2023首套房利率4.1后期会上涨吗（我在全国买了6套房）

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽博学的房姐，您好！关于房产投资方式想向您请教。 我目前在武汉等2线城市有4套全款房住宅，1套住宅按揭（均是地铁房，部分带学区，房龄8-1年不等，地段都不错，个人觉得未来还有增值空间），1线城市有1套全款公寓（商住两用，在出租）。目前子弹150左右，目前年收入200W左右。 因为本人比较保守，不想背房贷，所以从最开始的刚需，到后来的投资，都是全款房。虽然房子增值了（增幅300%-40%不等，公寓没增值）但还是觉得没有利益最大化。想请教房姐，接下来的1-3年如何专业CF，比如目前不限购区的地铁时代云上城为例，该如何购买，可以买几套，未来可以重点购买哪些城市，非常感谢！

回答：这么多全款房，子弹不是问题，收入高月供也不是问题。房票和主场是最大的问题。

云上城是不错的选择，但是有房票，更推荐买不限购区。

另外大单优先的原则，如果一线城市有房票，建议先买入一线。

二线城市重点关注武汉，重庆，沈阳。其中重庆不限购，建仓最简单

建议把你能开发房票都先梳理出来，再做规划

提问：房姐：1.2010年买了东西湖环湖路泰源金河二期110平，现还有20多万贷款，两证满两年，自住

2.2015年买了王家湾中大十里新城104平，贷款已还清 ，房子出租中，月租金3500

3.2017年底买了世茂龙湾中式别墅40年产权，当时想着自住，现在看投资失败，马上交房，商墅是卖还是留，估计不好出

4.今年跟老婆JLH，泰跃金河和中大十里新城归我单独所有，商墅给老婆，于是老婆有了STSD，上月底买了招商公园165的户型 ，准备小孩读书和自住的 父母63岁是外地户口，户口可以投靠转过来，目前还有子弹100。 请您分析一下，接下来，我应该哪些卖，哪些留？问题有点复杂，请您具体分析，怎样再建仓？

回答：1.现有物业梳理:

泰跃金河可以考虑出手，置换到3环内主城区

商业别墅是大坑，也建议出手

十里新城继续持有，激进点可以抵押填充子弹。

2.房票开发:

如果可以说服老人JLH，用老人的2张首套房票买限价新盘做接力贷，你和老婆的2个2套房票

3.资产重组:

4张房票，最好的配置是:

1-2套光谷关山大道核心区

2套3环内限价新盘，或者淘2手笋盘做2改1

留足2年月供，负债率控制在50%以内，激进的控制在70%以内

子弹如果有剩余再入一套不限购区域的盘

提问：房姐您好！SFSD买二手房贷款，中介找的建行上浮25%，请问一下，建行可以做到上浮20%吗？我可以自己找银行吗？

回答：二手房去汇丰，15%

提问：男方婚前无房，婚后女方的房贷男方也未参与共同还款，房本只有女方一人名字。LH后，男方购房算刚需吗？男方公积金账户余额11万，如果买一套房屋用于投资，建议是商贷吗？之前看房姐回复说年限原因不建议组合贷款，能具体解释下吗？小白不太懂，不好意思。

回答：男方征信和房查均未体现就算刚需

公积金贷款很可能无法贷足30年

举个例子，我买第一套房的时候，公积金中心只给贷款10年，理由是按照公积金上限额度缴纳，自动判断为还款能力强的客户，所以贷款年限很短。

能贷足30年，组合贷当然推荐。

提问：房姐你好还是我 前面提问过子弹总共160。。。我跟老公都是湖北人，现在上海工作，明年能拿到房票。可是老公婚前在老家买房有过贷款记录，在上海买房的话算二套。手上现有子弹在上海只能首付买老破小。未来还没定是留上海还是回武汉。请问结合经济水平我们是该武汉买房投资还是咬牙买上海老破小呢？

回答：人在上海就买上海

不要用二套买，直接先垫资公司做全款抵押。

160可以撬动500万的刚需房

提问：房姐您好，准备入手沈阳，无购房资格。可否先落户，待买完房以后再把户口转走，这样操作是否有其他影响？还有就是纯投资，是买新房等待涨幅还是买二手出租以租养贷？

回答：新盘二手都可以，二手需要淘，比较费精力，目前大部分多军都在沈阳淘笋，竞争挺大。沈阳租房市场还没有起来，我的仓位全部都在空关

新盘比较简单，适合新手无脑入

提问：房姐，我签了一套二手房合同，中介收了评估费和担保费两项，请问实际需要支出的手续费有这两项吗？这两项是有发票的支出吗？还是纯属中介的劳务费?一般是收取多少的呢？

回答：是武汉的特色费用

没有标准，都可以砍价的

提问：万能的房姐，你帮忙看看我家怎么多一个首套的房票吧，谢谢。我有一套贷款房。我父母有一套房，房产证是我母亲的名字。1、我母亲去年去世了。我父亲算有房还是无房呢？ 2、我公婆是省内非武汉市户口，是不是应该把他们户口投靠到武汉用他们名义买做接力贷呢？3、还是应该我把贷款还清把房过户给我爸，这样我可以算首套吗？过户费大约3万多。

回答：1.理论上婚后都算有房，即使房产证只有母亲的名字。最好去拉个房查看看。

2.可行，年纪不超过65岁，名下没有房贷都可以。

3.房票顺序

父亲首套做接力贷>公婆首套做接力贷>过户给父亲用你的房票

老人票一定要尽快用

贷款房过户，也需要把尾款结清，税费高

提问：房姐好，万科锦程142自住月供7800，健龙二期72平投资2017年5月150W入的，有贷款40个，有一个凯乐桂园的二楼商铺，贷款只有20W了，回报差，后期怎样处理它？家庭收入45左右，现在想卖掉健龙，二手市场遇冷，如何快速卖掉？卖掉后是淘笋次新还是买新房？家里还有62岁老人票可开发，可否推荐合适房源？

回答：1.商铺卖不掉的先持有吧，可以尝试截断抵押。

2. 卖房科技树，详见知识星球内部分享。

3.推荐的新盘交资料抢着，二手笋也淘着，能抢到就入。

4.老人票做接力贷优先抢新盘。推荐新盘汇总，详见知识星球分享。

提问：美丽的房姐：看了你的卖房科技树，其中说把花几万元把房子装修一下。 我有一套房是无电梯的顶楼（无阁楼只送了一个露台），这种房子本来就是小区最低价出售，再装修一下对卖房有帮助么？能起到溢价卖出的效果么？中介说可能连装修成本都捞不回来谢谢

回答：花3万装出10万的效果，卖出20万的溢价

提问：请问房姐，学区老破小买一楼还是顶楼？

回答：1楼带花园买1楼，反之买顶楼

提问：你好房姐，本人已落户武汉，但在北京已有十年有余，想到孩子以后高考问题，老大已在北京上一年级，老二一岁半，考虑到有的学校要求落户年限，目前正在筹划回武汉，正在看滨江苑的房子，是学区房，有一套136平390万，可入么？未来滨江苑还有升值空间么？

回答：单纯高考移民建议买天津，武汉学区再好也不如天津的好福利

1.手上有70万现金 2.已经有一套金银湖卧龙丽景湾110平方房产，贷款四十万，还有36万没还 3.爸妈均满65岁 4.小孩子快满6岁，老婆南湖上班，准备南湖区域再购置一套，看了保利心语，金地格林，大华南湖，感觉保利心语偏刚需房，没有配套学校，金地和大华都可对口英格中学 5.目前考虑保利心语优质毛坯房，价格不超过一万八，或者金地格林不超过两万，但金地格林很多都是楼梯房，是否可以考虑？ 6.我这个情况，从资产配置方面，房姐给点建议，谢谢！

回答：南湖自住推荐大华，环境好，学校不错。

二套买二手房可以做2改1，贷款7成

南湖是个很成熟的区域，未来涨幅比不过白沙洲，不过自住是很合适的

大华单价不超过2万可入

房姐你好！1:你之前提到的金潭路地铁时代云上城是我截图的位置吗？怎么在安居客上找不到能提供一下营销部或销售的联系方式吗？我确认一下这两天就从外地回武汉。拜托！2:我和我老婆都是属于限购的外地户口，我的征信有4次逾期如果按揭有没有什么好的方式能通过放款的？比如只写我老婆的名字或者是离婚什么的？请指导！感谢！

回答：云上城还没有开盘呢，目前还没有开始宣传

老婆是主贷人就没有关系

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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