房地产踩盘要问什么（地产踩盘那些事）

【what】踩盘是指到地产项目中进行实地调查，了解各楼盘和竞品项目的情况，形成踩盘报告支撑研判与决策的过程

【why】踩盘的意义对地产人或者普通购房者来说都很显著——获取市场一手信息，并且实时有比较的进行项目优势分析

尤其是对实地区位的考察和户型的感受会更加真实可靠

【how】踩盘/购房前期建议大家通过各大购房网站/app进行初步信息收集（结合居住区域偏好、通勤时间、商业购物需求等按板块考虑）

推荐地产人也在用的渠道：房天下、安居客、易选房、贝壳、各项目品牌微信公众号等

信息收集一般包括：价格、品牌、区域板块（容易被忽视，但其实很重要！关系房子的真实价值和配套规划等）、户型、物业、车位、公摊（关系实际得房率）！ 容积率（关系居住密度和舒适性），绿化、学区……

踩盘信息表示例

有关房价溢价和项目前景：建议大家搜索项目地块及近期周边地块的土拍成交价（也就是房子的基础成本价）！！同时参考周边二手房房价

信息收集完毕，可以利用奥维地图等软件进行标注，依次踩盘并更新信息

奥维地图标注环线 项目地段

最关键的踩盘关注点可根据去楼盘示范区/营销中心的流线，逐个突破

①项目外围：主要看交通线路、公共交通、周边城市风貌、考察是否有噪音、红线外高压线等……

②示范区外围：看建筑风格，看营销中心规模，看格调判断开发商实力，避免买到烂尾楼

③示范区大厅，观察感受接待人员专业性和服务态度外，观察沙盘设计，项目中楼栋布局和采光等

④连廊展示区，整个大厅中的标识标牌也要注意：其中大部分是企业品牌介绍、项目配套 卖点梳理——对应各个卖点，思考真实性和价值点（eg.有的项目大肆渲染优质学区资源，但其实不过是规划中，真正建好，引入师资至少四五年）

⑤样板间 户型：是买房关键！ 无论是地产人还是购房者，都要结合“客户需求”——购房动机 购买力；年轻群体首置多以小户型为主，此时需要看房间的功能性和性价比，考虑公摊、容积率。改善类户型可考虑的因素更丰富（后续更新介绍）

⑥洽谈环节可根据个人情况询问置业顾问，不用觉得不好意思，搞清楚定位，客户即是上帝:）

踩盘结束后建议大家及时整理信息，货比三家

列出自己目前购房的动机，找准定位，对产品需求点，项目配套倾向进行排序，再根据了解的楼盘仔细比对哦～

比如小年轻的家庭可以多考虑交通 商业配套

有小孩的家庭要多研究一下教育或者周边12年学区

父母一起住或偶尔来的要看看医疗，周边休闲的公园配套（广场舞场所～）