这几种房子千万别买（要多长一万个心眼）

买房是人生中的大事，所以我们买房总是要慎之又慎，防止自己踩坑。所以，有才君就盘点了一些坑比较多的房子需要注意的地方。

昨天写了公寓房和法拍房，今天我接着把剩下的奇葩房型、期房和小产权房都讲完。

1

奇葩房型

《安家》是前段时间的收视率之王，暴龙君也追了这部剧。在剧中，海清饰演的宫医生买了一套跑道房。

这套房子的次卧跟其他房间隔了一个长长的过道，半夜起来上个洗手间都绕好几个弯，居住很不方便，虽然每平米都比同小区的房子便宜不少，但十年都没有卖出去。

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女主角房似锦把房子进行装修之后，靠着“诗与远方”的情怀打动了宫医生，让她买了这套房。

后来宫医生因为婆媳问题和育儿问题，需要换新的房子。

房似锦又为这套房子成功地找到了下一个主人，一个做手工的网络主播。因为这个主播晚上直播的时候总会弄出很大噪音，影响家人休息，正好适合住在那间离其他房间很远的次卧。

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大家看电视剧会觉得一切很美满，但在现实中，我们如果买了奇葩房型，想卖的时候不一定能遇上适合这套房子的人，也不一定能遇到那么尽职尽责的房产中介。

这套前面十年无人问津的房子很大概率就砸自己手上了，除非我们愿意大幅降价。

如果是自住，将来也没有换房的打算，就算房型奇葩，只要能满足家庭的需要，有才君觉得，就算买奇葩房型也没有什么不妥。

但将来要是得换房，奇葩房型就不是那么好出手了。

暴龙君的一位朋友就投资了房型奇葩的房子，那套房子原来是一个单位分给员工的房子，这套房子最开始的主人，先是分到了一个一居室，后来因为面积不够，单位就额外划分了一个斜对面的储物间给他。

那个储物间现在被改造成了次卧，装修成上床下桌的样子，也勉强够一个人居住。

房子的原主人跟着子女移民了，我朋友就接手了这套房子，这两年广州中心城区的房价走势不尽人意，她就想把房子卖了，但因为房型奇葩，一直没能找到合适的买家。

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这套房子居住起来比宫医生买的跑道房还要不方便，住在小次卧的人想要去客厅，或者去洗手间要经过一个公用的走廊，回自己家都不能忘记带钥匙。

因此，这套房子虽然地理位置不错，但总被人压价。我朋友不想便宜卖，就把房子出租了，但一线城市的租金回报率不高大家也是知道的。

暴龙君觉得，不常见的房子买前还是要慎重考虑，尤其是买来投资的那种。

2

期房

这年头啥都要搞个预售，房子也不例外。那种拿到了商品房预售许可，还在盖的房子就叫期房了。

如果咱们买的是现房，装修一下就可以住了，有些精装房还能实现直接拎包入住。如果咱们买的是期房，就得等房子建好之后才能住。

买期房不能立马看到房子，这让很多想买的人心里犯起了嘀咕，我的钱不会有去无回吧。究竟期房能不能买呢？我们今天来唠唠期房。

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期房有三个很大的优点：

01价格上有优势

购买期房一般会有折扣，大概会比同地段的现房优惠1-10%。

有些朋友可能会认为在房价上涨期间买期房，我们拿到房子的时候，房子也涨价了，这也是期房的好处。

但这种看法有才君是不认同的，因为同地段的房子，如果周边的设施差不多，未来的房价走势也差不多，如果房价要涨，你现在买现房将来也是会涨的，还能比期房多住几年。

所以，对于未来房价走势的预测不是决定我们买现房还是期房的重要因素。

02可选户型多

在那些已经建成的楼盘里，好的房型可能已经早被抢完了，但期房还有很多可以选择的户型。

03付款压力略小

期房的付款方式可以随工程进度付款，这样初期的付款压力会小一点。

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除了这些优点，期房也有不少缺点。

首先，期房最大的缺点就是房子有烂尾的风险。

烂尾楼全国各地都有，房子烂尾最常见的原因就是开发商资金链断了，没钱继续盖楼。

这种情况下，如果开发商没有倒闭，大家还能去维权。要是开发商已经破产了，买房的人真的就有苦没处说了。

那些通过维权重新恢复建设的烂尾楼，就算最后能交房，往往也会有各种各样的问题，比如我之前看过的一个案例，交房后业主发现电梯只能上不能下，住高层的业主就非常心塞了。

2018年6月之后，房地产行业开始入冬，连龙头老大万科都喊着“活下去”。

当然，像万科这样的大公司是能活下去的，还能活得挺不错。真正惨的是那些中小房企，本身资金实力就不够雄厚，行业能借到的钱有限，都被老大们分了，他们现在的日子是真的很难。

所以，现在买中小房企的期房，风险还是蛮大的，说不定房子盖着盖着，盖房子的公司没了。

其次，实际的房子跟预期可能会有落差。

我们买期房是先看商家给的图纸，但要真正看到成品也得一两年后。房子盖好之后，预期跟实际的房子总会有一些出入，很少有完全一样的。

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如果差别不是很大，大家也能接受。我们就怕商家使坏，拼命增加公摊面积来压缩我们的实际面积，或者材料跟原先约定的不相符，又或者小区的环境跟宣传的时候有很大差距。

最后，周边配套设施不完善。

期房一般都建在还没有完全开发的区域，我们的期房刚开始住的时候，可能各种配套设施还没有完工，会有噪音。

开发商一开始宣传的学校、商铺也不一定都能到位。现房的这些条件都是看得到的，但期房在生活便利性上就有更多的不确定性。

而且周边配套设施不完善也会影响房子将来的房价和出租。

如果要买期房，有两个点很重要：

一个是开发商，尽量选择靠谱、口碑好的开发商。买之前要确保五证齐全，交房的时候要保证有“二书”。

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二是双方约定按工程进度付款，既能督促开发商施工，在最坏的情况下也能减小工程烂尾带来的损失。

3

小产权房

小产权房很多人都听说过，但是经常有人搞错小产权房的定义。

有人觉得，40年、50年产权的房子是小产权房，也有人觉得经济适用房是小产权房，这些能正常拿到房本的房子都不是小产权房。

实际上，我们说的小产权房是指在农民集体土地上建起来的房子，这样的房子没有国家颁发的土地使用证和预售许可证（也就是传说中的五证不全），所以不可能在房管局备案，也就更不可能有房本了。

不过，这样房子比起周边的商品房，价格便宜了不是一星半点，所以还是有很多人会考虑买个这样的房子来住。有些买房的人可能会认为，这样的房子如果能拆迁，自己也能做一回拆一代。

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但我们要是去咨询律师，小产权房能不能买，得到的答案基本上都会是“别买”。因为小产权房不止存在“高收益”的可能，它还有非常高的风险。

首先，小产权房没有房本。

没有房本是小产权房最大也是最致命的风险，这意味着在发生纠纷的时候，小产权的买方很难维护自己的权利。

很多人买小产权房是盼着拆迁分钱的，但买房的人拿不到房本，房子也不是登记在他们名下，所以拆迁款也是打给房子原来的主人。

如果房子原来的主人有契约精神，愿意把钱分给买房的人，那就万事大吉，如果他们见财起意也是有可能毁约的。

而且，因为小产权房没有在房管局登记，也可能出现一房多卖的情况。

在巨大的利益面前，一张无效的合约可不可约束一个人真的很难说。

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其次，房子无法抵押。

房子无法抵押意味着两件事，一个是买房无法贷款，只能自己付清房款，另外一个就是如果急需用钱，不可能用房子作抵押向银行借钱。

不能用房贷，这样看来要买小产权房的压力也是不小的，购房款都够在周围付一套商品房的首付了。

第三，房子质量没保证。

小产权很多都是违章、违法建筑，在建造过程中，没有部门来监管。所以很可能在建造过程中偷工减料，如果发生质量问题，购房者想要维权的难度很大。

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第四，房子交易难。

没有房产证的小产权房要找买主比商品房难多了，如果有急事要用钱，房子的交易就是一个大难题。

第五，房子可能会被无偿拆除。

小产权房中有很多是违章、违法建筑，这种房子严格起来是可以依法拆除的，拆了不会给补偿，那就钱房两空。

所以，买小产权房的人喜欢买很多房子扎堆的，住户多，拆迁难度更大，被依法拆除的可能性比独门独户的小。

当然，可能性更小也不是说没可能，还是存在风险的。

买小产权的房的人，还有一个盼头，他们希望小产权房转正，能像普通商品房一样可以进行买卖。

最近几年，老是有人说小产权房要转正的事，但每次都是错误解读，小产权想要转正的阻力非常大。

如果小产权房转正，必然对当地的房价造成巨大冲击。不单政府的土地财政会受影响，就连普通居民的房子也要贬值。

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就拿深圳来说，深圳有大量的城中村，如果城中村里的小产权房都转正，深圳当地的房价哪怕不腰斩也是要大跌的，就算政府不怕以后卖地困难，房子贬值的人也不会答应的。

2008年的时候，万科的房子降价，维权的业主差点把万科售楼处给端了。

总而言之，购买小产权房有很大的隐患，所以不建议购买。

可能会有人说这个建议有点“何不食肉糜”的感觉，大家也是手里没钱才会去买小产权房住。

但是要买下一套小产权房，其实也够一套商品房的首付了。与其冒着高风险去博小产权房可能带来的好处，不如踏踏实实买一套能让自己安身立命的房子。

越是没钱，才越经不起风险，越不能去冒险。

4

写在最后

关于大家需要注意的房型，暴龙君就说到这里啦。

两篇文章写下来，大家应该能发现，但凡是价格有优惠的房子，就一定有其他的硬伤，或者要冒一定风险。

真正的捡漏机会总是少之又少的，在遇到大便宜的时候，我们更应该谨慎。

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