劲松有什么用（劲松模式来了）

说到老旧小区改造，这是居民们的共同心声和期盼，但是因为资金压力大，维护管理难等问题，很多街道、乡镇难免心有余而力不足。

去年7月，劲松街道以劲松北社区为试点，引入社会力量探索推进老旧小区综合改造和有机更新，今年8月完成改造。自此，充分调动社会力量的老旧小区综合改造 “劲松模式”，成为了不少街乡镇争相学习的对象。

近日，北京市发改委组织治理类街乡镇赴劲松街道参观交流，深入学习、了解“劲松模式”做法，推动各治理类街乡镇进一步做好老旧小区多方共治工作。

“劲松模式”是什么？对于老旧小区改造有怎样的启发？现在就跟着发改君一起了解一下吧～

汇集居民需求

劲松北社区位于北京东三环劲松桥西侧，隶属朝阳区劲松街道管辖，始建于上世纪70年代，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，共分为一至八区，目前楼龄已有40年。

作为老旧小区的典型代表，改造前的小区设施老旧，缺乏绿地和文体、停车设施，且没有物业公司管理。此前数年，这里虽已开展过抗震加固、外墙保温等改造工程，但改善居住条件的需求仍然很多。

说到底，老旧小区怎么改？还得居民说了算。

面对居民改善社区环境、增加活动场所和便民服务网点的呼声，街道主动启动编制小区改造方案，在各个环节充分汇集居民诉求：

包楼问需

依托“居委会—小区—楼门”治理网络，社区党委带领居民党支部以包楼包院的方式，主动开展需求征集，下发问卷2380份，一楼一院开展群众问需会10余场，集中征求群众意见。

议定方案

发挥“五方联动”平台和社区“党建共同体”的组织优势，组成由各代表40余人、党员占比80%的议事小组，开展共商议事15次，对项目设计思路、初步改造意向、完善服务业态等方案进行专题讨论。

引入社会资本

需求明确了，老旧小区的改造依然是件难事。

一是问题错综复杂

既需要多方争取支持，又需要面对多个施工部门，仅靠街道、社区，难以完成如此艰巨的改造任务，后续的长期管护就更是难以为继。

二是资金不足

不少老旧小区的改造都是因为资金缺口大等问题导致推进缓慢，效果不佳。

19日下午的交流会上，其他街乡镇的负责人也专门针对这两个问题向劲松街道“取经”。而劲松街道给出的答案是——“引入社会资本”。

2018年7月，朝阳区开始尝试引入社会资本，从设计规划到施工和后期物业管理，全流程引入社会企业参与老旧小区的综合整治。

在经过征求民意、社会招标、洽谈协商等环节之后，劲松街道最终选择了一家综合评分最高的企业，围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类30多项进行改造。

专业企业全流程参与，效率的问题解决了；约3000万元社会资本进入，社区示范区2万平米的改造完成了。

“市场化、可持续”

劲松北社区既有房屋中，10%是收取物业费的商品房，10%是直管公房，80%是未收取物业费的房改房。

劲松街道和运营企业签订战略合作协议，率先落地社会力量参与的市场化机制，改变“政府兜底、街道代管”的局面。

一是政府适度扶持

街道设置为期3年的物业扶持期，通过“扶一把”实现一定期限内的投资回报平衡。

二是企业合理收益

区房管局、劲松街道授权运营企业对社区闲置低效空间进行改造提升，企业可通过提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益。

项目负责人表示，除了提供物业、停车管理等服务，后续企业还将利用小区空间资源，拓展养老、健康、托幼等产业，整体看来项目投资回收期10年左右。如果规模化运营，管理成本、运营成本还能进一步降低。

三是居民体验购买

企业以多层0.43元/平方米、高层1.42元/平方米的直管公房价格为统一物业收费标准，提供一星级服务，引导培养居民物业缴费习惯，最终实现物业服务长期良性循环。

改造后的劲松北社区彻底摆脱老旧面貌，取而代之的是焕然一新的环境与服务。

参加调研的治理类街乡镇代表们纷纷感叹，这里丝毫没有40多岁老旧小区的垂暮之气——人脸识别系统把守着小区入口，一排排红色楼房热闹喜庆，院落干净整洁、停车有序；居民居家过日子所需的柴米油盐、理发维修等服务，全部不出社区都能搞定。

充分汇集居民需求，吸引社会力量参与，劲松街道的探索实践为解答老旧小区综合改造课题进行了深入有益的尝试，也为其他治理类街乡镇做好老旧小区综合改造工作提供了有益借鉴。

相信“劲松模式”会在北京更多的老旧小区中落地生根。期待更多的老旧小区居民实现“新居梦”，迎来环境整洁、管理有序、守望相助、共治共享的和谐家园。

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