太古里都有哪些商业（年租金收入25.67亿港元）

上周，西安最为惹人关注的热点消息，大概是太古里或将落地小雁塔了。

大众所熟知的太古里，尤以北京三里屯太古里、成都远洋太古里为代表，国内顶级商业综合地产项目，城市中的商业标杆，也是城市的地标之一。

若按照曲江新区官方的透露，太古里真的落地西安小雁塔，意味着，继北京、成都、正在建设中的上海项目之后，太古地产在中国内地的第四个“太古里”项目将诞生于西安。

国内第4个太古里项目

提起太古里，相信大家都不陌生，高端商业综合体代表，北京三里屯、成都远洋太古里尤为有名，已成为深受年轻人喜爱的城市时尚地标之一。

“太古里”背后运营的公司是太古地产（01972.HK），一家香港及中国领先的房地产发展商，主要专注于发展商业项目，事业版图布局在中国香港、中国内地和美国。

内地市场方面，太古地产已进入中国内地市场18年，但开发速度一直趋于保守和审慎，仅开发出位于北京、上海、广州、成都四城的6个项目。

据太古地产财报，截至2018年底，其中国内地物业组合总楼面面积为960万平方呎,内地投资物业组合估值为732.27亿港币，其中太古地产应占权益为514.46亿港币。

上述6个内地项目，有3个太古里项目，北京三里屯为首个内地太古里项目，成都远洋为第二家，正在建设中的上海前滩项目为第三家。

若根据曲江新区管委会主任姚立军在电视节目上的透露，太古里将落地小雁塔，这意味着，国内第4个太古里项目将诞生于西安，也是太古地产在国内投资的除成都之外的第二座新一线城市。

目前除了太古里落地小雁塔的消息外，再无任何关于此的详细信息，作为本土专业财经观察者，于是金融棒棒糖梳理了国内3个太古里项目的区域位置、体量业态、占地面积、入驻品牌、项目定位等信息，希望对西安太古里项目做一大致猜想。

北京三里屯太古里

区域位置：北京朝阳区三里屯片区，为太古地产在中国内地的首个零售物业发展项目。

业态体量：零售物业和酒店。南区和北区两个相邻的零售区域，共约250间零售店舖。目前建设中的西区为延伸部分，预计2020年建成开放。一家99间客房的高尚酒店[瑜舍]。

占地及楼面面积：地盘面积56.6332万平方呎（约79亩），总楼面面积146.5771万平方呎（约13.6万平方米）

估值：可查到的信息，据2011年财报，三里屯（不包括瑜舍）估值为89.75亿港币。

权益：公司应占权益100%

品牌入驻：南区为现代时装及生活品牌。租戶包括如阿迪达斯品牌中心、中国内地首间Apple Store零售店、H&M、星巴克、 優衣庫及一间美嘉欢乐影城。

北区主要为奢侈品、時尚设计及生活品牌零售商，租戶包括如巴黎世家、Christian Louboutin、紀梵希、OFF-WHITE、Isabel Marant。

定位：时尚零售地标

成都远洋太古里

区域位置：位于成都锦江区，是春熙路／大慈寺购物区的一部分，在中国内地的第二个「太古里」项目。

业态体量：零售物业、服务住宅和酒店、办公楼。包括1个购物商场、100间客房及42个服务式住宅单位的精品酒店「博舍」及1座甲级办公楼「睿东中心」。

占地及楼面面积：地盘面积81.4604万平方呎（约114亩），总楼面面积209.2341万平方呎（约19.4万平方米）

权益：合资项目，太古地产与远洋集团控股有限公司各持50%权益。

品牌入驻：同样为现代时装、生活品牌及奢侈品。租户包括阿迪达斯、Apple、卡地亚、古驰、爱马仕、无印良品、ZARA、方所书店、Ole’精品超级市场及一间百丽宫影城。2018年， Champion、Isabel Marant及Valextra开设其在中国内地西南地区第一间店铺。

定位：时尚零售地标

上海前滩太古里

区域位置：位于浦东新区前滩，低密度零售发展项目。是中国内地第三个「太古里」项目。

业态体量：已知的为零售物业（1座购物商场），预期将成为上海新的国际商业区及商业、住宅和文化中心。

面积：总楼面积124.7031万平方呎（约11.6万平方米）

权益：合资项目，太古地产与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的附属公司组成合资公司（各持百分之50%权益）。

目该项目正在兴建中，预计将于2020年落成。

从以上3个太古里项目内容及共同点来看，我们推测西安小雁塔太古里项目：

1，遵循以往国内3个太古里项目的建制，西安太古里应为低密度开放式零售项目，而其所落地的小雁塔区域，位置处于市中心区域，且有小雁塔、荐福寺等古建筑，与成都太古里项目的区域环境有诸多相似之处，小雁塔太古里风格大概率与成都项目接近。

2，项目业态上，我们推测其主要为零售物业，以及服务住宅和酒店。酒店或落地太古地产的“居舍系列”高尚酒店，此前北京太古里有瑜舍，成都有博舍。入驻品牌则以现代时装、生活品牌及奢侈品为主，或有此类品牌开设西北首店。

3，建筑体量上，估计总楼面面积10万平米以上，占地面积至少在百亩左右，选址具体会在具有完善交通配套的区域。

4，投资权益上，大概率是合资投资项目，太古地产与远洋集团共同投资，或者是太古地产联合地方投资。

（图：拆迁中的小雁塔历史文化片区）

另我们注意到，这不是第一次传出“太古里”要在西安落地了，去年底曾传出远洋集团将在莲湖区土门打造长安漫古小镇项目（号称太古里2.0），莲湖区官网信息显示，地方政府一直在积极与远洋集团对接，推进长安漫古小镇项目。

根据远洋集团在内地的地产项目，我们认为土门的项目，并非严格意义上的“太古里”项目，其城市综合体业态包括住宅公寓、写字楼、商场、酒店等，如果其参与长安漫古小镇，其项目业态或为参照颐堤港（北京）、乐堤港（杭州）。

落地西安背后：内地租金收入突出？

相比其他香港地产商，在内地市场，从扩张和开发速度上，太古地产相对缓慢和保守，截至目前仅开发出位于北京、上海、广州、成都四城的6个项目。（5个已落成，1个在建的上海前滩太古里项目）

6个项目中，3个太古里项目，2个太古汇项目，1个北京頤堤港。且6个项目中，只有北京三里屯太古地产持有100%权益。广州太古汇项目太古地产则持有97%权益，而太古汇持有北京頤堤港、成都远洋、上海兴业、上海前滩太古里仅50%权益。

一向步调缓慢的太古地产，再欲落下国内第四个太古里项目，且选择在西安，一定是经过审慎考量，背后原因我们不妨通过太古地产的财务数据及西安自身条件合理推测下。

先来看下这家香港上市公司的业绩，太古地产2018年财报显示，2018年太古地产收入147.19亿港元，同比下降21%；净利润286.66亿港元，同比下降16%。

2019年中期业绩则披露，太古地产上半年实现收入75.1亿港元，同比增长3%;公司股东应占溢利89.73亿港元，同比减少58%;从业绩表现看，一向稳健的太古地产出现了营收利润双跌。

从业务上看，太古地产业务集中于三个范畴：物业投资，即从事开发、租赁及管理商业、零售及若干住宅项目，作长期投资；物业买卖，即发展及兴建可供出售的物业，大部分以住宅项目为主；投资及营运酒店项目。

以上业务均通过公司集中设计、发展及管理大型的综合商业项目来实现。所以，公司的主要收益来源为租金收入，而其在中国内地所持物业租金收入尤为表现突出。

2018年报显示，太古地产2018年租金收入总额为121.17亿港元，同比增长7.69%，2017年增幅为4.45%。而内地租金收入总额上升12%至25.67亿港元。

2019年上半年，租金收入总额增加6%至港币63.46亿元，而2018年上半年则为港币59.96亿元。太古地产称，中国内地投资物业组合的租金收入总额为13.95亿港币，较2018年同期上升7%，反映内地续约租金上调及零售销售额上升。

我们注意到，截至2019年上半年，太古地产在内地的所有5个已运营的商场，其租金收入都在增长。

因此，太古地产在营收和净利润出现下滑，内地租金收入却表现亮眼的情况下，选择在内地再投资落地项目，也就很好解释了。

为什么选择西安小雁塔？我们注意到，太古地产披露的中国内地投资策略为，“我们采取审慎的态度购置土地，并将集中发展透过与地方政府早期洽谈而取得地皮的项目，而这些地方政府均认同我们在发展大型综合发展项目方面深具实力。”

相信曲江新区在与太古地产招商谈判时，应该是诚意十足的，开出了符合太古地产的选址及土地条件。按照小雁塔改造区域规划1141亩的面积，足以承载太古里的项目体量。

太古里国内项目所有的选址均位于城市核心区域和地段，要求交通便利。小雁塔所在区域位于西安城市中心，亦符合太古里选址的区域位置要求和交通条件。

太古地产在内地业务主要布局于广州、上海、北京一线城市，仅进入了零售业发达的成都。西安近年的城市发展速度备受瞩目，西安零售市场已处于红利兑现期，如全球业绩第二的百货公司SKP开出西北首店西安SKP，国内零售头部企业大悦城在大雁塔开店。

西安商业地产格局生变

无疑，诸如太古里这样的高端大型零售商业项目落地，将带给西安城市、高端零售及商业地产的前所未有冲击的和改变，我们推测带来几个方面的影响：

首先，太古里项目在北京、成都已成为城市时尚地标之一，太古汇项目在广州、上海也是城市的新地标，太古地产也热衷于在城市做地标项目，太古里若在小雁塔成功落成，无疑其会是西安的城市坐标之一。

其次，从项目建成的收益来看，西安太古里零售物业收入或成为太古地产在内地租金收入的又一重要来源。

前文提到过，太古地产近年业绩的亮点之一，为内地物业租金收入的大幅贡献。2018年，太古地产中国内地投资物业的租金收入总额增加12%至25.67亿港元，其中21.63亿港币来自零售物业，及3.91亿港币来自办公楼物业。

具体到太古里项目来看，2018年，三里屯太古里的租金收入总额录得理想增长，反映续约租金上升，零售销售额增长11%。截至年底，租用率为100%。2019年上半年，北京三里屯太古里的租金收入总额仍上升，零售销售额增长9%。

太古地产预计，随着三里屯太古里不断强化其作为北京时尚零售地标的定位，2019年北京的零售销售额将稳步增长。预期市场对奢侈品、时装及生活品牌以及餐饮方面的需求坚稳。三里屯太古里西区正进行优化工程，料将对租金带来正面影响。

成都远洋太古里，2018年零售销售额上升22%，截至2018年年底，商场的租用率为99%。该项目成为成都的购物地标，备受欢迎。2019年上半年，成都远洋太古里的租金收入总额上升，零售销售额增长19%。

预计2019年，成都市场对位于优越地段的零售楼面需求强劲。尽管市场其他竞争对手的楼面供应增加，成都的零售销售额将有温和增长。

再者，太古里这样的商业零售业态从未在西安市场出现过，供给侧改革的实质为“人无我有，人有我优”，小雁塔太古里若落地成功，其全新的业态，对于西安高端零售、写字楼、高端酒店格局都有一定的冲击。

另太古地产的内地发展策略，其一直表示将在中国内地物色发展住宅项目的机会，如可能考虑在合适的地段及城市发展独立住宅项目。虽然国内目前的太古里项目尚未有独立住宅项目，但考虑到小雁塔片区的改造性质，太古地产或介入做独立住宅并非没有可能。

最后，从西安城市商业中心维度来看，西安商业中心已经开始从市中心向城外迁移，城区商业中心大多沉寂，小雁塔靠近城市中心，太古里若落地，小雁塔太古里项目将成为西安市中心的扛鼎商业项目。

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