上海宝山上大未来发展(上大的未来会是宝山中心吗)

每一位买房路上的行者

都关注了「有居楼市」

上海宝山上大未来发展(上大的未来会是宝山中心吗)(1)

大家好,我是用脚步丈量城市的黑帅,今天我将走进宝山上大,聆听一下它的故事。

“洼地”,在房产方面总是能够听到这两个字,不论是从售楼处销售口中,还是各方中介口中,似乎“洼地”成了一种很好的营销手段。

在我看来,“洼地”只是营销人员拿来推广的说辞罢了,并且非常主观,依据往往就是参考单方面的价格因素。

实际上,能成为所谓的“洼地”必然有其内在不容忽视的原因,比如城市界面、交通网络、商业配套、教育资源等等。

如果单纯拿价格来说事,就是忽悠人了,还有点耍流氓的感觉。

位于中环以里的宝山上大板块,就应该被人冠以“洼地”之称,可现实真是“洼地”吗?今天我们就一起走进来看看实际情况。

01

2000年上海大学建成落地大场镇,上大板块也是由此而来,并慢慢为人所熟知。

这个位于中外环之间的板块,经过20年的发展,上海大学为上大带来了浓厚的人文气息,并且以上海大学为中心周边形成了成熟的居住社区。

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15号线开通之后,连同7号线,上大成了中环线以外少有的双轨交板块,因房价普遍低于同环线的其他板块,而成为大家的热捧之地。

二手房的价格商品房小区在6-7万之间 ,部分房龄较新品质较好的小区价格会突破7万 ,另外一个老小区价格也会低于5万

还有今年入市的几个新房项目均价都在5.7万/平米,大华朗香公园里三期入围积分达到了70.45分,大华朗乡花园五期分数也是达到了70.01分,在北上海着实是大热了一回。

还有经纬城市绿洲,138-172平米的大平层,开盘也是受到了大家的疯抢。

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当我看到今年上大入市的几个楼盘,我就在想上大到底有何魅力,以至于一个比一个火爆。

难道是真的因为价格低吗?

认真想想或许还真的是其中一个原因,同比之下,上大距离市区的距离不算远,同样的价格甚至略高价格的板块物理距离都会比他远得多。

可细究之下,上大的价格低是有其内部的原因的,城市界面一般、内部交通网络混乱、商业稀缺、教育分布不均,这些都是问题

02

城市界面和交通网络是我在上大考察时很直观的一种感受,感官确实不大好。

上大的城市界面由西向东依次变好,西侧锦秋路两侧聚集了很多的动迁房,并且品质不佳,外立面有很多都已经脱落,比如宝祁雅苑。

居住在上大或者去过上大的人应该会感受到,上大的很多道路顶上密密麻麻都是电线网,犹如蜘蛛网一般纵横交错,有些道路两旁还有待拆迁的老房子,破败不堪,整体感官很不好。

另外祁连山路以西部分,随处可见的都是在施工,犹如进入了一片大工地区,以东进入成熟的住宅片区还会好一些。

除了界面差之外,交通网络也是上大一个薄弱的地方。因为薀藻浜的存在,割裂了往北的通道,出现很多断头路,刚开通不久的祁连山大桥算是给南北补上了一条通道。

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在祁连山大桥通车之前,往北走只有沪太路和外环高速,往市区方向也只有这两条主干道,可沪太路走过的人都知道,沪太路常年拥堵并且大卡车众多,在这条路上行驶感受可以说是非常差了。

往东则被大场机场阻拦,完全行不通,东北两个方向的交通是上大与周边联系的非常大的阻碍。

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另外在15号线通车之前,这里依托的仅仅是7号线,是进入市区的最佳选择,拥挤是无法规避的现实。15号线通车后算是给了人们另外的一种选择,但由于走向原因,分流效果有限,7号线依然是承担者主要的作用。

城市界面和交通路网是上大在短时间内很难改变的一种现状,只能是妥协接受。

03

商业是和日常生活相关度非常高的一个配套,上大整体的商业体量少且分布不均,造成这里日常生活便利度不高。

聚丰园路是上大最热闹的一条街道了,这里由上坤城市广场、宏基文化休闲广场和聚丰购物广场组成,聚集了餐饮小吃、休闲娱乐、超市菜场等,解决周边居民和上大学生基本的生活所需。

可这里所能覆盖范围有限,并且周边群体的消费能力不高,这里更像是产品类别丰富的社区商业或学生街。

再有就是去年刚开业的经纬汇了,在7号线南陈路地铁站上盖,这里与聚丰路上的商业有很大的不同,是一个独立的商业体,25万方左右。

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这里商品类型更加丰富一些,入驻的商家也更加有名和高档一些,整体的布局充满着活力,会更受年轻人的青睐。

这两个商业就分布在上海大学的周边,对于上大外围的居民来说并不是很友好,距离远步行很难达到。

除了商业分布不均之外,教育资源也是如此,上大的教育资源从整个宝山来看不算差了,但这里的学校有一个特点,被大型社区给包圆了

上大最好的学校算是二梯队的上师大附属经纬实验学校了,九年一贯制,对口的便是经纬小区,就算再好与其他小区也无关。

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还有上海锦秋学校对口也是只有锦秋花园小区,另外锦秋花园还引进了一所九年一贯制学校,目前还在建设当中,当然也无法给其他小区共享。

商业和教育的分布不均已是不争的事实,这难免给生活带来很大的不便,资源的偏差在每个板块内都会有所存在,这种情况在很长的一段时间内难以改变。

以上种种造就了上大整体来看还处于价格洼地的重要原因,我想这些景象对于买房者来说并不会不知道,毕竟置业并不是一件容易和随意的事。

04

显然,上大还有其他令人为之所着迷的地方,在对劣势不断妥协的同时,必然有其不可替代的优势,距离只是其中一个原因,更关键的是南大智慧城和大场机场,让人对上大充满了期待

大场机场是一座军用机场,如今使用频次正在慢慢降低,搬迁已经是早晚的事情了,具体什么时间现在无法确定。

涉及军方,时间往往会很长,并且一切皆有可能。除非有国家级的规划,否则地方一般很少会干涉军方的事务。

倘若上海未来有可能承办国际赛事,比如奥运会,那么外环以里有且仅有的土地存在也就是大场机场了,但这一切都是未知数,或许这会是一个机会。

还有就是南大智慧城了,已不再是规划,如今已经破土动工

南大智慧城总体规划总建筑面积高达539万方,将以AI产业为标志,打造以互联网为特色、人工智能、芯片设计、互联网 高新技术产业集聚区。

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这里将拥有15座超100米以上建筑,5座超150米以上建筑,1座240米的超高层建筑,并且目前已经在建设当中。

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这片土地上有明确的规划,30%住宅用地,30%商业办公,还有40%的绿化配套,总面积约253万,相当于2个世纪公园和4个大宁公园。

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这将会成为北上海的标杆,是继大宁之后的又一城市新中心,生态型城市综合功能区。

未来几年等待智慧城的建成,将会大大改变上大整体的情况,源源不断地人口导入将会带来大量的需求,基础配套也会跟着进一步升级。

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南大智慧城已经以肉眼可见的速度成为现实,至于大场机场或许上大的民众需要多些耐心,静静等待,一旦成为现实,那么西有南大智慧城东有大场新规划,其价值可想而知。

或许已经有不少人看到了上大空前的机会,对新房趋之若鹜才会导致大华和经纬的项目一抢而空,接下来入市的新房,相比依然会是这样的景象。

如若是你,面对上大眼前所谓的“洼地”是否会妥协,又或是看到10年后的不可估量的前景,而选择进场,欢迎在评论区留言讨论。

以上为正文,来自黑帅,如果觉得还不错,欢迎评论点赞加转发。

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