库兹涅茨产业结构演变规律（库兹涅茨周期也是地产周期）

今天上午天我们一起回顾了周期中的巨无霸——康波周期，它也是4种周期中，时间跨度最长的，约为50-60年左右的大经济周期，也被称为新技术周期或者商品资源周期。

今天我们就来了解下什么是库兹涅茨周期？库兹涅茨周期平均在20年左右，通常是15年上涨，5年下跌。这种波动在美国的建筑行业中表现尤为明显，而建筑业又与房地产息息相关。所以后来库兹涅茨周期也被称之为“地产周期”或“建筑周期”。

而地产的变化，往往又与人口繁衍和迁移密不可分，所以库兹涅茨周期在某种程度上，也反映了人口周期。房地产周期的规律：房租上涨——房价上涨——贷款增加和信贷支持——房子供不应求——经济的强劲——房价就涨的更高——资本开始炒房——开发商更加玩命盖房子——房价过高，超出了大家承受能力——需求降低，购买力下降房屋滞销——银行信贷收缩——经济萧条，股市崩盘——房地遇冷——利率下跌，企业负债压力降低，改善营商环境——从而迎来新的复苏。

所以房地产周期，也是在周而复始的前进。之所以说，十次危机九次房地产，就是因为一旦房子掉头大跌，基本铁定意味着经济滑坡，甚至带来金融危机。一方面是建筑行业承载了太多的劳动力，楼市危机，大面积失业产生，必然会带动其他行业出现问题。另一方面就是，房价大跌，一切财富效应开始消失，股价也会随之下滑，大家会觉得财富减少，消费也会停止，社会需求萎靡不振，进而影响中游工业，上游能源和采掘，整个经济都会出问题。

最后一方面也是最可怕的，就是买房大家基本是有贷款的，甚至加了3倍杠杠，如果房子大跌，引发人们被动弃房断供，从而引起银行危机，那才是最崩溃的。

有数据显示，美国楼市的上行期，平均涨幅是50%左右，而下行期，平均跌幅是30%，所以楼市一直被视为是涨多跌少，看似绝对价格永远涨。但是如果用一百年的数据测算下来，楼市最后的相对涨幅，其实与通胀基本持平，也就是说长期来看买房只能保值，而不能增值。当一段时间内，房子的收益率大幅提升后，必然也会带来大幅度的价格回落，历史总在不断的重复。

中国由于房地产市场起步较晚，数据链时间不长，还不足以对库兹涅茨周期，提供实质性的证据支持。不过有观点认为，在1998年福利分房停止后，我们的房地产周期也正式开启了。如果按照库兹涅茨周期平均20年来算，我们的房子周期已经比别人长了很多。现在调控的时候央行也会小心翼翼，因为央行知道，风险可能已经比较大了。为了不让价格出问题，就得尽量控制繁荣的发生，言外之意，就是楼市防暴涨的目的也是为了防暴跌。

总之，任何事物我们都应该尽量看到它背后的周期属性，不要一直看涨，也不要一直看跌。金融的世界里，始终都是有进有退，有盛有衰，盛极而衰，否极泰来，定位周期，才能顺势而为。

明天我们继续了解下朱格拉周期又是一个什么周期？明天见。