申请保障性租赁房是住建局的事吗(对话孟晓苏建议保障房可)

随着中央层面重申“房地产是国民经济支柱产业”地位,并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行,今年春节后,全国楼市开始回暖,尤其是北上深等一线城市,房地产市场的回暖具有风向标意义。

在此背景下,如何看待接下来楼市的发展?近日,新京报记者专访了汇力基金管理有限公司董事长、中房集团理事长、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏。

申请保障性租赁房是住建局的事吗(对话孟晓苏建议保障房可)(1)

孟晓苏认为,房地产发展除了要增加增量外,还要盘活存量,引进REITs可以盘活成熟的租赁房。

“盘活商改住是北京启动楼市的便捷途径”

新京报:今年春节后,北京新房市场和二手房市场开始回暖,能否谈谈对北京楼市发展的看法?

孟晓苏:房地产业一直都是国民经济的支柱产业,近两年出现需求收缩、供给冲击、预期转弱等经济下行风险,在中央的要求和督促下,已经提出诸多支持房地产发展的政策,这些政策正慢慢发挥作用。在此背景下,预计今年下半年楼市能够全面启动,中国经济会逐渐恢复活力。

房地产需要从一线城市特别是“北、上、深”率先启动,才能带动全国市场。以北京为例,今年以来楼市有所回暖,可见购买力仍然存在。但从政策层面上来看,北京依然执行着比较严厉的“限购”政策。作为需要“减量发展”的超大型城市,北京不仅要“减量”,还要“发展”。在房地产市场方面,建议实施梯度性的优化措施,比如在城市核心圈之外的卫星城、远郊区等,可调整或解除“限购”政策,促进恢复市场活力。

在具体措施方面,我认为盘活“商改住”项目是北京启动楼市的一大便捷途径。在北京众多存量房中,商办类的“商改住”项目售价不高,仅是商品住宅平均价格的三分之一。北京平均房价每平方米6万元左右,而“商改住”项目每平方米不到2万元。如果能恢复个人购买“商改住”资格,可以带来几方面的好处:其一,能在活跃北京楼市的同时平抑房价;其二,有利于改善青年创业人员工作生活条件;其三,有利于缓解房企现金流,助力企业回笼资金。

“建议允许低收入家庭对保障房先租后买”

新京报:此前央行、银保监会等监管部门要求,未来地产行业的政策重心是推动房地产业向新发展模式平稳过渡。您觉得有哪些新发展模式?

孟晓苏:什么是“房地产业的新发展模式”?根据中央多次表述,我认为其核心内容可概括为“住房双轨制 租购并举”。“住房双轨制”是我们从房改初期就提出的体制模式,既有住房市场体系,又有住房保障体系。商品房与保障房是一枚硬币的两个面,一旦商品房市场遭遇困难,保障房也必然会受到影响。如今商品房市场低迷,让地方财政大幅减收,难以拿出足够资金来建设保障房。前几年国务院曾要求:“以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障”。近几年中央更明确地要求“完善住房保障体系”,并提出“租购并举”。我一直主张,对于新市民、青年家庭和低收入家庭,不能让他们只面对商品房市场,而要给他们提供保障房;保障房可以租赁,也可以购买。

保障房应当占我国城市房屋供应的多大比例?在我看来,应是能让50%的城镇居民享受不同程度的住房保障待遇。其中一部分保障房可由政府和国有企业出资完成,在商品房开发中企业提供的“拆迁安置房”也属于保障房范畴。两者加起来,保障房的比例应达到50%或以上。

我国保障房的建设任务还很重。因此,在制度设计上,建议进一步完善保障房制度以及相应配套制度,比如在建设用地供应上,可以依法进行“协议出让”,不能让保障房用“招拍挂”的高价土地。

在保障房建设主体上,应当主要由央企国企来建设。要让央企国企房地产企业的开发重心从商品房逐步回归到保障房,主要由“国家队”来解决新市民、青年人的居住困难问题。在保障房建设、分配、管理等方面,有发挥政府调控、管理职能的充分空间,政府要做审定居住资格、审定住房面积、确定补贴费用等一系列工作。

保障房既可租、也可售。若是用于租赁,后续可以通过发行租赁住房REITs,让建设单位可以收回投资,但REITs市场还承载不了如此巨量的保障房。要允许低收入家庭先租后买,在租住保障房达到一定年限后,可以根据租户意愿由其买下所租房屋,而且已付租金可以冲抵房价。政府收回资金可以再去建新的保障房,由此形成良性循环。

对于当今的新市民、青年人家庭而言,应当也让他们享受一次“房改”待遇。保障房租金不高,售价也不高,低收入群体通过自己努力,再辅以银行贷款的杠杆支持,有些人就有可能拥有房屋产权。这样就可以让他们像“房改”时期的老职工们一样,通过购买保障房而成为有房家庭,再过几年允许房屋进入商品房市场流通,若是日后房价上涨,他们的家庭财富就会不断增值;他们就有可能同其他社会群体一起,走上共同富裕的道路。

“REITs刚刚破冰、有待完善,但市场空间巨大”

新京报:进入2023年,支持住房租赁市场发展的导向仍在延续,保障房REITs未来是否会进一步扩容?

孟晓苏:房地产发展有两大方向,一方面是要增加增量,这就要盘活楼市,让国民经济重新获得继续前进的动力。另一方面是要盘活存量,引进REITs可以盘活成熟的租赁房,使长期资产可以与长期资金实现对接。REITs这种金融工具追求的是长期收益,包括租金收入、房产增值与股市溢价,它持有的是安全可靠的不动产资产,坐享每年租金分配、房屋资产长期增值,受益凭证可以入市交易,它对于人民群众来说是“普惠型资本福利”。因此在国际上它已成为养老金、保险资金等稳健型投资者最好的投资标的。

我国已经出现了基础设施REITs和房屋租赁REITs,前者试点在先,后者刚刚起步,还只是在保障性租赁房领域。而在国际REITs市场上,占主要部分的是商业化租赁房;商业化租赁房增值潜力大,深得REITs投资人的喜爱。发展长租房与商业租赁REITs,将有利于实现“租购并举”,也有利于“房住不炒”原则的落实。

我国REITs才刚刚破冰,离发展目标还有很大距离。REITs在我国走过的这条曲折路,是一条成功的“中国道路”。REITs在我国有着巨大的市场空间,未来有可能超越其他先行国家,走到世界的前列。为了实现这个目标,需要我们继续研发创新,希望社会上有更多力量来参与和支持商业REITs和公司型REITs的研究开发工作。

“应允许现房销售和预售制两种状态都存在”

新京报:为了促进保交楼、化风险,很多地方都在试点现房销售。那么,我们离真正的现房销售是否还有很远的距离?

孟晓苏:如果都变成商品房现房,就会有更多的资金成本和风险成本。这些成本叠加起来,就会让居民承担的购房成本更高;开发企业的风险也会加大,这些风险会延伸到相关的贷款银行。

因此,在一部分城市进行现房销售试点是可以的,但现房销售的房价肯定会比预售制要高。所以,不要把取消预售制看成是下一步房地产转型发展的方向,而是应当允许现房销售和预售制两种方式都存在。至于未来现房销售的比例是否要扩大一些,我认为这取决于居民的承受能力,可以在某些地区试点一段时间,看看效果以及房价变化情况,进行综合比较后再做定夺。

新京报记者 张晓兰 图/受访者供图

编辑 杨娟娟 校对 付春愔

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