首付24万的楼盘大全（楼盘详评102-天河北）

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

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我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。

从094期天翔花园开始，我们对天河北板块的楼盘展开了详评；未来，会继续介绍天河北板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。

板块优势（天河北）

在珠江新城还没发展起来的时候，天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD，曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。

时至今日，天河北依然是广州较重要的商务区之一，详见我们之前的文章《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》。

商务区是天河北的一个重要角色，但了解天河楼市的人都知道，天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。

小学方面，这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学和华康小学，均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学，这两所小学主要招收举办方（高校）的教职工子女，我们暂不讨论。

中学方面，上文提及的3所知名小学，按现行政策全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。

居住在天河北是一种什么体验？在义务教育阶段，优势明显比天河其他区域强：小学对口的是天河区一梯队小学，小升初既有省一级广州中学保底，更可以稳中求进，参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河和华颖外国语这5间优质中学的摇号。

注：

（1）华阳小学为省一级学校，在天河区乃至全广州的口碑都不错。

（2）龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速成长起来的“后起之秀”，属天河区第一梯队小学。

（3）华康小学，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，是一所英语特色学校。

小区简介（德荣小区）

上期文章为大家介绍了金海花园，下图是天河北板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的德荣小区。

德荣小区是宏城早年在开河北开发的优质小区，现已更名为天河东小区。小区面积大，大部分为8层小高层，密度低，带优质幼儿园。

小区户型涵盖54平方2房~118平方米3房，适合刚需自住家庭，推荐指数：3.5星。

德荣小区基本信息：

别名：天河东小区

小区地址：天河区天河东路218-268号

当前均价：60621元/平方米

建筑类型：塔楼

建成年代：1995

开发商：宏城发展

物业：城建物业

物业费用：1.5元/月/平方

总户数：839

总车位：约300

容积率：2.5

绿化率：40%

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！

公共配套资源（德荣小区）

德荣小区位于天河区天河东路218~268号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。

（1）公园

天河北板块没有大型市政公园，但广州最有名的体育场馆--天河体育中心就在板块内，这里也是盛极一时的恒大足球队主场，很多大型体育赛事和演唱会都会选择在这里上演。

德荣小区距体育中心东北角约550米，观看体育赛事或演唱会非常方便，时间充足的时候也可以到这里进行休闲锻炼。

（2）交通

德荣小区北临天河北路/广园快速，南临天河路/中山大道，东临华南快速干线，西临广州大道，四通八达，交通优势突显。

●地铁：

地铁3号石牌桥站距小区西南角约800米，通过地铁换乘到达广州各区域，出行方便快捷。

另外，在建的地铁11号线天河东站距小区东北角约300米，传闻该线路将于2023年底开通。

●自驾

小区停车场出入口距华南快速干线最近入口的最短线路为2700米，不堵车的情况下7分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。

（3）教育

幼儿园：小区自带幼儿园，广州幼儿师范学校附属幼儿园就在小区内花园南端，家长接送非常方便。

此外，小区附近幼儿园非常多，1500米内有帝景苑幼儿园、金海艺术幼儿园和岭南中英文幼儿园等，如上图所示。

对口小学：地段对应的公立小学为天河区龙口西小学，帝景苑校区位于龙口中路2号，距小区北门约350米，家长接送非常方便。

该校为天河北板块的巨无霸小学，办公成绩和口碑都不错，共有瑞安、帝景和龙口三个校区，每个校区开设的年级不同，但距地段内的住宅小区距离很近。

对口中学：龙口西小学对应直升初中为广州中学（名雅校区），距小区约700米，初中学生自行上学放学完全没问题。

因广州中学近两年报名人数超过招生计划，因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读，天润校区位于天寿路20号，距小区约710米，上学放学更方便。

PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。

注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。

（4）医疗

●社区医院：石牌街社区卫生服务中心位于天河北路571号1楼，距小区约350米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。

●大型医院：离小区最近的三甲医院是中山大学附属第三医院，距小区约950米；此外，附近几公里内还有广州华侨医院、天河区妇幼保健院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等，优质医疗资源非常丰富。

（5）商圈

小区地处天河北商圈，天河北路沿街商铺林林总总，距小区北侧350米处的太古汇，是广州著名的综合商业体，日常消费非常方便。

（6）文化资源

天河区少年宫创建于1988年，多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万，每年学位数为5000个，其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。

现馆址位于龙口西路8号，距小区约300米，步行用时约5分钟，自驾车约3分钟车程。

据悉，天河区少年宫新馆将选址金融城，但建成后当前的旧馆依然会正常使用。

小区详评（德荣小区）

01小区实景

上图为小区南门，位于小区西侧的南端，靠近天河东路。从小区的牌匾可知，德荣小区已改名为天河东小区。

上图为西二门，即西侧天河东路上最北端的门口，访客和车辆坐此门进，汽车出口则在中部的西南门。图片显示的两栋住宅为天丰阁和天兴阁，均为18层建筑。

上图为小区花园的一角，附近楼栋均为8层楼梯房，没有设计地下停车场，因此业主车辆只能停放在道路两帝，停车问题较为紧张。

小区花园除了人车不分流外，在景观设计，绿化保养方面比不少90年代初期的小区都要好，整体环境不错，见上图。

高层之间的花园（上图），保养得非常不错，环境怡人，也不需要担心汽车会闯进这块绿地。

小较多楼梯房已经加装电梯，上图为20栋的加装效果，另外还有16栋等。加装的电梯，每层需走半层楼梯，居住体验比原装电梯楼稍差。

上图为天兴阁的首层电梯厅，地板老旧，且电梯间比大堂高出几个台阶，虽然有无障碍通道，但对老年住户不太友好。

上图为天兴阁中高层的梯间，两端预留了窗户通风和采光，光线尚可，不需要人工照明。

天兴阁靠近天河东路，部分房间直面熙熙攘攘的车流，马路噪音和灰尘影响较大，见上图。

往小区南面走，靠近最南端天顺阁的位置，是小区内的公立幼儿园（上图），“广州市幼儿师范学校附属幼儿园”的金漆招牌就是家长的信心保证。

上图为天顺阁的9楼梯间，整体感觉比小区北端的天兴阁要新，保护也好一点，环境也比天兴阁安静。

上图为天顺阁低层露台的东侧景观，图中小河为猎德涌，河中绿色为青苔，河水清澈见底，并无异味。

从天顺阁中楼层看东侧的猎德涌，基本上被两旁的绿化遮蔽。对面小区的楼龄较近，视野不算开阔。

上图为小区住宅的外立，外墙铺贴90年代流行的马赛克，不同楼栋有不同的颜色，如白色、粉红色和蓝色等，整体较有年代感。

02

房源展示

德荣小区户型从54平方2房到118平米3房不等，本期为大家介绍一套118平方的最大面积房源，请欣赏。

▼户型图▼

▼景观阳台▼

▼客餐厅▼

▼主卫▼

▼公卫▼

▼主人套间▼

▼卧室2带房出阳台▼

▼卧室3（书房）▼

房源点评：

因为是楼梯房，所以公摊面积少，户内实用率非常高，整体每个开间宽阔大气。

对比电梯高层，本户型最大的优点是带厅出阳台，且阳台进深和宽度都不错。小区是90年初期的设计，阳台并且新时代建筑那种全景式落地窗设计，而是小门带围墙的设计。所幸围墙是大面积透光玻璃，舒适度打了折，但采光性能不打折。

在居住体验方面，双卫设计很友好，在90年代初期能做到带套间的设计，是非常超前的，到现在依然符合大众的需求。

缺点方面，除前面说的阳台围墙问题之外，因为是小高层，楼层不高，视野较差，但均为望花园设计，不靠近天河东路一侧的住户相对更安静。

03户型楼栋

（1）楼栋户型简介

德荣小区是天河北面积最大的封闭式花园小区，总共21栋住宅。其中，18层的电梯房共4栋，分别是小区北端的天丰阁和天兴阁，以及小区南端的天康阁和天顺阁；小区中部，则是17栋8层楼梯房。

小区自带幼儿园--广州幼儿师范学校附属幼儿园，是一所知名的公立幼儿园，位于小区花园南端。

（2）户型详解

德荣小区比上期介绍的金海花园还要早3年建成，因此在户型上更后者更偏刚需，起步户型为54平方2房，最大户型只有118平方3房。小区各段位户型图和户型汇总表见下文。

▼54平方户型图▼

▼65平方户型图▼

▼76平方户型图▼

▼81平方户型图▼

▼95平方户型图▼

▼100平方户型图▼

注：此户型原为3房户型，上图为业主改动后的现状。

▼110平方户型图▼

▼118平方户型图▼

▼小区户型面积汇总▼

注：以上户型汇总仅为标准楼层标准户型，不同楼层会有些许偏差。

04户型小结及买家预算

和上期介绍的金海花园一样，德荣小区也有高层和小高层之分。

德荣小区的高层住宅仅18层，带原装电梯；小高层仅有8层，为楼梯房，但大部分楼栋已加装电梯。不过加装电梯的效果会比原装电梯的楼栋居住体验稍差，出电梯后需走半层楼。

在户型方面，电梯房的格局整体偏刚需，单阳台设计，部分厅出阳台会有高围墙阻挡，影响通风和采光，且部分户型为房出阳台。

楼梯小高层户型多带厅出阳台，格局方正，采光也较高层好，最大户型118平方也分布在小高层楼梯房里面，建议选择加装电梯的小高层楼栋。

在市场方面，从最小户型到最大户型均有放盘，显示当前置换卖出的业主较多。

在价格方面，加装楼梯的小高层和高层电梯房挂牌价在7.5万左右，未加装电梯的小高层放盘价在6.5万左右，两者价格拉开1万左右。

▼含税价格预算▼

注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。

升值潜力

德荣小区于1994年开盘，1995年交房，开盘均价约为3500元/平方米，当前二手成交均价为60621元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！

从下方图表可看出，德荣小区开盘以来的年均增值速度为10.72%，28年间增值16.32倍。

看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅最大？哪个盘增值率最高？哪个盘最适合自己？欢迎继续追看后续文章，将不断为大家详评天河北板块的其他优选楼盘！

*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。

总结

本期主要介绍了天河北板块的德荣小区（天河东小区），户型涵盖54平米2房~118平方3房，适合刚需自住买家。那么，它的优缺点有哪些呢？

优点方面：

（1）义务教育资源突出。小学对口天河北的后起之秀--龙口西小学，中学直升广州中学，9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。

（2）小区自带优质幼儿园，且靠近小学，两者口碑不错，接送方便。

（3）区位优势明显，南临天河路-中山大道，东临华南快速干线，北临临天河北路/广园快速，西临广州大道中，自驾出行非常方便；地铁3号石牌桥站距小区约800米，在建的11号线天河东站距小区约300米，公共交通方便快捷。

（4）邻近天河区少年宫和龙口少年宫等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。

（5）地处繁华区，靠近太古汇和万菱汇等商业中心，周边商业氛围好，生活便利度高。

（6）小区花园面积大，保养好，环境怡人。

（7）小区楼栋不高，整体密度较低。

缺点方面：

（1）1995年交房至今已27年，楼龄偏长。

（2）小区缺少地下停车场，停车问题较为突出。

（3）4栋高层为2梯8户设计，户数较多，高峰期会拥挤。

（4）加装电梯的小高层，每层住户需走半层楼栋，体验不如原装电梯楼。

（5）小区主干道人车不分流。

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