，当时理念超前。

自由的白云Mx：江南西几个盘也是小学江二直升江外，小学初中都是省一级。

老邝：幼儿园呢？

自由的白云Mx：有两间，一间海珠幼儿园，一间江南幼儿园，海逸名苑、嘉银华庭等。

shen虚小王子: 第一看被这大门唬住了 深入了解后觉得实在不行。

利海置地: 星河湾3米5层高才做跃层，否则会很压抑，不知道这个层高多少？

老邝：3m。

我不是个大骗子: 不同时间看过2次，都觉得小区内有股臭味，而且几乎没小区可言，让人感觉压抑。

神经质嘅神经病: 靠江边那些好，芭堤水岸也不错。

老邝: 嗯，那边是一线江景，蓝色只能“一条线”江景。

荒人如梦: 蓝康作为北门第一代中端楼盘当时买的人相当多，户型倒是实用率挺高，但是密度太高了，私密性很差。跃层就是给老人小孩摔跤用的。中大附近比较好的就是江南新苑了，户型比较通透，但也不安静。它俩算是围绕中大领跑的中端盘吧。

蹦咔咔酷嚓嚓的zly: 这个名字我第一次听的时候，以为是养老院。

鱼饼小松糕: 我也去看过，从外形第一眼看貌似高大上，但是里面细看真的太拥挤太密集了。

山寨扫地僧：楼旧，户型学位不怎么样，物业未体验过不清楚，如果为江边因素挂到8w我认为真的不值。因为在这个价位有好多选择，大家完全可以各取所需。这里同意小编的看法，如果是中大的教职工可以考虑，其他的就无谓啦，如果真中意江景，买海珠半岛啦，人家还是一线江景。这个盘确实硬要打分，6分吧，算是那种有钱可以勉强入手的楼盘。

Kirishima丶: 这小区里面几乎全是小户型 密度太高了吧？给6分。

总结

建于世纪之交的滨江东板块，有着无限荣光，在它逐渐老去、新秀们成长起来之后，当年的高攀不起，已被大家慢慢看不起。对于这个板块，我作为一个老广，依然会把它纳入白月光范畴，但是本文打分的3个盘不会进入我的视野。

以到珠城通勤举例，靠近L10-滨江东站的仅“隧道以西”，隧道以东依然属于无地铁状态。而普遍20年楼龄的房子，即使能看江，对比海珠7w的新盘，我相信新广购房者依然会选择后者。

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