南宁万科魅力之城三期(华润万象汇PK万科里)

随着城市的生长与迭代,居民生活水平逐渐提高,消费需求也在不断提升,富有多元化、便捷性特点的社区商业便凸显其不可替代的商业价值。从供销社到大卖场,再到商场与商业综合体,商业配套不仅在住宅用地的开发指标中比例增加,而且政府也开始重视社区商业空间发展。

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。因此,社区商业也被誉为“城市最后一公里”的圈子。

时至今日,社区商业已从最基本生活配套小街铺,发展成为覆盖人们日常生活所需的零售、餐饮、娱乐和休闲多功能社区综合体。

现如今社区商业蓬勃兴起,房企也意识到现在不能单纯做住宅就可以的,一定要有商业配套。因此,各大房企开始打造自己独特的社区商业品牌,其中不乏华润置地、万科等标杆地产企业。

众所周知,华润打造的万象汇/万象城、万科打造的万科里均为社区商业,且布局南宁各大城区,同时也是比较突出的社区商业。今天小编将这两大社区商业做个PK,看看谁能成为南宁“社区商业王”。

Part 1

央企PK千亿房企,品牌实力难分伯仲

华润成立于1994年,主营房地产开发与商业地产的开发运营,经过27年的匠心发展,如今已然稳居销售排行榜前十,并占据中国商业地产的领先地位。作为央企,华润实力雄厚,被评为“最注重品质的城市运营商”。

作为房地产的领头羊,华润在南宁市场上开发有许多优质住宅项目,比如华润幸福里、华润二十四城、华润万象华府、华润置地中山府、华润置地西园润府等,且每一个项目自问世都备受瞩目,同时口碑都也很不错。

自2007年,华润置地入邕,不仅带来南宁豪宅的标杆——华润幸福里,高端商业代表——华润万象城,更是深度参与南宁城市更新,推进城市旧改项目,据了解,华润已建、在建的旧改项目7个,涉及旧改地超1.3万亩。说华润在主城“再造一个新南宁”都不为过。

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万科作为房地产的标杆,至今进入南宁已有10个年头,作为行业内第一个坚持走全装修道路的企业,拥有23年丰富的装修经验,在南宁开发的项目近20个,足迹早已遍布南宁六大城区,所出品的项目个个都受到好评,品牌实力不容小觑。

除此以外,万科物业更是成为中国物业管理行业的领跑者,不少业主买万科都是冲着万科优质物业的服务而来。所以万科的楼盘都自带光环,老带新、老业主的复购率都十分之高,这也证明了万科的品牌实力。

2012年万科正式进军南宁,首个项目是万科城,但是第一个入市销售的是万科魅力之城。陆续将自身品牌系列带入南宁,比如“DOLDEN”系列、高端产品系列、最TOP系列“翡翠系”等。

同时万科在南宁布局的10年里,业绩表现也相当亮眼,实现8年业绩连涨,这样的成绩单,说明万科的实力强劲,同时也得到市场认可。

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当然,除了实力与口碑之外,华润与万科健康的财务状况也是当前购房者看好他们的重要原因。

据房企半年报和克而瑞地产研究数据,华润置地和万科均未触及“三道红线”,资金链稳定。

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△数据来源于房企半年报、克而瑞地产研究院数据|图源地产国学会

Part 2

万象汇PK万科里,商业实力各有千秋

随着住宅市场的市场竞争加剧,商业地产的发展动力十足,社区商业也就成为了地产企业布局的要点。

在这条路上,有的冲劲满满,有的稳定前行,还有的努力求活。而华润和万科可以说是在南宁打造社区商业较为成功的两大开发商。

华润的社区商业是立足于商业板块的,在华润的视野里,购物中心与社区商业两者以“长尾效应”的逻辑形成互补,社区商业所满足的是每个人基础的生活消费需求。华润的商业地产分为万象城、万象天地、万象汇/五彩城和1234space四种。

万科早在2013年就以“城市配套服务商”作为自身的十年战略专心定位,并正式组建商用地产管理部,后又将这一定位延伸升级为“城乡建设与生活服务商”,足以体现万科在商业地产上积极探索的决心。目前万科社区商业产品线包括集中型社区商业、社区商业街两大类型,在全国布局三大社区商业产品线:万科广场、万科里、城市更新商业。

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据不完全统计,华润打造的社区商业共计5个,分布于青秀、五象、江南、西乡塘四大城区,其中万象城、五象万象汇已开业,中山路万象汇预计今年12月开业,南棉路的北湖商业中心、江南万象中心目前尚未传出动工消息。

  • 万象城、万象天地

定位为一二线城市的城市级高端购物中心,位于较好的核芯地段,体量大、业态全、辐射广,通过商住联动模式,将万象城对华润幸福里提供强大反哺能力。南宁万象城是全国已建和在建万象城中建筑面积最大的,同时拥有超千个国际国内知名品牌、百盛百货、Olé超市、奥运标准真冰溜冰场、沃美影院以及各国特色餐饮店等休闲消费购物娱乐设施。“国际品牌 快时尚”的整合资源能力,在南宁除了华润,还找不出第二家。

  • 万象汇/五彩城系列

则是打造区域型购物中心,定位中端,一般布局在二三线城市,位于区域中心片区,周边以人口密集、周边大片住宅为主。五象万象汇是华润置地在邕打造的首个万象汇项目,开业当天就实现开业率100%。商家品牌多以居家类型的平价品牌为主,当然,作为周边全是大社区里唯一开业的大型商业,超市成为居民常去的地方。如今万象汇已开业有近3个月的时间,人气依旧不错,尤其是周末,人流量最高。

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△工作日的万象汇,略微冷清

中山路万象汇是华润置地中山府的配套商业,目前绿网和外架已拆除,幕墙作业也已完成,但依旧有围挡。目前中山路万象汇还在招商中,原本预计今年年底开业的,据中山府置业顾问透露,其开业时间预估得到明年初。

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△中山路万象汇实景图(来源:广西楼市)

同样,在南宁,万科商业仅开发万科里这一社区商业产品线,已布局青秀、五象、江南3大片区,打造有8个商业项目,其中5个在营项目,3个筹开项目,商业管理面积共计21万㎡。从2012年开业的魅力之城·万科里,到2019年就开业的东盟万科里、万科大厦万科里,再到去年开业的星光万科里、长虹路万科里,以及即将开业的金域中央万科里,和预计2023年开业的翡翠中央万科里。

  • 万科里

属于社区,应首先立足于社区人群。万科里打造衣食住行全方位新体验的社群小商圈,以新型社区购物及活动体验增加客户粘性。因此,万科里的本质在于服务。其中,魅力之城万科里是万科商业落地南宁的首个项目。

  • 万科广场

是万科商业旗下最高端的产品线,2016年印力集团并入万科,成为其唯一的商业平台,并运营万科原有的商业产品,其中就包括万科广场。从印力集团官网上了解到,万科广场是为家而建的家庭型购物中心。长虹路万科广场则是南宁首个万科广场,值得期待!

整体来看,华润和万科两大商业的定位、业态来看各有各的优势,作为两家商业地产领域的领先房企,在多方面呈现相似特征。华润涉足商业地产较早,再加上央企优势,在规模、租金、布局等方面具有一定的优势;而万科相比而言,在商业道路中稳中求进,在产品选址条件、产品线定位来看,都比较精准,未来商业实力和潜力不容小觑。

Part 3

人流量PK,谁将成为“社区商业王”?

社区的规模和档次,决定社区人口的消费力,同时,社区的消费客群数量,直接影响店铺的经营状况。

而,华润与万科的社区商业在各自区域中都有不同的人流量,甚至远超你的想象。

先来说说华润的万象城和万象汇。

南宁万象城规划面积28万㎡,2012年9月1日,开业当天就吸引了20万 的人涌入,开业第一年销售额就突破20亿。2019年销售额达到46亿,2020年更是突破50亿。目前,万象城已成为广西规模最大、最具影响力的购物中心,同时也是南宁的地标性建筑。

万象城与华润中心商务、住宅组成城市综合体,形成强大的磁场,吸引高端购房者、商务人士以及消费群体,带来超强的人气值,激活东盟商务,甚至弥补广西的高端商业空白。

南宁万科魅力之城三期(华润万象汇PK万科里)(7)

△南宁万象城三期、广西华润大厦开业(来源:中国新闻网)

五象万象汇是五象新区最先开业的集中式商业,一举一动可以说是牵动着全南宁人的目光。2021年9月5日盛大开业,当天实现开业率100%,引入150余家品牌。据了解,五象万象汇当天进场的人流量超15万次,销售额大大超过预期。其实,五象万象汇能开业吸引如此大的流量,主要是由于五象新区太缺商了,在此之前仅靠龙岗的南宁万达茂这个商业综合体支撑,随着各大新建楼盘陆续交付,将近10万人入驻安家,商业则成为呼声最高的配套。

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△五象万象汇开业当天人气(来源:广西楼市)

而即将开业的中山路万象汇同样成为南宁人关注的焦点,为何?首先得益于华润的品牌实力,众所周知,华润在南宁操刀的商业都是十分优质的;再者,中山路万象汇位于中山路的旁边,而中山路是南宁有名的美食街,不少外地游客慕名而来,未来这条美食街保留与否,保留多少,都是十分关注的。

万科的社区商业万科里,相比之下人气就没那么足了。

魅力万科里业态涵盖健身中心及幸福街市3大主力店,以及餐饮、药店、社区超市、便利店等一系列生活配套,为万科魅力之城的底商,且小区已交付,社区氛围浓郁,商业人气也比较旺。

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东盟万科里以“东盟精致品位街区”为定位,采用三首层的设计理念,整体空间呈半开放式大都会风尚商业体。规划有餐饮业态、人文艺术空间、休闲娱乐业态。但从小编来到东盟万科里看到,目前多家店铺已关门,人烟稀少,尤其是白天,很难看到有人走动,餐饮商业越来越少 。

据悉,东盟万科里是万科瑧山悦的配套商业,且距离万象城、会展航洋城1-2公里,人流量都被分流至此,人气略显不佳。

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长虹路万科里是南宁首个原创型IP——松鼠科迪的亲子主题购物中心,开业当天招商率100%,开业率98%,单日客流达7.08万人次,单日销售额达212万元。目前长虹路万科里人气依旧是不错的,近几年万科城、荣和悦澜山、联发君澜等多个陆续交付,片区居住氛围更浓,加上在建的写字楼、公寓,覆盖了近50万的潜在客群,长虹路万科里人气又怎会不好。

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值得一提的是,长虹路万科广场将与长虹路万科里组合成“双子MALL”,共同构建全场景式商业生态圈,规划多元业态,搭建更丰富的生活、交流、娱乐、购物社交场景,满足不同人群的生活所需。且长虹路万科广场体量也比长虹路万科里大,达7.6万㎡,打造有全新原创IP——独角兽。目前正在招商中,项目正在进行内外部装修,相信明年就能与大家见面啦!

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△长虹路万科广场实景图

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△左:长虹路万科里,右:长虹路万科广场

星光万科里则被其他商业前后夹击,占地3.2万㎡,总建筑面积约9.8万㎡,以小而精为主,日常的商业业态均包含在内。但周边多为老旧单位小区,前有朝阳商圈,后有淡村路、平西夜市,人气则没有长虹路万科里那么旺,但商业覆盖率也不低。

万科大厦万科里周边都是写字楼,商业上人气一般,部分门店已倒闭;金域中央万科里同样也是“夹缝中生存”,旁边就是宜家家居,人气都被聚集于此,未来人气难说;翡翠中央万科里或将好一些,周边新盘都在建设当中,且带有的商业均为底商的多,体量不大,待未来翡翠中央万科里投入使用或将成为片区人气商业。

由此来看,华润的社区商业人气更好,且商业体量大,不仅吸引周边居民前往,更吸引其他城区的居民到此吃喝玩乐购,这一局,华润胜出。

写在最后

社区商业不仅仅是满足社区居民简单购物、餐饮的场所,而且还要发展成为满足周边居民商业、休闲、娱乐、社交、学习甚至工作的综合型平台。

华润在这一点上做得确实比万科好,从消费定位、体量大小来看,既做到小而精,还丰富全面,打造的每一个商业项目都能成为板块的标杆。

当然,万科的社区商业也不是没有优点的,比如长虹路万科里的IP形象——松鼠科迪就非常的独特,具有自己的特色,以及星光万科里定位星光大道上的文化生活剧场,也是南宁剧场的升级商业配套,晚上、周末人气也是不差的。

社区商业要想成功出圈,品牌实力是后盾,除此以外,社区商业作为附属于传统住宅的产品,开发商在前期规划建设阶段和后期运营管理阶段,应结合客群市场需求,重视整体规划,找准定位,合理布局商业业态。

未来两三年内,华润、万科依旧有不少商业投入使用,值得期待!

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