融创上海唐镇拿地（沉寂五年终于要上市）

最近唐镇比较热，区域内的待开售项目随之成为不少购房者关注的热点，已经有多位买房人向笔者咨询，拿地好几年的融创唐镇项目听说马上要卖了，这个项目究竟怎么样，能不能买？

笔者在此前实地探访时已发现，该项目的售楼处已经建好，只是目前不对外接待，预计3月底公开。

整个项目的体量巨大，率先开售的将是位于川沙行政区的地块。

至于价格，各种消息满天飞，有说是六万五的，有说八万，更有说会卖到十万的。笔者认为，10万的价格显然属于满嘴跑火车之流瞎说，8万更不可能，金桥、森兰中外环间的项目都没到8万，外环外且不属于唐镇核心区的唐镇融创想卖到8万可能性不太高。

六万五左右的价格是目前相对靠谱的说法，但需要注意的是，融创这个项目地块众多，有属于唐镇的，有属于川沙的，价格体系参照不同，具体要看政府批价。

囤地五年终要开卖，拿地地价约7000元/㎡！

提起融创唐镇项目，该项目的故事异常精彩。

唐镇“巨无霸”地块原持有人是上海华枫——其中上海华夏和上海枫丹各持有50%股权。

2015年7月和9月融创拿下两块唐镇的小地块，同步盯上了对面的“大蛋糕”——唐镇超大综合体地块。

此后两年时间，“并购王”著称的融创共发起五次收购，在2016年1月15日完成此大单，整体花费54亿元控股76.69%，拿下现在我们所见的唐镇巨无霸地块，剩余控股属于浦发集团。

整个地块为住宅和商业用地性质。据业内人士透露，融创这次腾挪下来，地块的平均楼面成交地价约7000元/㎡，这个地价在当时也属于极低的。

此后的2017年6月30日，浦东新区人民政府正式批复了《浦东新区唐镇镇南社区（PDP0-0408）单元东区控制性详细规划》，该地块即为融创所收购地块。

唐镇融创巨无霸地块规划图

规划已经批示同意，按照正常节奏应该是进入建设、销售阶段，但该项目除了每年传出会开售的消息外，一直没有动静，被一些买房人戏称鸽子盘，时不时有风声，实际又没动静。

这一等就是到2021年，而现在，唐镇的房价和2015年甚至2017年已经不可同日而语。

分属两个行政区，周边二手房单价在4-6万！

根据之前的规划显示，整个项目的总规划户数有7004户，从川杨河到创新中路的这一片均属于项目所在地。

需要特别注意的是，虽然整体规划冠着唐镇新市镇，但实际地块涵盖了两个行政区，以川沙北界河为界，以北部分行政上属于唐镇，以南属于川沙。这也正是一些购房者疑惑的地方，搞不清融创属于唐镇还是川沙。

融创唐镇地块所处示意图，北地块属于唐镇，南地块属于川沙

融创、浦发各自开发部分，黄色为浦发，白色为融创

在具体地块开发上，黄色标准的为浦发开发地块，白色则是融创开发地块，可以看出，融创持有的属于川沙行政区的地块较多。

融创率先开售的将是处在川沙地界的地块

从项目周边二手房价格来看，唐镇和川沙楼盘二手房价格存在差距，唐镇的基本都在5万以上，有些能卖到6万，川沙的则在5万以下，如华夏金桂苑才4.6万元/㎡。

数据来源贝壳找房

因此，融创唐镇未来的售价，参照并不是目前热点的大名城、华侨城所在区域，而是其周边、所属行政区域及地价综合而定。

不在唐镇核心区，或对买房人资金要求高！

从融创唐镇项目所处的区位来看，该项目已经处在唐镇的外围，和华侨城地块所在的已经发展成熟的唐镇核心区无法比拟，唐镇风传的建平初中利好更不会波及到该项目。

地块周边目前也没有相关生活配套，全是空地，距离唐镇的阳光天地、恒生万鹏广场两大区域商业体也较远，基本在5公里以上。所有配套要依靠整个项目自建，而整个项目因体量巨大，建设周期至少要在5-10年。

不过融创唐镇项目有个目前区域的最大优势，就是供应量庞大。

此外，融创一直属于资金压力较大的房企，去年下半年发布三条开发红线时，根据融创去年年中的年报，该公司属于“三道红线”均踩实。

因此，去年融创在上海的项目对付款要求极高，如5月份开盘的静安映要求购房客户在开盘当天必须全额付清首付款，年底开售的融创徐汇滨江壹号，对回款的要求更可怕，1500万起售的豪宅只接受全款买房，且现场曾爆出“卖房号”的丑闻。

激进的回款要求对改善公司的现金流和降低负债有明显影响，根据去年底的年报显示，截至2020年12月31日，仅“剔除预收款项后的资产负债率低于80%”这条触及，已经由红转黄。

不过，融创的高周转、并购王还在继续，因此对于唐镇项目的付款要求，大概率是低不下来的。

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