上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)

作者:子非鱼01 | 上海楼市失守了

从城市层面来论,内地最牛的城市非北上广深四大一线城市莫属,其中京沪实力又在广深之上。

从楼市角度来说,最牛的房子不是地铁房,也不是豪宅,而是顶流学区房。

如果将二者叠加,得出一个结论便是,中国最牛的房子,就是京沪的顶流学区房。堪称中国楼市的王炸级选手。

但最近传来的消息显示,这些王炸级房子,价格也失守了,出现了跳水。

根据每日经济新闻披露,上海学区房“最强阵地”在市场下行中失守了,部分溢价过高的学区房,“价格已经回到了5年前”。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(1)

报道列举了多个顶流学区房为案例。

2021年,浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米,“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅,而单周价格涨幅更是高达39.4%,是世茂滨江涨幅的10倍。高点时期,达到均价15万元。

今年一季度成交均价跌至10万元左右。而目前,门店的挂牌价跌至10万元以内,同样对口明珠的泉东小区,挂牌单价只有9万元出头。

此外,同样地处浦东新区、凭借“福外 建西”双学区成为顶流学校的梅园片区,最高峰单价卖到20万元出头,甚至有挂25万元的。现在小户型只能卖到13万-15万元/平方米了。

这降幅,妥妥的破防。

北京的学区房降价跳水的消息,更多了,随便一搜都出来了。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(2)

还有深圳。

百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都,二手房价格最高时冲破了30万元/平方米,去年3月份有业主将价格降到了13.7万元/平方米。

深圳的六大名校学区房中的百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大,在20%左右。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(3)

之所以有顶流学区房这类产物,是因为我们的教育与房子深度捆绑。

改革开放以来,为了大力推进农民进城,加快城市化速度,国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市,然后又将房子与教育捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源,就必须来城市,而要让自己的孩子能够上公立学校,就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化,从某种角度来看,是资源的城市化,和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候,它早就不是纯粹的房子,而是资源,资源便可以金融化。

在这种制度之下,学位越好的房子,越受追捧,有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点,所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

02 | 顶流学区房为何失守

这些楼市皇冠上的明珠,为何黯淡,为何价格不断失守?主要原因有三,其中最重要的还是第三个原因。

第一,行情下行。

去年以来,楼市进入了全面调整周期。今年一季度,在防控放开之后,由于部分人盲目、过度乐观,再加上压抑的需求集中爆发,引发了一场短暂的小阳春。

但进入二季度,随着需求在一季度消耗殆尽,而经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现,导致新的需求并未产生,需求之间的青黄不接,最终表现在4月份的成交量整体转向。

以上海来说,2月份二手房成交量高达18857套,冲破了荣枯线,3月份更是创下了23650套的高峰,但高峰之后,无论怎么走都是下坡路。

5月成交约1.5万套的低谷,只相隔2个月。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(4)

而且,过去两周上海的二手房成交量都只在3000套左右,上上周成交了3025套,上周成交了2957套,下行趋势仍在。

以此估算,6月份上海的二手房成交量在1.2万套左右。这也就意味着,兴奋了三个月,又被打回原形了。

同时,上海的二手房挂牌量创下了历史新高。

易居研究院披露,6月初上海的二手房挂牌量冲破了18万套,挂牌量位居全国第三,仅次于重庆的22万套,成都的20万套。

同时,从挂牌增速来看,今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期,增速最大,分别为82%、72%和40%。

13个重点城市二手房挂牌量

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(5)

换句话说,二手房越卖越多,已经成为当下中心城市的共同烦恼。卖不动,降价就是必然。

国家统计局披露的5月份数据显示,四大一线城市二手房价格全线下跌。

北京环比下跌0.6%,上海环比下跌0.8%,广州环比下跌0.2%,深圳环比下跌0.1%。其中上海的二手房环比领跌全国。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(6)

第二,学区房游戏规则正在改变。

这两年,学区房的一个新的游戏规则在越来越多的城市推进,就是教师轮岗制度。

本号之前也多次写到过。

目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或者城市的某个区正式官宣,开启教师轮岗。

其中的典型代表是北京。

早在2021年,北京率先在东城和密云两个区试点,当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份,北京更是直接梭哈,全市16个区全面开展教师轮岗。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(7)

所谓教师轮岗制度,就是老师们不再固定于一个学校教学,而是几年轮动一次。这样的背景下,原本的名校,会因为优质老师的流失而不再名校,原本的普通学校,在一定周期内,轮动到了优质教师资源,实力大增。

而教师轮岗制度就是打破名校对优质教育资源,也即对优秀老师的垄断,让买学区房变成了买盲盒,让优质学区房变得不确定。

教师轮岗制度,是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑,是一个长期威胁,但高价学区房的最大利空,则是接下来要说的第三点,新生儿人口转向。

03 | 新生儿人口下滑才是最大利空

我们的新生儿人口在2016年见顶后转向,去年出生人口跌破了千万,之后956万万,相比于2016年的高点,下跌了46.4%。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(8)

数据:国家统计局

民政部最新披露的数据显示,去年全国结婚人数创37年来新低,这意味着出生人口下行速度还会加快。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(9)

有机构预测,今年的出生人口可能会跌破800万。

上海的出生人口这几年也在快速下滑。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(10)

数据:上海市统计局

去年上海的出生人口10.8万,死亡人口14.8万人,自然人口减少了4万人。同时人口流出了几万人。

总常住人口合计减少了13.54万人,是主要城市中人口减少最多的城市,也是全国人口减少最多的城市。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(11)

数据:各城市统计局

新生儿人口逐年减少,对房地产整体是一个持续利空,而短期遭遇利空最大的则是学区房。

新生儿人口不断减少,新生儿数量不断减少,学区房的需求就滑落,最终冲击整个房地产市场的需求。

目前,全国幼儿园数量已经在收缩。

教育部数据显示,2022年,全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来,全国幼儿园数量首次负增长。

上海楼市春天来了吗(上海楼市失守了)(12)

总而言之,人口减少是楼市最大的利空。

当孩子数量不断减少,对学区的需求不断下滑,顶级学区房的支撑力量晃动,高价便难以坚守,这是高价学区房失守的主要原因之一。

而这个利空,会随着时间推移,持续发挥作用。

,

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页