西安市新城区2023城市更新项目（超4000亩土地规划启动）

城市发展趋于饱和，西安主城区若要释放出土地资源，最直接的办法，就是拆迁。

近两年，西安陆续拆迁了不少城中村，一方面，城市界面得到了更新；另一方面，拆迁后，迎来了大量的土地供应释放。

自去年开始，多个城市更新项目开始逐步供地，如：东等驾坡改造项目、马滹沱城改项目、红庙城改、老烟庄城改地块、沙泘沱城改、杜城城改项目……

西安北郊最大的城改项目-未央团结村片区，便是其中之一。近日，这个占地面积2.76平方公里（约4140亩）的城改项目陆续迎来新动作！

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9.98亿元首拍

78亩土地拉开供应序幕

近日，西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心发布了【2022】154号国有建设用地出让公告，出让地块位于未央区团结村片区凤城八路以北、市公安局新址以西、御井路以东，净用地面积52415.62平方米（折合78.624亩），网上挂牌期限为2022年12月23日9时至2023年1月5日16时整。

本次78亩土地地处团结村片区，将是板块拆迁之后的首拍，标志着着团结村片区正式开始供地！

地块位置示意图（仅供参考）

具体挂地信息如下：

宗地WY9-28-303-1，净用地面积32107.18平方米（折合48.161亩），用途为住宅，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，地上总建筑面积不大于89880平方米，其中住宅建筑面积84487平方米。

宗地WY9-28-303-2，净用地面积20308.44平方米（折合30.463亩），用途为商服，容积率不大于3.3计容容积率不大于3.5，建筑密度不大于50%，绿地率不小于30%，地上总建筑面积不大于67050平方米，其中商业建筑面积5944平方米。

根据挂牌公告，本次出让宗地设定最高限价，挂牌起始价为人民币99870万元，竞买保证金为人民币50000万元，最高限价为人民币114850万元。

按照挂牌起始价计算，该宗地地价为1270.22万元/亩，按照计容面积156930㎡计算，宗地楼面价约6364元/㎡起，最高限价约7319元/㎡。

按照公告，宗地竞得人须将宗地内配套的社区服务、幼儿园等公建配套设施建成后无偿移交未央区政府相关部门，所以实际楼面价会更高一些。

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住宅、商业陆续亮相

超4000亩空间大有可为

除挂牌出让外，12月以来，未央团结村片区有8宗地块也陆续迎来了规划公示，涉及了住宅用地、商业用地、社会福利用地……

内容来源：西安市自然资源规划局

其中，WY9-9-310、WY9-25-386、WY1-14-258、WY1-14-259为住宅用地，占地面积约92.56亩；4宗住宅地均限高80米，容积率≤2.8，后期大概率也将是改善产品。

住宅地块公示位置图（仅供参考）

WY9-3-200、WY9-3-198、WY9-3-199为商务金融用地，占地面积约为88.92亩；WY9-9-312为社会福利用地，占地面积约11.58亩。

未央区WY1-14-259宗地规划

未央区WY1-14-259宗地规划

从以上公示规划的地块位置来看，均属于未央区团结片区，未央区团结村片区城市更新改造项目，是西安市迎接十四运，提升城市面貌的市级重点项目，按照未央区“三改一通一落地”工作安排和要求，2020年5月，团结村片区正式启动城市更新改造，对团结村、谭家村及其周边市场和部分剩余集体国有土地上建筑进行整体拆除和搬迁安置。

2020年5月动员，6月签订协议，7月启动全面拆迁，9月基本完成拆除任务；同年6月5日开始，仅用用18天时间就率先完成红旗铁路专用线沿线58处违建拆除任务。团结村片区城改速度，在西安以往的城市更新改造工程中实属罕见。

据公开资料显示，西安市未央团结村片区城市更新改造项目用地位于未央自管区范围内，北三环以南，太华路与凤城八路沿线，主要涉及团结村、谭家村两村土地，总用地面积约2.76平方公里（约4140亩）。

拆迁很常见，拆迁之后的规划往往最受期待！如此大范围的城改项目，之后的规划自然备受期待，尤其是城市核心地段，拆迁出来的巨量土地，更是聚焦无数目光，事实证明，这个大体量城改项目，规划确实很亮眼！

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由“村”到“城”

团结村片区迎大蜕变！

2021年5月20日，西安市自然资源和规划局发布《西安市未央团结村片区控制性详细规划》批前公示。

规划显示，团结村片区以以打造“政经科创中心、旧改更新典范、北城记忆名片、高效绿色新城”为目标定位，设计强化“一核两轴两廊四片区”的空间结构，打造以总部经济、高品质业态、高品质住宅为特色的品质生活区。

“一核两轴两廊四片区”空间结构

一核：凤城八路与太华北路交汇处形成的中央活力核心；

两轴：南北走向的太华北路复合轴及东西走向的凤城八路形象轴；

两廊：借助红旗铁路线的打造的铁路文化公园及社区配套走廊；

四片区：分布于片区内的四个未来社区。

通过道路规划与具体位置的用地，来展现出区域的未来形象。以一个中央活力核心、三个TOD发展核心，联合太华北路复合轴、凤城八路形象轴以及铁路文化公园主要发展区域，辐射贯穿东西配套廊道以及周边未来社区。

从规划图可以看出，这里将以太华北路复合轴线、凤城八路形象轴、铁路文化公园交叉形成中央活力核心区域。根据建筑高度图，未来太华路与凤城八路交汇形成的三角区这里将崛起一组高度在100-240米的超高层集群。

此次挂牌出让的这78亩首拍地，就位于超高层聚集区向东约1KM处，根据“西安市未央团结片区控规”显示，太华北路东侧、凤城八路北侧分布着大量的商务金融及商业用地；地块周围涉及大范围的住宅、中小学、公园绿地，且区域内有双地铁（4号线、10号线）加持，地段位置不错。

图源：西安市自然资源规划局

随着团结片区土地规划陆续公示、首宗住宅地迎来土拍，意味着，由“村”到“城”启动，这一区域正式迈上了开发升级的快车道！

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