买房指南针（家居博主是怎么买房的）
Hello大家好，我是专注家居装修科普6年的大狮子！
最近我终于完成了一件大事——在北京买房！
交满了5年社保，也终于有在北京购房的资格了。
这套二手房建筑面积只有55㎡，价格500万不到，还没有正式交房，现在还在走流程。
图源：贝壳
所以也还没有红本本，房子我都只在看房的时候去过一次。
之前都是给别人做设计，帮助别人装修，接下来总算可以按照我自己的想法操刀装修啦！
我期待这天超级久了！
那从今天起，就会有一个专门的系列——狮子的新家，分享我自己装修的过程和收获！
这一期内容，我就先分享一下我买房的经验。
尤其如果你要买二手房的话，一定会对你帮助非常大。
预告一下，一定不能错过第五条经验！
在最后，也会简单聊聊我为什么要在北京买房。
毕竟这个价格，回老家什么别墅大平层都是闭着眼睛随便挑。
先说你们最关注的问题：
家里给的首付，忙着四处浪的我这些年也就存了个装修的钱。
经验1：提前观察自己的生活
我从5年前就告别合租，咬咬牙整租了。
这些年前后租过3套房子，我一直在观察自己的生活习惯，从而在一开始就明确了我自己的购房需求。
比如一定要有独立的卧室。
我住过2套没有独立卧室的开间，发现自己其实还是挺懒的，没事就爱在床上赖着。
而有独立卧室的那套房子，睡醒了就不在卧室待着了。
一定要有一个开放式厨房。
我自己平时还是挺喜欢做饭的，一方面，北京的户型厨房普遍偏小，根本不够用；另一方面，朋友来家里吃饭时，只能自己在厨房忙活，别人也没法进来帮忙。
然后我不喜欢那种规模很大、绿化很好但特别封闭的小区，出了小区连个买东西的地方都没有。
图源：高德地图
我梦想的地段就是特别有氛围的小街道，一下楼有超市有餐厅有咖啡馆，热热闹闹的那种。
很多人可能会觉得没有小区环境、也不喜欢临街，但是我就特别有执念。
明确自己的需求，其实是很重要的一步。
像我现在买的这套房子，虽然是个开间，但有两个窗户，可以改一居室。
然后厨房两边都不是承重墙，都可以做成开放。
之前我也有看过类似这样的户型，因为厨房窝在角落，没法开放，虽然地段很好，但也直接pass了。
经验2：提前看房
我从去年4月份开始就在约中介看房了，当时都还没有购房资格就到处看。
其实因为工作原因，我三四年前起去客户家的时候就会经常关注，诶这个小区怎么样，地段怎么样，价格如何。
一开始也是完全不懂，什么房子都看，有啥不懂的就问，渐渐看多了之后，结合自己的购房需求，逐渐也有了更明确的方向。
买房子真的就是要不断地看，不断地找。
北京的规划就是大马路大商场大小区，我喜欢的地段，北京说实话挺少的，因此我平时没事就四处逛，去发现自己喜欢的街道，再看看附近有没有预算内的房源。
房子看得多，大概就知道市场是个什么行情，也知道什么价格能买到什么样的房子，容易把握住机会捡漏。
也有房产博主建议，至少得看100套房子。
而且我看过的所有地段、小区和楼盘，我都会去写下来我当时的感受和想法，便于之后总结和整理。
比如这个是我对朝青板块的记录：
虽然有一个朝阳大悦城，但实际跑了几次觉得有点城乡结合部的气息，交通也乱糟糟的，附近小区也都半旧不新。从四环过去还是有点距离。
骚瑞。
像我的这个小区，我之前就看过这个户型，因为楼层太低没入手。
后来中秋假期第一天中介和我说有高楼层出来，价格也很合适，看完第二天就签合同了。
经验3：只看套内，不看建面
因为建筑面积其实只是一个房本上的数字，没有意义，真正自己用得到的还是套内。
而且二手房一套就一个价格，建筑面积最大的问题是，你不知道这个房子究竟有多大。
比如建面55平米的楼梯房，实际家里的面积可能会比建面70平米的新小区还要大。
那你说公摊这些的，有电梯的房子，公共走廊宽敞的房子，它的公摊一定会大，它的居住体验一定也会更好，价格也一定会更贵。
所以二手房第一看总价，第二看实用面积，建筑面积知道是这个数就行。
包括我横向对比不同的房子，也一定是拿总房价去除实用面积而不是建筑面积，这样对比会更直观。
经验4：二手房不看装修
卖房的时候装修根本不值钱，就算装修再好都当毛坯房买。
如果房子的装修不错，就当是赚到。
我有看过很多特别破烂装修的房子，但我知道如果重新装的话，都可以装得很不错。
而且本来我买房子就是为了自己装，刚好装修烂点方便压价。
真的，装修那十几二十万的，在北京也就够买两个平米，一比较就……
所以换句话说，装修主要是为了自己住的舒服，不图以后卖个多少钱。
反而我有看过一套本来还挺喜欢的房子，因为装修很新，业主叫价叫得特别离谱，同户型叫510，他叫580！
就你那个装修是金子做的吗，值多少钱我一眼就看出来了。
现在他那房子还挂着呢，主动调低了30万，550了，但估计也没人看。
经验5：看房时就提前布局
我自己最引以为豪的一个经验：
如果我看到喜欢的户型，哪怕我现在不买，我也会先简单做个平面布局，看看户型是不是真的合用。
这些都是我做过的户型布局。
像这一套是我非常喜欢的一个房子，窗外就是国贸景，高楼层非常有国外penthouse顶层豪宅的感觉。
可惜就是楼里太多办公的了。
图源：贝壳VR
有的户型看着大，但其实家具一放进去就显得挤。
而且我自己在两年前就开始买一些有品质的家具，都是打算搬到新家里用的，这样家具的尺寸我也很好确定。
那我真正去现场实际看房的时候，主要重点看承重墙、管道这些装修时也没有办法调整的地方。
比如我特别想要开放式厨房，但有的厨房就是承重墙，这样的户型我也就直接放弃。
这个，说实话如果没有相关的知识可能比较难，但我觉得买房前就想好怎么装修的意识很重要。
一些常用家具的尺寸，比如床呀，沙发呀，餐桌呀，这些都是随便去淘宝查都能查到的。
经验6：多接触几个中介
这么看了一年多之后，因为每次都联系不同的中介，看房的同时也在挑中介。
其实中介主要就赚个信息差的钱，跟谁买都是买，和这个人沟通让我觉得舒服就很重要。
有一些从业时间长的中介，就是人比较油，特别不真诚，话术一套一套的，就是想逼你赶紧定赶紧买，这样的人我就很不喜欢。
最后我挑的中介是我朋友买房的中介，人挺好的，给到的中介费也有优惠，后期我就只跟他看了。
我也给到诚意，不管买哪套我都会跟你买，但价格不合适我就继续等。
所以他也把我当一个意向客户，有不错的房源都会提前跟我说。
说到这个，好的中介真的助力挺大，我这次买房，中介出面帮我砍价砍了20万，全程我都不用和卖家说话，1个多小时就直接签合同了。
就我两个朋友买房，都是从下午谈到晚上10点，这个好像在北京都是正常操作。
经验7：多面谈、不怕崩
今年7月的时候，离我满5年社保还有2个月，我爸妈来北京看我已经选好的几个小区，刚好之前看中喜欢的一个户型有出房源，立马就约业主面谈。
但是当时业主在国外，委托了一个代理人谈，中间过程很不顺，代理人签约前还临时跟我们要好处费，我妈越想越不爽，就说不买了。
因为这个户型全小区只有一个单元二十套，错过这一套，下一套再出来不知道得什么时候，所以我还挺沮丧的。
后来中介再给我推新的房源，我都没什么兴趣。直到我无意间看了现在的这个区域，发现比之前那个小区还要好。
你说巧不巧，我朋友也是，谈的第一套业主发神经谈崩了，第二套就很顺利，也是觉得小区户型都比第一套好很多。
我的体会就是，和业主面谈，谈崩了也别泄气，沉住气等，一定会有更好的，该是你的一定是你的。
其实谈过一次知道是什么流程更好，后面反而更顺畅。
反正现在不是15年那种一天一个价的暴涨期，没合适的就慢慢看慢慢等，而且说不定过两年比现在还便宜。
上个月（2021年9月）全上海的二手房交易量才1万2千套，只有今年1月高峰期的1/4！
图源：真叫卢俊和他的朋友们
我为什么要买房
其实我刚从国外回来的时候，也一直觉得租房子住挺好的，包括我租的这几套房子体验都不错，房东人都很好，没有出现那种临时涨租或者赶人的情况，简单的改造也让我随便弄。
但可能因为做这行做久了吧，看到一个个客户都开开心心地住进属于自己的新家，家里也都按照自己喜欢的样子布置，就也很想拥有一个自己的房子，能够完整地实现自己的想法。
就是那种，不知道你们有没有玩过模拟人生，建好房子后还要让小人住进去日常生活的感觉。
以前房子投资属性甚至大于居住属性，但这几年一直说房住不炒，我个人的想法是，可能未来大家买房就跟买车一样了。
什么意思呢？
就是买车是铁定会贬值的，所以大家买车都只会纯粹去考虑自己的需求和驾驶的舒适度，不会过多考虑未来这车能卖多少钱，说白了就是平常心了。
我接触全国这么多客户和粉丝，大家说的最多的，就是刚需自住不会过多关注房价的涨跌，自己住的开心才是最重要的。
那家里拿出来这么大一笔存款交了首付，我自己每个月也要还一笔不小的贷款，这事儿到底值不值呢？
其实我倒不是很关注什么落户呀，上学呀之类的问题，也不是为了投资，就是觉得负担得起，也想要。
我平时对奢侈品也不感兴趣，在不降低生活品质的前提下，那不过就是选择一种生活方式嘛。
而且真的，有恒产者有恒心，现在房子还没过户，我自己都觉得上班有干劲多了啊哈哈哈哈。
如果你还想看我，一个专注家居装修科普6年的男人是怎么装修自己家的，那一定要关注点起来。
毕竟大家都说了嘛，不但要看他怎么说，还得要看他怎么做。
下一期，我会和大家分享我家的户型改造设计，不要错过哦！
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