郑州大玉米楼体现了什么（从5万跌至3500起拍空置率近40）

北京“大裤衩”、上海“三件套”、广州“小蛮腰”、苏州“大秋裤”......没有一座标志性建筑，似乎都配不上自己一线或新一线城市的“头衔”。

当然，郑州也不例外，作为名副其实的新一线城市，位居CBD核心位置的地标建筑“大玉米”被河南人民所熟知，也是郑州的热门打卡地！

郑州“大玉米”

平日里的大玉米灯光闪烁、绚烂夺目，这似乎是一座城市繁华的标志和象征！而最近郑州“大玉米”被拍卖的信息却在网络疯传并引发热议，有人说“大玉米只是广告牌、显示器而已”！

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三拍两“折”

近日，阿里拍卖平台再次挂出绿地中心千玺广场（即“大玉米”）13套标的进行拍卖。22层2201-2213号房屋，共13套2806.55平方米，将于2022年3月28日10时至3月29日10时止（延时的除外）再次拍卖，而此次拍卖已是第三次！

2021年8月，由河南郑州市金水区法院在阿里法拍上进行第一次拍卖，起拍价2400万，单价不到9000元/㎡，围观了2500多次，却无一人出价，最终流拍。

紧接着，2021年10月开始第二轮竞价，起拍价1920万，单价6800元/㎡，降低了不少，让人意想不到的是，直到拍卖结束，仍无人问津。

历经了两次流拍后，“大玉米”22层第三次以“底裤价”1000万起拍，折合单价3500元/㎡，而市场评估价是3158万。

连续三次拍卖，两次打折降价，郑州“大玉米”的单价从均价5万（2012年）跌到3500元，相差14倍，这在郑州恐怕是史无前例吧，不愧是CBD的核心地标建筑！

那么，“大玉米”以3500元/㎡进行第三次拍卖，结果将会如何？我们拭目以待。

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背后隐藏着什么？

相比于第三次拍卖的结局，大家可能更关注“大玉米”被拍卖三次的背后原因！

据了解，“大玉米”22层是整层拍卖，原购房者在2011购买时的价格将近一个亿，而如今折合单价才3500块，且不一定有人会买！

大玉米，十年前，你让人高攀不起；十年后，我对你爱答不理。

有知情人士透露，原购房者因非法集资判刑入狱，背后受害人多达500多人。因此，本次拍卖是刑事拍卖，目的是追赃。

有部分购房者可能心有忌讳，对此类房产望而却步，但实际上通过法院拍卖这一渠道属于合法交易，可以取得100%产权。

看似捡漏，实则套路满满，“接盘侠”难找。

首先，绿地的物业费很贵。而本次拍卖明确提出，物业费由买受人与物业公司自行协商，对可能存在的影响标的物使用的水、电等欠费及其他未明确缴费义务人的费用由买受人先行承担。

按照绿地物业费19.8元/月/平方，2800平，一年有66.5万物业费，若从2012年算起，还要额外承担665万元的物业费。

其次，使用年限仅有25年。根据拍卖公告，“大玉米”的产权截至2047年11月22日，若今年购买，也只有25年的使用权。

还有，相关税费由买受人自行垫付，后期可凭票退费。但公告却明确了退税的前提是：优先保障本案的执行款。如没有剩执行款，那税费大概率退不了。

更重要的是，被拍卖的房子还背负着6000万元债务，再加上物业费、税费等，算下来起码也需要一个亿了。

总之，所有费用风险均由买受人承担，法院坐等拍卖款。1000万元的起拍价不过是营销推手赚取更大流量的噱头而已！

不过，别以为“大玉米”只有22层被拍卖，很大可能还会有续集剧情！

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办公楼空置率约40%

昨天，邦君实地走访“大玉米”时发现：除了22层被拍卖，23层、34层、35层等也早已被搬空！

大玉米23层一角

据河南媒体统计，5楼至35楼为办公楼，可利用办公室400间，空置区域超过159间，空置率约40%（指房内无人办公、无公司名称、无办公用品，或被法院查封），其中，21层、24层、25层等每层开门营业公司不超过3家，而各楼层正常经营的公司又是五花八门，具有一定知名度、规模超过百人的公司寥寥无几，50人以上的公司也是屈指可数，一些关于信托、资产管理、咨询、商贸、教育等行业公司要么没有处于关门倒闭状态，要么是公司里空空荡荡并没有几个人。

玉米楼部分关门、搬离、无人工作的办公室

让人疑惑的是，始建于2006年的“大玉米”，花费了6年时间建设，耗资22亿元，曾被誉为“中原第一楼”，具有一定先天优势，难道不应该是汇集着省内外各大知名企业品牌或500强总部吗？

可现如今，在内部却充斥着闲置待租、关门跑路的空壳公司，这与夜幕降临外表璀璨夺目的“大玉米”形成鲜明对比！

可能有人会问：曾经被众星捧月般的“大玉米”，为何如此落魄？

第一，开发商没有长远规划。作为甲级写字楼和五星级酒店，服务很重要，可绿地为了快速回笼资金，将写字楼卖给投资客，只图一时的数钱之乐，并未考虑后续物业的服务与管理，也导致现如今大家对“大玉米”的物业管理嗤之以鼻。

第二，定位不清晰。前期对于进驻企业基本没有门槛要求，各类型公司良莠不齐，小公司过于依赖经济环境变化，导致入驻公司类型和数量非常不稳定。

第三，CBD复杂的交通环境，阻碍着人流、车流的聚集，特别是出了1号线、4号线地铁口，若不按导航走，“大玉米”真的可望而不可及。

第四，商业掣肘。从一开始没有，现在还是没有。虽说绿地在2015年打造首家G-Box，但并未得到长久持续运营，基本陷入停运状态，而环湖商业主要以餐饮为主，并不能满足上班族或游玩市民的多元化需求！

当多方面串联在一起，就会形成恶性循坏，若不能妥善处理，便导致“大玉米”现状，未来又将何去何从？

而高楼林立的郑州CBD商圈，城市地标“大玉米”的运营尚且如此，那么其他写字楼的状况又是什么样呢？

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撰文/编辑：木易

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