福州亭江板块有希望吗（福州哪些板块正沦为弃子）

当“分化”成为本轮楼市的关键词，选对板块就变得很重要。那么，福州哪些板块热度较高，哪些板块正沦为弃子？

数据可以给你答案。

去化周期，也叫存销比，代表一定时期内市场的需求和供应情况。去化周期越长的板块，销售压力就越大，房价可能会面临一定的走弱风险。

福州现有的新房库存按年均销售速度测算，桂湖板块竟然要卖32个月！去化周期最短的则是义序板块，仅剩2个月。

来，一起感受福州各板块之间的鸿沟。那些去化堪忧的，购房者注意避坑。

福州楼市真实存量曝光！克尔瑞最新数据显示，目前福州五区普通住宅库存为232万㎡，去化周期为9个月。

仓山区、晋安区库存高企。其中，仓山区存量高达93万方，主要集中于三江口、奥体等板块。晋安区存量高达82万方，主要集中在北区、桂湖板块。

但存量高并不意味着房子难卖。比如中心城区和东区板块，虽然库存相对较高，但是销售的速度也快。

狭义去化周期=新建商品住宅库存面积/年均销售面积

2021年福州五区各板块普通住宅狭义去化周期排序如下：

桂湖（32个月）＞三江口（14个月）＞琅岐、北区、快安、奥体（13个月）＞南站（10个月）＞亭江、东区（9个月）＞江滨、 帝封江（7个月）＞中心城区（6个月）＞ 西区、金山、 会展、淮安（5个月）＞ 马尾老城区（4个月）＞ 烟台山（3个月）＞ 义序（2个月）

一般认为，6-12 个月算比较健康的房地产库存去化周期。福州大多数板块的去化周期处于合理区间。但桂湖板块数据惊人，32个月的去化周期，就问你怕不怕？相反，义序和烟台山去化压力则相对小很多。

从去化周期可以看出，板块的悲喜并不相通。下面我们来看看，福州五区哪些板块可以重点关注？哪些板块能不买就不买？

1、去化周期大于1年、库存风险偏高的

桂湖板块：福州远郊楼市的反面案例，危险不止一点点。以碧桂园悦玲珑为代表，开发商已经放弃幻想，降价、上分销、加速去化！

三江口板块：内部价值分化加剧。掌握名校流量密码的樟岚片区房价相对坚挺，而远郊区域中海锦江城等滞销盘已经含泪亏本卖房。作为政府重点打造的东南门户，大三江口破局需要等待。

琅岐板块：别再迷恋国际旅游岛，板块开发没有惊喜。

北区板块：高开低走的典型，库存较高，分化明显。核心区绿城海棠映月基本售罄，泉头山下的多个项目从期房卖成现房。买入需要做好长期持有的准备。

快安板块：发展高峰已过。居住环境好，但配套先天不足，地铁也救不了。

奥体板块：被“三件套”拉胯，配套对不起价格。

2、去化周期6-12个月，处于合理区间的

南站板块：现有项目少，购房者可选择性不高。南湖片区开发在即，未来可期。

亭江板块：靠高佣金和让利走量。房价没有最低，只有更低，但依然不建议入手。

东区板块：同板块不同命运。东二环热度最高，建发养云二期带出豪宅热销节奏。但真·东二环的楼盘销售接近尾声，库存集中在东三环。房企接下来将转战五里亭，但区域认可度还有待加强

江滨板块：江景豪宅撑起的房价天花板，库存已见底。融侨外滩壹号套均总价超千万，终极改善首选。

帝封江板块：除了地铁，能吹的不多，开发商资金链是最大的不确定因素。楼盘体量大，去化压力明显。板块价格防线已击溃，购买仍需谨慎。

中心板块：你永远可以相信的地段。恒大天璟底价甩盘使得整体流速走高。板块供应告急，未来新盘也不愁卖。

3、去化周期小于6个月，去化速度相对乐观的

西区板块：可供开发土地较少，仅有两三个项目在售。现象级楼盘保利首开天悦二期带动板块房价水涨船高。

金山板块：开发成熟，多盘进入余房销售，去化压力尚可。改善大风刮到，房价稳中有升。

会展板块：二环周边为数不多的限价区域，一二手房倒挂现象加速新项目去化，可持续看好。但江南CBD除了建总领筑、凯佳江南里外，选择性不多。

淮安板块：临近鼓楼但配套匮乏。板块内只有建发榕墅湾在售，别墅去化相对吃力，靠的是降价抢跑。

马尾老城区：你看不上的马尾正在悄然升温？不。房价跌跌不休，吸引到的只是地缘性客户。

烟台山板块：房价稳居3万 。地铁、商业、教育、公园配套优越，还有江景加持，老仓山活该这么火。

义序板块：福州板块轮动已轮到南二环当主角。从销售业绩看，板块内新盘具备较强的市场竞争力。随着城市更新不断加码，未来发展潜力较大。

除了待售项目，如果再加上土储库存，广义库存即潜在供应最大的板块就变成：北区、东区、三江口和帝封江板块。

库存大规模爆发，上述板块竞争将进入白热化状态。开发商为了保证现金流，大概率会加大打折促销力度。

此外，福州自然资源和规划近日还在2022年第一批集中出让土地招商推介会上，重点推介了三江口片区、晋安湖片区、南二环片区及地铁站点周边地块。

以目前低迷的成交走势来看，今年新出让地块入市后，三江口片区实际的去化周期还要更长，新房市场销售严重承压。势头强劲的南二环板块内卷也将加剧。

不难看出，福州外围板块普遍面临着销售压力，主城区价值回归。不信再看一组数据：

根据中原地产数据，长乐商品住宅狭义库存为71.58万㎡，去化周期长达15.7个月；而闽侯商品住宅狭义库存为81.96万㎡，去化周期长达11.4个月。

二者去化周期明显高于五区。尤其是长乐，整体去化速度跟不上供应速度，中长期库存风险依旧较大。

说了这么多，板块的去化周期也只是给购房者提供一个参考。无论是市中心还是外围区，个体楼盘之间的去化也有明显分化。

购房者要学会在板块分化中寻找优质抗跌的房子。

,