福州台江板块分析（福州板块分析之三江口板块）

三江口位于福州仓山区南台岛东部，是福州的闽江、乌龙江、马江三江交汇处，故有三江口之称板块山水资源得天独厚，东北侧是知名地标鼓山，西南侧是城门山、清凉山同时由于板块是福州高速南出口的第一站，故也是福州的南大门在近些年福州东扩南进的发展规划中，三江口板块占据了重要地位，也是目前政府重点打造的板块之一，今天小编就来说说关于福州台江板块分析?下面更多详细答案一起来看看吧!

福州台江板块分析

一、板块特性板块概述

三江口位于福州仓山区南台岛东部，是福州的闽江、乌龙江、马江三江交汇处，故有三江口之称。板块山水资源得天独厚，东北侧是知名地标鼓山，西南侧是城门山、清凉山。同时由于板块是福州高速南出口的第一站，故也是福州的南大门。在近些年福州东扩南进的发展规划中，三江口板块占据了重要地位，也是目前政府重点打造的板块之一。

规划范围

板块北至魁浦大桥，西至高速公路连接线，东、南至闽江乌龙江，规划范围总面积12.38平方公里。

三江口控规

功能定位

三江口板块是福州主城区连接长乐滨海新城的重要承接点，目前道庆洲大桥已通车，从板块到达长乐更加便捷。板块内规划重点打造文化与生态，强调生态宜居、商务金融、高端商贸、文化创意、滨水游乐等多元复合功能，也是福州未来七大CBD之一。

二、片区划分用地布局

福州市政府根据三江口板块的目标定位和功能构成，规划形成“一带、一心、四片”的空间布局结构。设置一条滨江公建带；一个以文化、生态为主导，商业、商务、休闲等多元复合功能的组团级中心；由北至南依次布置教育、体育公建、商务金融、酒店设施、海峡文化艺术中心、商务金融、娱乐康体等用地，打造樟岚、梁厝、下洋清富、马航洲湿地等四大片区。

片区介绍

板块由北至南，依次规划为樟岚片区、梁厝片区、下洋清富片区、马航洲湿地片区等四大片区。樟岚片区，以教育、体育、商务金融及居住等功能为主；梁厝片区，以文化艺术、文化创意、酒店配套、商务服务、居住等功能为主；下洋清富片区，以居住、商务金融等功能为主；马航洲湿地片区，以湿地、生态旅游等功能为主。

组团划分

三、板块配套交通配套

地铁

有地铁的地方，交通肯定不会太差，何况是双地铁的配置。目前板块内已有地铁一号线通达梁厝、下洋、三江口等站点，板块内的住户可以通过一号线直达三叉街、东街口、火车站等重要商圈车站。同时，地铁六号线预计于2022年10月正式通车，届时可从三江口板块出发直达长乐及滨海新城。双地铁的配置可以看出政府对板块的重视，板块也是连接福州主城区到长乐新区的重要中转站。

道路

板块道路目前已较为通达，可概括为三横三纵五桥。三横是指三环快速、环岛路及三江路，三纵是指福峡路、福厦连接线及南江滨大道。通过三横三纵的交通路网连接，使得三江口到福州主城区位于全方位立体的交通网。五桥是指三江口大桥、乌龙江大桥（旧）、乌龙江特大桥（新）、魁浦大桥、道庆洲大桥，五座跨江大桥使得板块可直达晋安、仓山、马尾、长乐等四区，尤其乌龙江特大桥和道庆洲大桥的通车使得通勤时间进一步缩短。

商业配套

板块内目前商业配套较为缺乏，距离最近的是位于会展中心的世纪金源购物广场，开车约10-15分钟。后期随着嘉里中心商业综合体及龙湖水街开业后，商业配套将得到一定的丰富。

教育配套

板块最早就是因为福州八中的迁移而逐渐被众多学生家长所熟知。随着政府宣布投资44亿元的清华附中入驻樟岚片区，板块知名度进一步提升。目前板块内教育资源较好，主要有清华附中（小学、初中、高中），麦顶小学三江口校区、梁厝小学（规划）、福州八中等名校，可以满足从小学到高中的学习需求，未来教育氛围优良。

公园配套

板块山水资源充足，各大公园陆续建成。较大型的公园有南江滨生态公园、马航洲湿地公园、燕山公园、南湖公园、清凉山公园、道庆洲湿地公园、梁厝历史文化街区等。加上三江环绕的江滨资源，以及政府重点打造的生态旅游片区马航洲片区不断完善，未来的三江口板块是福州生态资源最好的板块之一。

公园效果图

公建配套

板块内已建成福州知名地标海峡文化艺术中心，目前具备多功能戏剧厅、歌剧院、音乐厅、艺术博物馆、影视中心等功能。预计2024年板块内还将陆续落成图书馆新馆、美术馆新馆、博物馆新馆等，这些公建项目的持续落地也会为板块带来文化素质的升级及居民素质的提升。

四、房地产市场板块容量

板块共规划经营性用地约290公顷，其中可开发用地约187公顷。规划总住宅建筑规模约349万平方米，商业商务规模约345万平方米，娱乐设施规模约15万平方米；平均容积率2.44。

供求分析

过去12个月，三江口板块共供应商品住宅2600套，成交2579套，月均成交215套，处于供需平衡的状态。过去一年三江口板块主要在售项目9个，单项目月均成交约24套。销售较好的项目为滨江正荣府、大东海江山府、榕城江上图、龙湖景粼天著。前三个项目去化较好的原因是由于划片清华附中的小学及初中部，有学区概念。而龙湖景粼天著由于项目定位清晰，品质高于其他竞品，故去化量在板块领先。

板块供求情况

项目介绍

板块内目前已建成及在建项目主要分布在樟岚片区、梁厝片区、清富片区等三个片区。目前售价最高的板块为樟岚片区，主要原因是片区内有清华附中的优质学校资源配套。片区内在售项目有滨江正荣府、榕城江上图、大东海江山府、远洋天赋等项目，除远洋天赋外其余项目均划片清华附中小学中学，在售价格约30000-35000元/ ㎡；而远洋天赋因无学区划片，目前在售精装价格约20000元/㎡。梁厝片区由于有地铁配套，主打刚需产品，目前去化较好，目前在售项目主要为龙湖景粼天著及中交中梁星海天宸。两个项目互为竞品，区位相似，主要区别为龙湖景粼天著为精装交付，在售均价约24000元/ ㎡，而中交中梁星海天宸为毛坯交付，在售均价约21000元/㎡。清富片区为三江口板块最早开发的板块，目前已建成摩天轮等地标性建筑。但板块由于泰禾集团的资金问题发展后续乏力，导致目前落后于樟岚片区及梁厝片区。片区主要在售项目为三江花语及中海锦江城，由于无公共交通配套及受泰禾商业配套的停工影响，在售均价约17000元/㎡，为板块最低。

五、板块点评

三江口板块是近些年福州东扩南进重要的组成部分之一。由于福州靠山靠海，单靠主城区确实难有大作为，只有向东向南，才能满足福州省级中心城市的发展需求。

泰禾做为最早进入板块的品牌开发商，在之前的规划中是要大展拳脚，所以不仅获取了大量住宅用地，同时有大量的商业配套、写字楼配套、娱乐设施配套，之前最高售价甚至达到了30000元/㎡。如果不是因为自身原因，板块甚至有可能达到了另一个全新高度，毕竟泰禾在福州的影响力有目共睹。

目前虽然樟岚板块已经达到最高35000元/㎡的售价，但其实完全得益于学区房的概念，刨除这一概念，真正售价可以参照远洋天赋。也就是说板块内在售项目主要还是以面向刚需为主的项目，如无学区影响，售价基本在17000-24000元之前，也是目前福州在售价格最低的板块之一。

个人对三江口板块还是有些许期待，毕竟政府的规划如果全部兑现，那么三江口应该会迎来蜕变，相信5-10年的时间三江口板块应该会有较大变化。