二手房怎么卖又快又好卖（支招房产卖一买一）

在刚过去的中秋小长假，据不完全统计，有十多个全新盘亮相或推出新一期，多以中心区的改善型产品为主。从记者现场走访情况来看，不少新项目现场人气不错。

业内人士表示，近期随着改善型产品供应的增加，关注改善置业的人也相应增多，不少需要置换物业的业主看房也变得更加积极。另一方面，机构统计数据显示，广州二手市场的挂牌量持续增加超过11万套。在此情况下，对于想通过卖一买一顺利实现改善置业的购房者而言，需要对自己的物业有更清晰的定位和了解。即使不为了购买新物业，手头的房产也可以根据情况进行合理规划和整理。

外围两房是挂牌出售主力

由于心仪的区域推出了不少新盘，王小姐也盘算着将手头的一套房子出售，凑齐换一套大房子的首付款。事实上，像王小姐这样的改善型买家市场还有不少。手头房产的出售是否顺利，直接关系到能否实现改善置业。二手市场持续增加的挂牌物业究竟以哪些房子为主？怎样的物业能更快成交？机构近期的成交数据或能提供一些参考。

贝壳研究院数据显示，截至2022年8月，广州二手房挂牌数量已突破11万套。而根据贝壳网商圈的划分来看，目前挂牌量前五的板块为花都商圈占比3.9%，番禺商圈占比2.5%，番禺祈福新邨商圈占比2%，黄埔科学城商圈占比1.8%，增城的白江商圈占比1.8%。从项目分布来看，挂牌量前十的项目为祈福新邨、碧桂园凤凰城、亚运城、广州雅居乐花园等，挂牌量前十的小区合计占全市挂牌量的比例为7%左右。

从房型来看，挂牌量最大的户型为60-80平方米的二房，占比15.7%，其次为100-120平方米的三房占比13.2%，其次为80-100平方米的二房占比8.6%。

整体来看，大型居住社区由于体量巨大，且相对成熟，生活配套完善，其挂牌量也相对较大，市场交易也相对活跃。而从户型角度来看，中小面积户型是市场挂牌主力。从近期挂牌房源来看，挂牌量依旧以番禺区最多，房源也以60~80平方米的二房，80~120平方米的二房、三房为主。

海珠荔湾天河价格较坚挺

挂牌量占比大的房子却不一定是销售最快的房子。贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，当下广州二手房成交呈现一定的恢复态势，从2021年最低点6000 套不到的水平，目前已经回温到月成交8000套左右，甚至一度达到过9000套。从市场情况可以看到，成交的房源普遍存在高频降价动作。比如今年以来成交的房源，从挂牌到成交平均降价幅度为10.1%，平均降价次数为3次（不含成交前业客谈判的一次议价）。

根据统计发现，目前贝壳在售挂牌房源中，有68.9%的房源从挂牌到目前降价在5%以内。从前8个月各区域成交的二手房从挂牌到成交平均降价幅度的幅度来看，中心城区价格坚挺，海珠、荔湾、天河降价幅度均小于全市平均水平，此外番禺区从挂牌到成交平均降价幅度也小于10%。

而合富大数据则显示，现时较为热销的二手房主要是性价比高的电梯楼以及降价明显的二手房。尤其是急售降价的房源，主要是业主置换需求而卖房，因此还是比较容易谈价的。在广州等一线城市，由于置换一般都要先卖一再买一，不少刚需购房者在购置首套房时更倾向于一步到位，因此，没有教育配套优势的小面积的旧房，面积不是太实用的楼梯楼大两房，或是没有加装电梯计划的楼梯楼高层单位，在目前的市场状况下相对较难找到买家承接。此外，由于近郊和远郊的一手房供应量比较大，近郊和远郊部分板块的二手房在价格上较难与一手房竞争，除非是降价幅度很大，价格明显远低于邻近一手房项目，才有可能吸引买家出手购置。

建议：需建立房产整理思维

由于设计更新，生活方式的变化，人们对居住的需求也同样发生了变化。业内人士表示，在当前的市场情况下，对于手头的房产需要有及时整理的思维，判断物业的价值而选择处理方式。一些物业随着年限渐长，除了无法获取贷款支持，还因为难以适应新时代的居住需求，增加了出租出售的难度。

刘先生搬入新房后，想将手头一套20多年楼龄的楼梯楼放售，但恰逢市场调整，一直无法以满意的价格售出，他就转售为租，想等到市场回升时再出售。不过中介人员对他表示，此类房产随着年限增加，出手预计会更加困难，因为市场同等价格的新房选择也比较多，旧房的优势主要在于地段和生活配套，建议他适度降低心理预期及早出售。

对此，李茂喆表示，从中长期来看，让房子回归居住属性是大的方向。对于一些居住属性相对较弱，或目前已不太适合居住的物业可以考虑尽早处理。而对其自住属性比较强，生活气息又比较浓厚的物业可以根据自身对资金的需求而选择持有或出售，从中长期基本面来看，广州房地产市场是持续向好的。

支招：如何才能加快成交？

在挂牌量大的市场环境中想更快促成成交，业内人士建议，可多和主要负责的经纪人联络沟通，除了了解最新的市场行情根据自身需求确定价格是否需要调整外，要学会了解经纪平台对房源的评分规则。业主也可以做些自主推荐的动作提升评分，评分高的房源，经纪人可以去推动房源获得一些标签，如必看好房等。以往独家代理的房源会获得更多推荐，而现在门店仍有很多方式通过平台提升推荐量，以及发动周边各品牌门店联动，所以多联系沟通是非常有必要的。此外，建议将房子收拾得更加整洁美观，提升观感和房屋质素。

文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴