上海哪些板块值得买房（想在浦东买房自住）

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问:沪叔，你好，在上海工作，目前已婚一套刚需房，今年有了一个孩子，想在浦东买一套学区房自住 投资，预算总价在450万左右，有没有推荐的板块可选？最好有具体项目可以推荐。

沪叔：你好，上海浦东学区房普遍集中在浦东外环内，预算450万左右的，可以看看东外滩，这里各种配套都比较成熟，基本上能够满足日常购物、生活需要。可以考虑圣骊河滨苑的一房，房龄新，学区配套也比较完善，当然金杨新村、巨峰路、高桥这些板块也都不错，巨峰路的次新房适合自住，台儿庄路的学区房能够兼顾学区，建议避开动迁房。上海七宝板块的学区优势明显，有七宝外国语、七宝实验小学等名校，生活配套也比浦江镇养好。不过，七宝的房子整体比较老旧，城市界面其实没有多大的优势。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，您好，新手想要买房投资，请问买房的哪个环节最重要？也实地考察了很多板块和楼盘，但是始终不知道要怎么选择，请问具体要怎么选择一个合适的板块与楼盘呢？

沪叔：你好，买房投资判断投资是否有价值，最直观的一点就是房价的涨幅，而房价的涨幅大不大，至关重要的一点就是看选筹，即判断区域投资价值。有很多人看待城市的板块，都是从当下可观测到的条件来判断，城市配套、价格梯队、交通距离等等，但这样很容易局限在主流观念，和大部分普通人一样，也就很难实现更高的收益。购买房产，预算选筹十分重要，买哪个地方，什么产品，基本上就可以决定你的财富增速，选筹如果出错，会影响后期的资金周转与投资，一步跑输，以后就很难赶得上。我们所希望的投资，是在一个正确的时机，尽可能以较低的价格买到更优质的产品。这里就要注意板块与楼盘的选择。

首先是板块，一个片区的发展一般会分为三种，发展成熟片区、发展中期片区与发展初期片区。成熟的片区一般发展比较饱和，配套齐全，大部分价值已经体现在房价上，升值空间有限，但后期如果出现真的利好，又会有一定的涨幅。发展中期的片区，一般规划较多，利好在逐步兑现，价格、涨幅也是相对的。发展初期的片区规划都需要一定时间兑现，价值要在远期才可以体现。

其次是楼盘。我们在判断楼盘性价比时，最简单的方法就是把它的报价与周边其他产品相对比，如果出现倒挂或者价差较小，说明楼盘的性价比高，但如果价差较大而又没有硬性利好支持，说明楼盘只是价格虚高。想要买到性价比高、涨幅可观的楼盘，就要了解这些盘的特点，尽力规避不涨或者跑输大盘的楼盘。

提问：沪叔，你好，坐标上海，已婚无房，现在有一些现金，想购买一套房子自住。问一下当前的上海的楼市中还有洼地可以捡漏吗？未来这些洼地的发展潜力如何呢？值不值得买入呢？对刚需购房者有什么建议？

沪叔：你好，上海楼市最近的热度依然很高，市场上的一手房依旧受到火热追捧，一些优质板块的一手房也开始触发积分制，使得部分积分不够的购房者也开始纷纷关注二手房市场。而房源数量及预算问题是制约买房人购房的两个主要因素，一就是房源的数量，尤其是优质房源的数量越来越少，而一些原来是低洼楼盘的近郊板块也正在慢慢被刚需购房者填平。随着城市的外扩。一些近郊板块也逐渐成为了热门板块，而在未来，远郊板块也会逐渐受到购房者的青睐。如今的各位购房者更加重视性价比，对于刚需购房者来说，可以扩大视野也许能够淘到不错的楼盘。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，刚需自住，感觉江桥的房价比较便宜，之前也去看过房子，不过感觉环境有点不好，老破小的房子比较多一些，想请教一下，买在这里会不会是个坑呢？

沪叔：你好，江桥板块素来备受争议，其以京沪高速为界线分为南北两个部分，北江桥被低端工业占据，南江桥则发展相对较好，从商业设施和基础建设上都略胜北部一筹。但尽管如此，住在南江桥几座楼盘也还是难逃飞机噪音的干扰，边缘分布的零零散散的低端产业和屈指可数的学区与医院，让这个靠近上海市中心的板块显得颇接地气，反过来看，也成就了南江桥的高性价比。说到北江桥，老破小和拆迁房数不胜数，城市界面和基础设施都是硬伤，但还是有人在这置业，原因有几点：一、房价便宜；二、即将开通的十四号线打破交通短板；三、城市内部的更新计划。综上，长远来看，江桥还是有发展潜力。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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