房地产已死下一个风口在哪里（房地产即将成为过去式）

曾经的楼市红利

过去十几年，要说发展最猛的行业是哪一个？我相信房地产肯定是其中的一个。

在我国城镇化快速发展的大背景之下，我国的人口红利逐渐转化成了楼市红利。

所以过去几十年各地的楼市发展非常迅猛，房价也是一天一个样，几十年前很多地方的房价只有几百块钱，贵的也就几千块钱。

但是发展到今天，房价最低的也得两三千块钱以上，个别比较贵的小区房价甚至有可能达到几十万以上。

在这一轮房价高速发展的时期，很多人都通过投资楼市赚得盆满钵满，在这种背景之下也诞生出了一类职业，那就是炒房客。

尤其是在2008年发生金融危机之后，东南沿海很多小厂的日子都不好过，结果有很多人都把工厂关闭掉，然后拿钱在全国各地炒楼，比如温州炒楼团。

通过炒楼，很多人获得的收益要比老老实实干实业赚的钱更丰厚。

房地产已经成为过去式，墓地是下一个洼地？

现如今这些炒房团不得不面临一个残酷的现实，那就是楼市已经见顶了，房地产将成为过去式。

尤其是最近两年时间，在整体环境不太好的背景之下，各地的楼市表现都并不太乐观，很多地方的房价都出现了不同程度的下降，个别地区房价出现20%以上的下降都不要觉得大惊小怪。

虽然最近一段时间各地都出台了各种刺激楼市的政策，比如降低首付比例，降低房贷利率，放松限购限售政策，甚至直接给现金补贴等等，但楼市仍然无动于衷。

这说明房地产时代已经过去了，未来大家必须寻找新的投资机会。

那新的投资机会在哪里呢？有不少人已经开始将目光盯向了墓地。

相比于商品房而言，墓地可以说是刚需中的刚需。

而且跟商品房相比，墓地有一个最大的特点就是没有发展上限。

对于商品房来说，在人口增速稳定甚至下降的背景之下，市场的购房人群肯定会趋于稳定，甚至出现下降。

最关键的是商品房可以继承，一代人去世了，还可以继续传给下一代人，所以当整体楼市处于饱和状态的情况下，未来楼市的需求量肯定会慢慢萎缩的。

但墓地却不同，每年都有大量的人死亡，很多人都需要用到墓地，所以墓地的需求整体是比较稳定的。

而且墓地不像商品房那样可以继承，一旦一个人把位置占了，至少几十年之内，甚至上百年之内都不可能有人占这个位置了，你总不能把别人的祖坟给刨了吧？

也正因为这种特殊的性质，这意味着未来墓地的市场增量仍然会比较明显。

而且在城市郊区地皮越来越少，土地越来越紧张的情况下，那些位置比较好的墓地会越来越紧缺，因此价格也会持续上涨。

也正因为看到墓地的这种特性，所以在楼市表现不理想的情况下，有些人就将目光从活人身上转移到了死人身上。

最近几年时间，很多地方的墓地价格可以说是一年一个价，甚至有些墓地价格比商品房还贵。

比如2021年曾经有媒体报道，位于北京市昌平的天寿陵园方舟园中，一套双穴位墓地起售价格高达42.98万元，这个价格比北京房价还贵好几倍。

其实类似这种天价墓地并不少见，目前在很多地方的高端墓园都有类似的天价墓地。

比如根据总部位于上海市的上市公司福寿园财报数据显示，早在2017年的时候，他们所推出的定制艺术墓均价就达到42万以上。

即便不是一线城市，有个别地方的墓地同样也非常昂贵。

之前曾经有人做过一个十大天价墓地的排行榜，其中厦门安乐永久墓园有个别墓地售价高达800万元，这些墓地占地面积广，而且围墙上刻有麒麟、古鹤和二龙戏珠等石雕，还有三米多高的凉亭。

另外太湖西洞庭山岛豪华墓，最高售价300万元，深圳西丽报恩福地78平米墓地售价220万元等等。

这些天价公墓让人看得瞠目结舌。

那这些墓地为什么卖得这么高呢？是因为成本高吗？肯定不是，墓地的土地成本肯定要比普通的商品房低很多。

其实这些墓地价格之所以非常高，只能说是一种刚需，毕竟人死了你总不能随便找个地方安葬了，很多人出于对死者的尊敬都会找一个好的墓地进行安葬，因此对墓地的刚需是有依赖的。

也正因为墓地的这种刚需，所以很多从事墓地开发的企业利润率都非常高。

我们以上市公司福寿园为例。

根据福寿园公布的财报数据显示，2022年上半年其营收达到9.06亿元，而经营利润达到4.09亿元，毛利润达到44%左右，这个利润明显要比目前很多商品房开发商高出很多。

而且从最近几年墓地的价格走势来看，很多地方的墓地涨幅要比商品房更高，而且未来说不定还有一定的涨幅空间。

我们还是以上市公司福寿园为例，从2017年到2021年5年时间，福寿园所售卖的墓穴数量以及对应的墓穴销售收入具体如下。

从福寿园过去5年墓穴销售数据来看，除了2021年受到整体房地产行业以及疫情等各种因素的影响，导致墓穴均价出现明显下降之外，从2018年到2020年，墓穴每年的增速都比较快。

从2018年到2020年，福寿园墓穴均价分别为62617.4元、68641.96元，99474.54元，同比增速分别为19.2%，9.62%，44.92%。

可以看出这些墓穴均价增速是非常快的，而且均价也比较高，按照这种走势来看，不排除未来还有较大的上涨空间。

正因为看到了墓地的这种刚需以及潜在的盈利空间，所以在商品房表现不理想的情况下，现在有些人又开始目把目光盯上了墓地。

而且为了配合这些投资客，有些墓园还推出了所谓的墓地贷。

比如在2021年清明节，昆明某一个墓地就推出了墓地按揭贷款业务，最高可贷20万元，不需要任何抵押物，贷款最长期限可达10年，贷款利率大约9%左右。

上市企业福寿园也曾经被曝出提供墓地分期贷款，当时福寿园提供的贷款额度最高可以达到30万，最长可以贷36个月，利率低至3.6%。

只不过这些墓地贷在舆论压力之下，最终都只能下架。

但这也折射出了目前很多人对墓地市场的投资需求，尤其是在当前楼市表现并不太理想，甚至个别地方房价下降比较明显的背景之下，不排除有些人手头的钱多了，就开始考虑把手伸墓地这个市场，从而推动墓地价格的上涨。

那墓地到底有没有投资空间呢？

其实墓地跟房地产有本质的区别，而且也没有炒作空间。

第一、墓地具有公益性质。

跟商品房不同，墓地具有很强的公益性质，这就决定了他不可能像商品房那样随便任由市场炒作和定价，大多地方都是实行政府定价，当然对那些经营性目的就很难说了。

第二、墓地的调控要比商品房更简单。

之前各地调控商品房有各种政策，比如控制首付比例，贷款利率，购房门槛，限售年限等等。

但想要调控墓价其实很简单，只需要严格把好墓穴销售资格就可以，从目前各地的实际情况来看，只有出具死亡证明，火化证明或者迁移证明的人才能购买墓穴。

个别地方比较宽松的，有可能允许逝者健在的配偶等一些特殊人群购买墓穴。

基于以上2点因素，大家不用担心墓穴被炒作的事情，墓穴也没有炒作的空间。

但墓地没有市场炒作空间，至于经营墓地的公司自己有没有在炒作，那就很难说了，所以我们还是希望各地加大对墓园的管理力度，不能任由他们随便涨价。

另外我觉得人去世之后，有多种丧葬方式可以选择，除了葬在墓地之外，可以选择海葬，河葬或者树葬，这种做法或许更环保，而且对于树上来说，其实它象征着生命的循环，这或许会更有意义。

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