上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)

土拍,永远是楼市的先行军!

未来的土地出让所在地,往往也是配套和产业集中建设区域。

未来,永远是新的!往往也是更好的!

甚至是更贵的!

所以,看懂了未来的土拍方向,往往也就看懂了城市未来发展的重点区域!

第二批次土拍刚刚过去!(参见:780亿收官!!!好盘倒挂超预期,下了血本的二批次土拍竟被这些房企拿下!),但是新的宅地又火热登场!

一波还来不及,一波早就过去!滚滚黄浦江见证了上海发展和变迁的历史,而发生在上周7月26日-28日的“潮涌浦江”土地推介活动。则向我们展示了未来5年,上海楼市建设的重点区域!

虹口、杨浦、普陀、松江、奉贤、宝山六个区都做了宣介交流,金茂集团、龙湖集团代表现场参会的10家企业做了交流发言,表示继续看好上海,投资上海!

一起来看看吧!

01宝山:北转型加速,崛起在即

宝山崛起,当仁不让!

众所周知,宝山是南北转型的北转型区域,也是未来上海补产业短板的重点区域。

此次宝山在宣介会上共推出10幅重磅地块,是本次宣介会最详细,最细致,规划透露最多的一个区!

就宅地而言,涉及南大智慧城、吴淞创新城两大上海重点转型区域及罗店、顾村等地区,推出地块总建面积达66.70万方,其中住宅面积32.45万方。以90㎡一户,一户住三人计算,可以容纳约3600户,约1.08万居民居住,可谓大手笔!

上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)(1)

其中南大板块异常重要,宝山南大智慧城会是宝山未来的城市名片,也是宝山最靠近市区的板块,从区划地图可以看出,南大智慧城位于宝山区西南部,中外环之间,紧邻市中心,区域规划总面积约6.3平方公里。

南大智慧城的主产业是以AI(人工智能)为核心的总部经济和数字经济。6月16日,“2022上海全球投资促进大会”发布了13个特色产业园区,宝山“数智南大”产业园位列其中。

上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)(2)

南大出让2幅地块,商办和居住(居住用地图中黄色标记),即:

南大丰翔路TOD36-01地块

上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)(3)

地块信息:占地:23000㎡;容积率:2.6;建筑面积:59800㎡;按照套均90㎡预计,预计可供应664套。

除此之外,南大还有40-01地块(占地:19000㎡,容积率:2.5)、91-01地块(占地:20000㎡,容积率:2.6)、92-01地块(占地:16000㎡,容积率:2.0)、116-01地块(占地:13000㎡,容积率:2.5)均为宅地,尚未出让,但并不在本次推介之列,暂不做详细说明。

当然,传统居住区也有新的宅地出让,比如罗店和顾村。其中,罗店共3幅宅地未来将出让。

罗店大居0221-01地块

上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)(4)

地块信息:东至罗店路,南至0221-02地块,西至陆翔路,北至美爱路;占地面积:30912㎡;建筑面积:55642㎡;容积率:1.8;限高:60米。

预计为叠加 高层高低配产品。

罗店另两幅地块则为组合地块。

宝山区罗店镇BSPO-2302单元14-02、07-04地块

上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)(5)

07-04地块信息:东至冬泥路,南至年张路,西至向东路,北至杨南路;占地面积:15732㎡;建筑面积:31464㎡;容积率:2;限高:50米;规划住宅套数:300套。

预计为小高层产品。

14-02地块信息:东至冬泥路,南至东太路,西至向东路,北至年张路;

占地面积:17169㎡;建筑面积:34338㎡;容积率:2;限高:50米;规划住宅套数:345套。

预计为小高层产品。

顾村的两幅宅地也是组合地块,两幅地块距离7号线刘行站仅500米左右。即:

宝山区顾村大型居住社区BSP0-0104单元0414-02、0415-01地块

上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)(6)

0414-02地块信息:东至飞航路,南至沪联路,西至银双路,北至厚仁路;占地面积:20400㎡;建筑面积:40800㎡;容积率:2;限高:60米;规划住宅套数:408套。

0415-01地块信息:东至飞航路,南至恩宁路,西至银双路,北至沪联路;占地面积:19242㎡;建筑面积:38484㎡;容积率:2;限高:60米;规划住宅套数:385套

除了南大、顾村、罗店,吴淞创新城也有宅地出推介。吴淞创新城也是北转型的重要区域,早前北转型中,宝山是要确保宝武不锈钢、特钢两个1平方公里区域,三年出形象、五年成规模,外环以南9平方公里区域实质性启动建设。本次吴淞创新城也有一块宅地推介。

宝山吴淞创新城03-02地块

上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)(7)

地块信息:距离3号线宝杨路站仅450米,步行到宝杨宝龙广场约350米

占地:14000㎡;容积率:2.5;建面面积:35000㎡。

说了吴淞和南大,怎么少得了上大,但上大目前尚未发力住宅,但科技研发载体已经提升日程,上海大学宝山小区四期扩建,新建教学大楼、高水平科技大楼、生物医工实验大楼、学生宿舍楼等,项目总建筑面积约7.92万平方米,预计2024年7月建成。

上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)(8)

上大高水平科技大楼效果图↑

02虹口:北外滩地块强势出击

说完了后起之秀宝山,再说说老牌中心城区虹口,在宣介会上,虹口区表示将推出双子星超塔综合体、68街坊历史风貌街区综合体以及67街坊商办综合体等一系列项目,相关地块将上市出让。

同时还有多幅住宅地块出让,比如116街坊、138街坊等等。两幅地块都是地铁房,开发得当的话,热度应不输瑞虹新城。

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虹口北外滩138&116街坊住宅地块介绍

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138街坊HK356B-01地块信息:占地:18840㎡;容积率:1.35;建筑面积:25434㎡;限高:15米。按照套均90㎡,预计可供应282套。

116街坊HK367-01地块信息:占地:23903㎡;容积率:1.95;建筑面积:46610㎡;限高12米;按照套均90㎡,预计可供应518套。

两幅优质住宅地块不仅是地铁房,而且还完全处于北外滩来福士与华贸中心的强辐射圈内。

除了138&116街坊地块以外,虹口还有两幅推介宅地极为临近,那就是:

虹口北外滩43&39街坊住宅地块

上海宝山未来5年房价(六区竞发新宅地)(11)

39街坊由东长治路、闵行路、峨嵋路及塘沽路围合而成,由一幅住宅地块和一幅商业地块组成,其中hk241D-04地块规划为一类住宅用地,占地7881平方米,容积率为1.5,地上建面1.18万方。

43街坊规划为三类住宅用地,限高50米,地块占地3470平方米,容积率为5.5,而地上建面为1.9万方左右。

厉害了虹口,在其他中心城区都无地可售的情况下,竟然藏着这么多优质地块!

接下来说说同为中心城区的杨浦和普陀。

03杨浦:一核一心聚力、两带四轴串联

杨浦区作为一江一河沿岸三个中心城区代表之一,空间规划主要为“一核一心聚力、两带四轴串联”的空间结构,以及滨江、大创智、大创谷、环同济四大功能区的发展愿景;但杨浦推介会上并无宅地,只是对近期拟出让的杨浦滨江四幅商办地块进行了推介

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确实,杨浦最闪亮的星的当属东外滩,美团、B站、字节等互联网巨头也相继进驻东外滩,而片区内的住宅,从去年的保利天汇、龙光天境到今年的仁恒海上源、金隅外滩东岸,也都是热点。

综合已售和待售项目其实可以看出来,像龙光、融创、保利、仁恒等大开发商对东外滩板块都有相当的认可度。

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宅地火热,往往并不仅仅是因为区位优势,更有产业的加持,目前正在加快推进美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心、中交集团上海总部、中节能上海首座等一批功能性项目建设,长阳秀带在线新经济生态园总部秀园初具规模。

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令人遗憾的是本次杨浦并无住宅地块推介,仅推介了4幅商办地块,但我们相信,随着产业的大力发展,未来北外滩有新宅地出让时,将会愈发红火!

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04普陀:或暂无宅地出让,专注一带一心一城

说到普陀,其实也是可惜了!

这次普陀重点宣传的是,真如城市副中心和桃浦智创城这一具有普陀特色的空间发展布局——“一带一心一城”,着重推介了真如城市副中心的B3-B6街坊组团和桃浦智创城613地块组团两个重点区块的规划愿景。

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同样没有宅地推介,毕竟是中心城区,土地少可以理解,但还是会有一块商办用地未来会出让。

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05松江:三张王牌与10 X

除了以上区外,松江和奉贤也参加了本次推介活动。

松江是上海之根,有着绵厚的历史,根据规划,松江将全力打好长三角G60科创走廊、松江新城发力和松江枢纽“三张王牌”。

在此次活动中,松江展示了其“10 X”空间规划战略体系。“10”为:新城内5个重点片区和新城外5个重点片区,“X”为:若干个特色功能节点。

十个重点地区是松江枢纽、上海科技影都核心区(华阳湖)、中山生态商务区、印象富林片区、仓城历史风貌区、G60科创之眼、虹桥南拓展区(九亭TOD・秀浜)、佘山体育小镇、洞泾未来湾、二陆文化小镇(小昆山)。

若干个特色功能节点主要围绕三点:一是聚焦9号线和规划12号线轨道交通的TOD综合开发;二是聚焦城市更新重点区域;三是聚焦重点乡村振兴产业片区。

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其中值得注意的是:松江枢纽示范样板区,作为松江区高质量发展的三张王牌之一,将打造具有显示度的新城活力新地标,形成标志性的核心集聚区。

目前已有多家规划方案,并且控规中已有宜居生活区,后续值得关注。

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▲ 松江枢纽核心区总体空间结构图

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▲ 松江枢纽核心区规划范围

06奉贤:仍有多幅宅地待出让

奉贤在本次推介会上没有过多说明,但奉贤新城依然是五大新城之一。尽管主要都是本地客户,奉贤预计下半年还有多幅地块出让,未来预出让地块列表如下,可以看出,还是有不少的商品房体量。

奉贤下半年或明年预计出让宅地↓

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同时,建设离不开资金,“潮涌浦江”活动中,金融支持上海重大项目投资授信首批项目102个,首批授信总额3366亿元。

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综上,其实我们可以看到的是,宝山真的在崛起了。

不单宅地供应量大,规划详细,产业也在不断的崛起,还有地铁加持!

可能在未来的一两年中,宝山也会将本次推介地块挂牌出让出去。届时,新的产业、新的办公、新的商业、新的交通,也会助推住宅达到一个新高度。

而市区层面,普陀、虹口、杨浦的提升看来也势在必行,但未来这三个区域的提升更多的在商办层面,东外滩和北外滩虽有宅地,但想必也会被高积分的购房者抢破头,可以提前观察起来!

松江和奉贤都各有一个新城,未来的发展空间较大,但距离主市区也有一定距离。本次推介会未做过多宣传。同时,即便这两个区这次参与了,也并不代表其他区没有规划,至少,临港还有大批宅地等待出让!

我们可以预想,下次土地推介会会有五大新城联袂出席么?

但不管如何,有大规划的地方就有巨量投资,有巨量投资的地方就有崭新发展,这是上海多年来的规律。产业带动就业,就业带动居住,居住回馈产业,形成一个完美闭环。后购房时代,买哪里,已经不是闭着眼就能做出决定的哪些年了!

真正值得关注的是规划上的大动作,以及产业发展动向!

祝各位购房读者,买房如意!

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