未来五年内房地产的需求分析（在开发商的泪奔与欢呼中）

2022年11月11日光棍节，是中国房地产开发商们的一个好日子。经过多次期盼又失望的救市政策轮回后，地产商终于迎来了今年迄今为止力度最大、最有实际意义的宽松政策。从双11当天房产股的全面暴涨到地产界朋友圈的喜大普奔就能察觉到市场对新政的真实反应。在开发商的泪奔与欢呼中，房地产业的趋势性反转真的来临了吗？跟今年以前房地产救市政策遮遮掩掩，犹抱琵琶半遮面的放松相比。本次16条金融政策是专门针对房地产开发商最生死攸关的债务、融资、保交楼等核心问题的定向扶持输血。

01 楼市供应端或满血复活

央行、银监会的政策文件在网上随处可见，对政策的解读是目前自媒体的热门话题。本文不再作过多阐述，只谈谈最有影响价值的部分。

自从三道红线后，对地产行业拖累最大的就是开发商的高负债率，销售不畅下的资金枯竭，以及由此蔓延的项目烂尾停摆风险。本次金融16条以近乎兜底和定向宽松方式，为市场创造流动性，让奄奄一息的开发商们再次满血复活。当市场最大的不确定性被排雷后，再次下跌的可能已经被彻底封杀，楼市企稳回升只是个时间问题。

1、房企债务到期后可延期一年。

金融文件中最救急的是对房企到期债务的展期安排。文件中规定，房企债务到期后可以延期一年。让企业长舒一口气，尤其是未来半年贷款快到期的房企。债务缓期1年对众多开发商而言，等于是从死亡线上又重新拉了回来。

2、国有、民营企业融资上一视同仁。

今年开发商之间最显著特征是民企全面躺平，国企一家独大。除了市场艰难外，融资渠道的断绝是根本诱因。从H大开始，这两年传出债务违约、烂尾断供新闻的基本都是民营或股份制房企。不断的爆雷消息让购房者加剧对民企的不信任感，更加恶化了民营开发商的生存环境。本次金融新政对民企融资的彻底放开，将极大促进市场的有序发展和格局平衡。

3、保交楼的政策托底。

烂尾停工潮是今年影响客户信心和市场稳定的最大风险。本次金融16条有相当多条款都是在解决这个问题。从支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持，到“做好房地产项目并购金融支持”和保交楼中“新发的配套融资形成不良的，相关机构和人员尽职的，可以免责”。用意都是让开发项目尽快正常运转起来，把房地产出清周期中的项目风险减轻到最低程度。

本次金融16条政策是针对房企、各类银行、融资机构做的一次全方位松绑和放开。无论是政策覆盖面，还是力度诚意，都属实罕见。政策效力必将利好房企、银行、金融机构等每一个房地产产业链相关者。

02 在光棍节派发金融大礼包耐人寻味

央行、银监会在光棍节派发的金融大礼包，是这两年对房企最有实质性意义的政策扶持，市场的激情澎湃也在情理之中。这项对房企堪称核弹级的救市政策，如果放到十年前出台，必然是楼市全面普涨，买房者踊跃抢购的局面。

眼下的中国房地产市场已经发生了从卖方市场向买方市场的根本性转变。供不应求，开盘日光早已是记忆中的美好怀念。现在开发商最苦恼的是庞大的楼市库存和日渐稀少的购房人群。

现在影响楼市回暖的最大阻力不是开发商钱不够、房子盖不出来，而是置业者购房信心不足。从居民新增存款来看，2022年1-9月达到13.21万亿元，而2021年全年为9.90万亿元，意味着今年前三季度居民新增存款超过了去年全年，高出了33.43%。实际上2022年上半年居民存款（10.33万亿元）已经超过了去年全年。存款为何增加，备钱躺平或备荒。

管理层从供给端，给房企的大尺度金融支持，对启稳市场，恢复客户购房信心无疑是有很大帮助。但就像中国经济增长最大的难题是内需不足一样，客户有需求没钱买房和有钱无兴趣买房才是楼市面临的最大挑战。

03 需求端的信心回暖才是真的春天

今年双十一的金融16条政策是对房企的及时输血，对市场构成长远的重大利好。中短期来看，从供给端开发商们的信心恢复，到需求端家庭金融财产改善和购房信心增强，还有很长的路要走。

房地产是资金推动型产业，从开发商到买房者都离不开金融支持。二十多年来，中国商品房交易量和房价上涨幅度与居民家庭杠杆率呈高度相关。2020年四季度以来，住户部门杠杆率增长趋势已经停滞，基本维持在62.2%左右。当居民贷款买房的热情退潮后，房地产业由强转弱也就在所难免。

在今年这个最冷的房地产冬天，中国家庭的购房行为也出现极大的分化。在家庭购房需求结构中，位于金字塔顶端的高端豪宅火爆异常，一线城市数千万一套的豪宅经常开盘即秒光。金字塔底端非买房不可的极刚需客户，也通过选择二手房来实现住房需求。今年豪宅新房的大牛和二手房的坚挺，证明即使在萧条环境里，仍然有相当一部分购房需求不受市场涨跌影响。位于金字塔中间的普通刚需和首改、再改客户才是影响楼市成交需求的最大变量。购房人群总量的长期性衰减和居民杠杆率的加无可加，是房地产趋势能否反转难以回避的考验。

2022年双11，央行、银监会奉献的金融大餐着实吊起了房地产和金融界的胃口。金融16条政策对房企、银行和资本市场的长期利好是实实在在的。市场是由供给和消费两端构成，开发商有钱买地、盖房只能算市场回暖的前置信号。全年苦逼的各路房企们翻身把歌唱的喜悦，让大众对另一端，更重要更广泛的客户需求刺激产生期待。毕竟，只有全国百姓敢消费、敢借贷、敢投资买房，才谈得上经济彻底回暖和房地产的真正转势。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）