一般新楼盘的最低成交价是多少（请珍惜还在加推的）

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任泽平房地产市场研判的理论“短期看金融，中期看土地”一直被业内认可，一是因为地价占房价构成60%以上，而是土地供应决定后续市场供需关系。

目前全国土地市场频频爆出土地流拍、地王亏损的事，而西安土拍市场却异常活跃，不断有房企抢驻，高价地块爆出的新闻，这说明西安房地产普遍被房企看好，充满潜力，还是国企托市，最后的疯狂呢？

壹丨楼面价8415元/㎡ 紫薇中海入驻高新三期

昨日，西安高新三期再次拍出4宗地，最高楼面价8415元/平米，预计楼盘入市价格在1.8万以上才能保本，而高新三期目前还是拓荒阶段。

2019年12月3日下午，2宗商住用地、1宗住宅用地、1宗商业用地举行现场拍卖会。中海、紫薇、旭辉、新希望、金地、保利、高科房产、朗诗这些品牌房企均有参加。最终紫薇摘得两宗商住用地，中海摘得一宗住宅用地，而且均有溢价。

紫薇一块地位于高新区西太路以东，纬三十二路以南，亩单价1571万元/亩，楼面地价8415元/平米，溢价率26%，用地性质为居住、商服（共用宗）；

另一块位于高新区经十六路以东，纬三十二路以南，亩单价1571万元/亩，楼面地价8415元/平米，溢价72%，用地性质为居住用地，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

中海地块位于高新区经十六路以西，纬三十二路以南，亩单价1432万元/亩，楼面地价7672元/平米，溢价53%。地块均位于高新三期，属高新区中央创新区金融产业项目配套用地。

目前高新三期尚无纯新盘入市，但回顾高新三期过往的土拍案例，住宅楼面价多在6000元-8000元/㎡，且容积率较低，持地房企无疑将推出改善产品。近期位于高新三期的紫薇生态城即将入市，去年底也是七千多的楼板价，留意区域房价的小伙伴不妨多关注。

贰丨房企抢驻 占领地盘

黄色为居住用地、红色为商服用地（图源：高新管委会）

根据高新管委会公布的供地信息，高新区2019年计划推介地块41块，总面积2694亩，其中住宅用地28个，2016亩，商服用地13个、679亩。

截止目前，西安高新区成交土地约2145亩，其中住宅用地近957亩，占计划供应量的47%，说明后续住宅供应还比较充足，剩余成交用地皆为商服、工业、仓储用地等。

2019年高新区典型居住地块信息

从成交土地的位置来看，多集中在高新三期与软件新城，目前高新的现状除了这两个待开发板块，高新一二期可供连片开发的用地近乎饱和，无地可供。11月末，软件新城板块再次推出87.34亩居住用地；高新CID中央创新区板块推出34.28亩商业用地。按照今年的趋势，高新区推出的居住用地多有溢价，商业等其他性质的用地多以底价成交，说明住宅用地的价格依然在上涨。

高价竞地，一方面说明了房企对此片区的信心，我们知道房企在拿地之前都会做大量测算工作，愿意高价拿地说明对此片区未来房价溢价空间是比较看好的。目前软件新城拍出的楼面价最高地块是高新地产拿下的13482元/㎡，按照我们之前给出房价的算法，预计价格皆在20000元/㎡以上，然而区域内的苏宁云著销量不佳，这宗地王若在此时入市，过高的价格在转冷的市场下并不讨好，所以好地块也要等好时机才行。

杭州此前楼市火热，地价也是一路攀升出现了很多的地王项目。赶在这些地王项目入市时，市场已经转冷，不少曾经的高价地块赔本赚幺儿，售价仅比地价高出2000-3000元/㎡；不愿意入市的地王项目，闲置周期长达2-4年，无法变现，开发商苦不堪言。

虽说地价与房价是相辅相成的，但后期销售还是在于房企能不能抗住和购房者能不能托住。

另一方面，目前高新一、二期已经发展饱和，而软件新城和高新三期则是未来5-10年高新重点发展的区域，自然房企就会跟着进来，但可以看出多是品牌实力较强的央企和国企，高新地产、天地源、紫薇是高新管委会旗下的老牌房企，而招商、中海则是央企，有种国企带头拓荒的意思。

高新的土拍只是一个市场缩影，未来西安主城区的土地会陆续推出，优质位置不会少，但也可以看到地价在逐步攀升，无论房企会捂地惜售还是引领板块价格，对于购房者都是被动的。

叁丨地价拉高房价 珍惜加推老盘

回顾整个西安土地市场，成交价自2017来以来一直快速上涨，2019年楼面价涨幅虽有所放缓，但仍高于房价涨幅。

虽说如今限价，“零涨幅”是主流，但从今年入市的纯新盘来看，房价基数已然不低。近期城西富力开远城，年初拿地175.6亩，成交价28.6亿，是当时土门地价很高的项目了，目前均价17000元/㎡，还有大明宫板块的正荣、中南项目，当时摘地楼面价8000元/㎡左右，打完折后售价基本上在17000元/㎡。

这些楼盘的销售成绩并不抢眼，但这些新盘的价格已经挂在高位，在高昂的成本下，降价空间有多少呢？

目前西安商品住宅因受限价的影响，很多老盘推新的项目价格停留在一年前，比如大华锦绣前程、公园世家、高科麓湾等，因此摇号势头依然旺盛，但老盘推新的项目一旦售完，纯新盘入市，因受高地价影响，均价还会有所拉升。

如果你要等好地段项目，优质项目，那可以持币观望，但如果你是刚需自住，资金有限，又想要便利位置，还是趁早上车。

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