深圳买刚需房到底有多难（深圳刚需买这里）

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，我在深圳有两套房产，一套是罗湖，目前限售，一套是宝安，另外在中山有一套毛坯房，现在考虑通过出手或者抵押的方式置换成兼顾学区、自住的房子，请问有没有什么建议？

深叔：你好，宝安的这套所在片区成熟，户型通透，生活交通便利，性价比不错，做二押单价浮动在15%以下，融资空间在320左右；中山的房产如果是在翠亨新区、火炬开发区等有潜力的区域可以考虑继续持有；不建议用抵押方式再买一套，一方面福田学区选择并不多，小户型学区只能用来上学，无法自住，另一方面，再叠负债，月供压力大。最后，给买房者两个建议方案：一、2年同时出手宝安、罗湖、中山房产，置换到南山育才或南二外学位；二、同时出手宝安、中山，置换成福田三房或南山两房，可以考虑老蛇口东角头、白石洲、景天科技中学周边。

提问：深叔，你好，宝安区出台的积分入学政策具体是怎样的？哪些项目可以加分呢？该怎样做才能让孩子进入较好的学校？

深叔：你好，宝安区的学位积分由基础分和加分项两部分构成综合积分，按照积分高低进行学校的录取工作。宝安区，根据生源的户籍、房产情况划分，基础分值设为8个档次，加分项方面，分深圳户籍和非深圳户籍两类，深圳户籍主要依靠居住时间、计生、户证加分；非深圳户籍按照社保、计生、户证加分。如果想上较好的学校，那么就应该尽量购买学区房，要想让孩子进入名校，应该结合自身在宝安区的积分条件，选对学区，或者想办法为孩子创造入学条件，让孩子在上学时能够满足学校的要求。

提问：深叔，你好，在外地有一套房子，感觉升值空间不大，感觉还是一线城市的房地产比较值得，准备在深圳买房投资，请问如果我想用租金覆盖月供的话，需要达成什么条件呢？

深叔：你好，想要在深圳的商圈人流密集区域实现以租养贷，需要住宅首付不低于七成，公寓首付不低于五成。投资房产的原则是本金越少越好，想达到本金减少的目的，一方面通过房子增值租金增加来实现，另一方面可以套利增值部分，这样提高了资产利用率。如果资金充足建议考虑福田南山的次新房，资金一般可以考虑龙岗中心区的次新房。

提问：深叔，你好，在向西村金鼎大厦有一套三房，总价大概是500万，目前存款150万，月收入6万，想买一套有优质初中学位的房子，请问向西村的房子有保留必要吗？换房有些什么方案？

深叔：你好，向西村是早期深圳红灯区之一，以休闲娱乐为主，有较多消费场所，你这套租金回报率应该还是不错的，向西村的城市更新项目五年内不会有进度，向西小学和罗湖中学由于生源原因没有名校资质，同时缺少根本性的产业升级，种种因素叠加下，向西村的楼盘只适合自住，升值空间较小。针对你的情况，可以有两种选择：1.抵押，融资空间在300左右，再买一个初中学位，选择什么价位的标可以结合自身资金情况考虑；2.出手，可以用三成首付购买1000-1500万价位的学区房，福田南山的很多优质学位都可以选择，综合来看福田的性价比比南山略胜一筹。这两种方案建议的是先卖再买。