房企长租房公寓经营模式（我们扒了万科年报中的长租公寓业务）

日前，万科举行了2021年度业绩发布会，年报显示，2021年万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下滑45.7%，郁亮也针对一年的业绩写了“检讨书”。（更多资讯戳：万科的变招丨护城河与新增长极）

作为万科集团的主航道业务之一，万科泊寓表现较为优异。从2015年至今，泊寓进入了第7年，万科集团内部对于租赁业务的关注度也在不断提升。今年年初，万科内部发布了一条人事任命，由万科总裁祝九胜开始直管长租公寓业务，即兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人，可见万科将在长租公寓领域发力的决心。

BIANJIE

01

万科泊寓规模领先、表现亮眼

在房价高企的当下，城市年轻人住房问题仍然需要解题，万科在2020年的业绩发布会上，就表示将长期、坚定地看好住房租赁赛道，同时也将长租公寓确定为主要的发展方向。新业务的实践必定需要尝试，泊寓近年来也在积极探索多元化业务模式。在不断地尝试与努力后，泊寓在增长速度、收益表现业绩运营效率上均有显著提升，位居行业前列。

泊寓作为早期进入租赁行业的房企系代表之一，成立至今，规模稳居集中式公寓榜首，截至2021年底，泊寓共运营管理长租公寓 20.87 万间，较2020年上升13%，累计开业15.95万间，同比提升12%，报告期内，新获取房间 2.76 万间，净新增开业 1.71 万间。泊寓整体的规模保持稳定增长，尽管整体的增速放缓，但泊寓在行业内规模的领先优势依旧显著。泊寓业务布局全国 33 个城市，其中26 个城市在开业数量上排名领先。

2017-2021年泊寓开业规模及增速

数据来源：万科集团年报

在规模扩张的同时，泊寓也专注于开业项目运营效率的提升，根据年报披露，泊寓已开业项目的年均出租率达 95.3%，全年租金收缴率为 98.9%，客户续租率更是高达 58%。与此同时，泊寓也在努力实现企业的降本增效，目前，自有渠道获客占比超 70%，综合NPS（客户净推荐值）稳步提升至 85%。

BIANJIE

02

产品打造可圈可点

户型设计方面，出于运营和坪效两方面的考量，泊寓产品以主流小面积产品为主并严格控制大面积产品的配比；

在装修投入上，泊寓通过标准化的产品线进一步对成本细节进行管控。

早期泊寓曾利用万科住宅的供应链进行产品装配，后来发现在租赁产品中投入住宅资源并不适配，经过几年的积累，目前泊寓总部已配备集中的资源库，向全国门店提供集采供应，单个门店的正常筹备期可保证在6个月以内。

分析师认为，以主流市场的标准来看泊寓产品是合格的，但过于盈利导向的发展策略使得泊寓并没有惊艳市场的作品出现，缺少开拓性和标杆性的项目。

目前，上海泊寓推出了泊寓plus产品线，较泊寓产品线做到了户型及装修的进一步升级。但从泊寓PLUS的落地产品来看，并未突破白领公寓范畴。

在公区的打造上，泊寓与冠寓、柚米相比只提供了基础的共享功能空间，在设计感及功能拓展方面仍待提高。

BIANJIE

03

探索轻资产运营

近年来，万科泊寓积极探索多元化的业务模式，包括探索集体用地、自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管等业务发展模式，因地制宜地打造泊寓产品。万科泊寓作为业内领先的租赁运营商，在不断创新、试错中总结经验，树立行业风向标。

凭借着良好的口碑、标准化的产品以及精细化的运营，泊寓开启了轻资产运营。在国家大力发展保障性租赁住房的当下，泊寓为多地政府、企业的保障性租赁住房、人才公寓、健康驿站提供轻资产管理输出服务，为其提供“产策、建造、运营一条龙”的综合服务。在泊寓整体的规模中，服务的资产方已达 294 家，涉及房源 2.1 万间。其中，为李宁集团旗下资产提供“设计 改造 运营”全周期服务，实现开业即满租，获得资产方高度认可。

一个租赁项目要保持稳定且高的出租率，绑定企业客户成为重中之重。泊寓深知企业客户的重要性，2021年全年新增企业客户1887家，累计为2752家企业客户提供稳定的住宿服务，企业客户在租房间的占比从 8%提升至 18.5%。2021 年与大疆、TCL、科大讯飞等 80 家企业扩大了员工租房合作关系。

BIANJIE

04

发力租房市场，迎来黄金十年

作为城市新市民和青年缓解住房困难的重要手段，住房租赁行业近年来在社会民生中的重要性不断提升，各地政府甚至国家层面也在积极落实，加快发展保障性租赁住房。

过去几年，万科泊寓的发展以平稳为主，对外比较低调，随着年初总裁直接管理该业务，泊寓也将在租赁业务上继续发力，其发展也将进入全新阶段。

2010年，以自如、魔方为代表的公司成立、租赁住房市场开启新发展。到2015年，开发商、运营商等多元主体开始涉足租赁市场，将行业发展推向新高潮。

在开发商主体中，万科嗅觉敏锐，率先洞察到长租公寓的广阔前景，早在2005年便开始探索长租公寓领域。3年后，万科在广州正式推出首个由开发商主导投资、设计、建设的城市廉租房项目“万汇楼”，主要面向中低收入人群。

在不断思考与实践后，万科发现“品质住房”和“有趣社交”在青年居住生活中占据重要地位；叠加行业扩张中显现的虚假房源、高租金、黑中介等乱象，万科作出战略部署，推出面向刚需青年白领的“集中式、小户型、低租金、社交型”公寓。

直到2016年，万科将全国的青年长租公寓品牌统一为“泊寓”，并将长租公寓列为万科集团核心业务之一。这一年，也是国家提出“租购并举”的一年。我国住房租赁市场进入新的阶段，房企、中介、酒店、专业租赁机构加码进军租赁市场。

从行业发展平淡期到行业迎来高潮，万科泊寓坚持长租领域的扎实深耕。凭借先发优势以及进行的发展探索与扩张，万科泊寓在业内积淀了实力，规模位列行业前茅。

目前，万科泊寓已完成全国化布局，业务覆盖全国33个城市。据克而瑞租售数据显示，2021年度租赁企业全国开业规模TOP15名单中，万科泊寓以15.7万间排名第一，较第二名龙湖冠寓规模高出5.7万间。产品线覆盖全年龄段市民。

有机构预测，预计到2030年租房市场规模会增长到将近10亿，租房市场将迎来黄金十年。伴随着人口流动的不断增多，未来长租市场容量将不断扩大，叠加政策的扶持，万科泊寓也将迎来新的发展机遇。