房价不涨二手房在手越长越不利：二手房为何身陷困境

|@81大白话

今日头条第358篇原创文章

政策导向下，二手房市场或将走上一段时间的泥泞之路。

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目前二手房市场所面临的最大问题其实就是流动性问题，而对于二手房流动性起到决定性作用的其实就是深圳发明的二手房参考价制度。

截止目前，已有深圳、成都、西安、宁波、绍兴、无锡等6个城市明确出台了二手住房成交参考价。另外北京、上海也各自推出了针对二手房交易的新政。

大家有没有思考一件事，为什么出台二手住房参考价的城市，基本上都是楼市热点城市？

首先一点，就是这些城市的炒房之风很盛，这一点不用做过多的解释，大家都懂。关键点在于，只要涉及到炒房，就必然要出现在二手房市场，所以第一个目的就是为了遏制炒房行为，这一点毋庸置疑。

其次，由于炒房之风盛行，二手房的权重已经在这些城市远远高于新房市场，有统计表明，北京2020年二手房交易量占整个商品住宅交易量的比例已经超过70%，不少城市二手房交易量也已经超过新房。所以我们在很多楼市很热的城市经常会发现二手房与新房房价出现倒挂的现象，这就会集聚更大的风险。

未来越来越多城市开始效仿这个政策，应该是一个趋势，像深圳从二月份开始实行，之后二手房成交量逐月下滑，颓势尽显，最终房价也挺不住了，据统计，截止六月份深圳二手房房价下跌了15%，这对于房价动辄上千万的深圳来说，效果是非常明显的。

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二手房参考价的重点不在于参考价本身，真正发挥效力的，就是银行房贷这块，按照参考价放贷，那杀伤力足够酸爽，所以，其实从这件事，我们也不难发现一个问题，资金供给才是楼市的命脉，至于之前为什么会出现越调控房价越涨的现象，那就是因为刀子并没有插到资金端。

好了，我们接下来梳理一下整个脉络，看看二手房市场目前身陷困境的底层逻辑究竟是什么，这也会让我们对于未来楼市的走向有一个大致的判断。

M2和社融，从2020年11月就已经出现拐点，之后一路向下，这就至少说明一点，那就是货币供给实际上出现了变化，这种变化直接导致市场上的钱少了。

大家不知道有没有印象，2020年11月M2和社融出现拐点后，12月31日，央行突然下发了关于商业银行房地产类贷款的“两限”政策，对房地产类贷款设立了额度上限，就意味着从正常渠道流入到楼市的钱被定了额度，这其实也是从侧面印证了拐点的真实性。

因为货币供给未来将会减少，央行肯定是知道的，这种情况下，为了保障实体经济能够得到资金支持，就要对一些行业进行货币限流，而房地产市场由于房住不炒的方针大背景，自然是首当其冲。

所以，结果就是房地产的资金供给必然是下降的趋势，这也使得在年初头几个月，银行因为额度不足暂停房贷的传闻不绝于耳。资金供给少了，就要对结构重新调整，一个很简单的道理就是，钱少了，不可能新房市场和二手房市场同时支持，只能倾向一头，那要倾向哪一头呢？

二手房交易只会带来税费收入，但在热点城市则会造成炒房的可能，由此会形成楼市调控的压力。而新房市场不但会有税费收入，还涉及到土地市场以及银行，所以怎么选其实并不是一个很难做的决定。

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总结一下，货币供给出现变化，导致房产交易中的供求关系出现失衡状态，最终的结果就是二手房的流动性陷入困境，而使得二手房出现困境的现实手段就是以二手房参考价为主导的资金端的控制。

所以，如果资金供给不出现回暖，这种情况很难会发生变化。

接下来，我们分析一下未来二手房市场或将面临的情况。

首先，我们看到的上半年的经济数据是，房地产对于经济增速的贡献依然很大，从这一点看，如果未来没有新的行业取代房地产在经济中的位置，楼市整体依然是向上的，这是一个大方向。

其次，楼市整体向上并不意味着目前的环境会有所改观，大家要搞明白资金支撑新房市场还有一个很重要的原因，那就是目前房企债务端始终存在暴雷的隐患，这对于经济来说是很难承受的。所以，对于新房市场的资金支撑，还有一层很重要的原因，那就是稀释暴雷的隐患。从这个角度看，新房市场未来的交易占比会越来越大，目前，很多房企为了降杠杆在打折售房，这就形成了双重压力冲击二手房市场。

第三，从美国目前的状况看，加息或收紧货币政策的可能性很低，同时由于新一波疫情的反扑，再次开动印钞机的可能性越来越大，如果真是如此，那么，我们不排除有进一步宽松的可能性，这也是最大的变数。

第四，2021年年中政治经济会议中再次提到房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期。加快保障性住房供应等。

所以，一个重点就是二手房交易不一定就是炒房，至少在房价没有出现大幅度上涨的情况下，不会受到打压。政策的目的很明确就是要打压炒房的预期，而实际的手段就是对于二手房房价和银行贷款的双重遏制，同时加快保障性住房供应将会对于房产升值的逻辑形成巨大冲击。

稳，将会成为未来房地产市场的主题，资金即使流入房地产市场，想要期待有高额收益，也几乎不太可能，最起码在未来的一定周期内是很难做到了。另外，资金成本其实是越来越高的趋势，仅仅是这两点，对炒房的打击其实就不小了，所以，对于房地产市场，又或者说二手房市场，未来很长一段时间内，预期真的不能太大。

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